核心提示：為社會老齡化帶來的一系列難題找出口，政府正規(guī)劃出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，其中包括鼓勵支持吸引民間資本及社會力量舉辦養(yǎng)老機構。保險業(yè)作為肩負社會責任的金融支柱產(chǎn)業(yè)之一，理應在解決養(yǎng)老民生中發(fā)揮作用，而保險機構熱情進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀，是否能達到預期的效果？我們只有拭目以待。
近日，一位接近官方的消息人士對媒體透露，中國政府正考慮出臺加快老年服務業(yè)發(fā)展的政策，今后城鎮(zhèn)化建設、小區(qū)建設都要按標準要求配套建設養(yǎng)老服務設施。同時，為鼓勵民間資本和社會力量舉辦養(yǎng)老機構，國家會給予相關政策扶持。
事實上，國內(nèi)已經(jīng)有一部分涉足養(yǎng)老機構的民間資本和社會力量存在，《證券日報》記者近日就走進了位于北京昌平小湯山的太陽城養(yǎng)老社區(qū)，采訪了該養(yǎng)老機構的發(fā)起者朱鳳泊，并傾聽這位旁觀者對于險企四處拿地涉足養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)象的看法。
僅涉足養(yǎng)老地產(chǎn)高端項目
并不能解決養(yǎng)老民生問題
民政部7月9日發(fā)布通知，要求各地仔細甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機構，既要保護房地產(chǎn)業(yè)參與社會養(yǎng)老服務的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當成養(yǎng)老機構的現(xiàn)象發(fā)生。用北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊的話說，這是為了防止某些人掛羊頭賣狗肉，假借養(yǎng)老之名謀利。
根據(jù)中國養(yǎng)老需求“90-6-4”（90%居家養(yǎng)老、6%社區(qū)養(yǎng)老、4%機構養(yǎng)老）的特征分析，不少分析人士認為，保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)應該為4%機構養(yǎng)老需求中的高端人群服務，在這部分空間內(nèi)發(fā)揮自身優(yōu)勢。
朱鳳泊則有不同看法。他認為，雖然險企所拿土地多為政策用地，但如果僅以服務高端客戶為目標，則并沒有解決社會大眾養(yǎng)老的民生問題。“雖然險企的養(yǎng)老地產(chǎn)定位為中高端，但中端的不會成為其市場，而高端的又占多大比例？”
《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出，截至2012年年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，占總人口的14.3%。據(jù)全國老齡辦副主任、中國老齡科研中心主任吳玉韶介紹，2013年年底老年人口數(shù)量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。
而中國養(yǎng)老問題的緊迫性并不只來自于老年人口數(shù)量上的龐大，更是源自突出的老年人口結構性問題。隨著新中國成立后十年的高出生率，1949-1959年的10年間出生了2億人口，國內(nèi)迎來第一個老年人口增長高峰，老齡化呈現(xiàn)出急劇、集中的特征，同時，失能和空巢化將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。
朱鳳泊認為，中國需要的是迅速的社會化養(yǎng)老，而不是把養(yǎng)老項目當作陽春白雪。“高端人群沒有這個產(chǎn)品也能解決養(yǎng)老問題，中低端階層的養(yǎng)老問題則依然沒有解決。”據(jù)他觀察，險企進入養(yǎng)老地產(chǎn)多是借助政策“放行”后低成本進入，再將項目轉化為利益集團賺錢的工具，而不是替政府養(yǎng)老分憂、解決養(yǎng)老的民生問題。“涉足養(yǎng)老服務業(yè)是需要承擔社會責任的。”他堅稱。
朱鳳泊認為，比較理想的狀態(tài)是，險企既然以政策用地的價格拿了地，就應該為解決更多數(shù)中低階層的養(yǎng)老問題做出努力。
同時，朱鳳泊認為，由于服務只針對高端人群，可以預見的是，險企的加入將抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。“養(yǎng)老服務業(yè)是一種長期的運營服務，按照中國目前的消費水平，大眾養(yǎng)老的支付能力不高，保險機構作為具有充足資金實力的機構，跨入了地產(chǎn)界，又做一個長期的養(yǎng)老服務業(yè)，收取動輒幾百萬元的入住費用，勢必抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。”
最終是為保險服務
則不是真正的養(yǎng)老服務
同時，“對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來講，保險機構的涉足還存在缺憾。”朱鳳泊分析，險企的特殊性決定了其涉足養(yǎng)老地產(chǎn)最終體現(xiàn)在保險產(chǎn)品的形態(tài)上，最終會把養(yǎng)老服務產(chǎn)品做回保險產(chǎn)品，導致養(yǎng)老服務業(yè)成為保險業(yè)背后的一種輔助服務。“雖然險企拿了地，修建了住房，也提到了養(yǎng)老，但最終是為保險服務，而不是為養(yǎng)老服務業(yè)服務。”
此前，朱鳳泊曾受邀參與保險機構建設養(yǎng)老地產(chǎn)的前期籌劃會議，參會后他的體會就是，險企前期沒有對養(yǎng)老機構后期的持續(xù)運營所需資金做出充分規(guī)劃，建設養(yǎng)老地產(chǎn)的頂層設計尚待完善。“最開始已經(jīng)把客戶的養(yǎng)老錢作為保險產(chǎn)品的銷售收入納進保險業(yè)的收入了，后期還能用什么錢再支持機構的運營服務、設備的維護？這個問題還沒有解決。”
2012年7月，保監(jiān)會發(fā)布的《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》規(guī)定，“保險公司投資不動產(chǎn)，不得以投資性不動產(chǎn)為目的，以自用性不動產(chǎn)的名義，變相參與土地一級開發(fā)。” 保險業(yè)分析師對此分析認為，從保險資金的投資來看，“建房—賣房”的模式暫不被允許，眼下留給保險養(yǎng)老社區(qū)的營運模式基本是出租。
在朱鳳泊看來，險企從一開始就需要把養(yǎng)老機構的發(fā)展問題深化、細化，險企所稱的依靠后期所收取的服務費不足以支撐整個養(yǎng)老服務機構的運轉；養(yǎng)老機構的費用包括人員的工資、水電費、老人的餐飲、文娛支出等，這只是小部分，而占據(jù)大頭的是房產(chǎn)的維護費用，且越往后期固定設施的維護費用越高。“險企需要對這部分支出做出充足的準備。”
北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)按照“70%出售+30%持有出租”的模式運作，朱鳳泊稱這是經(jīng)過市場檢驗的、保障自身無市場運營風險的一種做養(yǎng)老地產(chǎn)的方式，現(xiàn)在全國多地的養(yǎng)老機構都在學習北京太陽城的運營模式。
“險企的整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終回歸于保險行業(yè)，成為保險業(yè)追求回報的手段，而收益率完全從保險業(yè)的角度去衡量與考核。養(yǎng)老機構的收益全部進入保險業(yè)，而沒有拿出來一部分作為保障機構正常運轉的準備，保險產(chǎn)品是實現(xiàn)了盈利，但用什么錢來保證養(yǎng)老服務業(yè)的正常運轉運行？”
“險企現(xiàn)在是通過養(yǎng)老做保險產(chǎn)品。”朱鳳泊認為，現(xiàn)在應該是調(diào)過來，即，通過保險產(chǎn)品最終做養(yǎng)老業(yè)。“按保險產(chǎn)品賣不要緊，應該有一部分收益是作為養(yǎng)老設施的收益，這部分可以交給保險公司去投資運作，但投入這些錢的收益應該歸養(yǎng)老服務機構所有，用這些收益可以形成養(yǎng)老機構長期的運營費用。”
如果不這樣做，險企就還是有受利益驅(qū)使的嫌疑。拿地最終還是變成為保險服務，從根本上沒有做到可持續(xù)性，因為其在乎的不是養(yǎng)老的運營服務，而是收益。
民營資本期待政策公平
盡管各險企對外宣稱其養(yǎng)老地產(chǎn)用地為“購買”所得，但由于保監(jiān)會并不允許保險機構直接投資商品住宅建設變相對土地進行一級開發(fā)，所以險企以養(yǎng)老之名拿政策用地的可能性極大。
朱鳳泊認為，由于險企依靠政策扶持介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有解決養(yǎng)老民生問題，政府在這部分頂層設計上走偏了，政策用地不應該提供給險企。
據(jù)朱鳳泊介紹，北京太陽城項目1999年拿地時并沒有政策優(yōu)惠，與現(xiàn)在險企的拿地政策相比明顯受了不公平待遇。“受困于政策，民營機構做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能提前收費，但險企有自身優(yōu)勢，除了資本雄厚以外，拿地之后還能以保險產(chǎn)品銷售為名攬錢，可險企又不做中低層的、民生的養(yǎng)老。這種情況政策上還給險企以優(yōu)待，就不公平了。”
如果政策不鼓勵更多社會力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，中國的養(yǎng)老問題不能從根本上得到解決。“我們不是抵觸險企進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，只是希望政府能提供公平統(tǒng)一的養(yǎng)老扶持政策，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要公平，政策應該提供公平的平臺。”
“這種不公平的政策從頂層設計上一定要解決，我們呼吁政策做出調(diào)整。”朱鳳泊稱。
記者專訪朱鳳泊后還跟隨北京太陽城銀齡公寓院長朱鳳至參觀了該社區(qū)，了解到其為老人提供的娛樂、學習、健身服務項目。該社區(qū)目前入住的老人有680位，“床位非常緊張，入住等待時間在一年以上。”朱鳳至稱。
為了促進北京太陽城的后期發(fā)展，北京太陽城正打造全國范圍內(nèi)的一體化品牌。據(jù)朱鳳泊透露，目前已有12家機構與其簽約，到今年年底時簽約機構有望達到30家。朱鳳泊還牽頭組織了針對“50后”群體的“百齡計劃全國聯(lián)盟”。此外，北京太陽城已與4家基金公司合作，打造了規(guī)模超過三百多億元的資金池，為北京太陽城搭建的養(yǎng)老體系提供融資服務。“相信我們能夠打造中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第一民族品牌。”朱鳳泊表示。