“擴規(guī)模”成為當前物企發(fā)展的重心，2021年百強物企市場占有率上升至52.31%，首破五成；預(yù)計到2025年，市場份額或超64%，未來三到五年，在規(guī)?；l(fā)展的趨勢下，市場集中度將繼續(xù)提升。4月26日舉辦的2022中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會透露了上述信息。

　　值得關(guān)注的是，在資本的助推下，2021年百強企業(yè)新增管理面積超半數(shù)來源于第三方項目，逐漸擺脫對關(guān)聯(lián)公司的依賴，開始“自食其力”。但是物企也并非“唯規(guī)模論”，“造富”能力開始逐漸凸顯，其中，多種經(jīng)營成為物企毛利潤的主要來源，占比超過五成。

　　去年百強物企并購規(guī)模創(chuàng)新高

　　資本市場助推2021年這波物業(yè)并購潮，為并購企業(yè)提供了資金支持。據(jù)中指研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹，截至2022年4月底，物業(yè)服務(wù)行業(yè)上市企業(yè)達到59家，同時還有近10家即將上市，行業(yè)板塊市值最高時突破了萬億元。

　　在資本市場推動以及地產(chǎn)變局的作用下，2021年，百強企業(yè)共發(fā)生超百宗并購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創(chuàng)歷史新高。尤其是頭部企業(yè)的多宗大額交易刷新行業(yè)記錄，借力并購拉開與中小企業(yè)的距離。而中型百強企業(yè)也在擇機而行，并購優(yōu)質(zhì)標的，甚至以小并大，實現(xiàn)“彎道超車”。

　　物業(yè)并購成為當前擴規(guī)模的首要驅(qū)動力。據(jù)百強物企研究成果顯示，2021年，百強企業(yè)管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速達16.69%；市占率上升至52.31%，首破五成；營業(yè)收入均值達13.40億元，同比增長14.21%。其中，TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值達107.78億元，同比增速達50.17%，是百強企業(yè)的3.53倍。

　　值得關(guān)注的是，2021年，百強企業(yè)新增管理面積中超過半數(shù)來源于第三方項目，除了并購之外，企業(yè)還通過尋求競標機會等方式提高外拓比例，市場拓展能力顯著提升。其中，大部分百強企業(yè)成立專門的市場拓展團隊，目的是中標第三方項目，尤其是非住宅業(yè)態(tài)項目。

　　在這樣的背景之下，雖然地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的面積供給仍是物企的壓艙石，但是去年占比已明顯減少。地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司對物業(yè)公司的支持在逐步弱化。

　　對此，中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，物業(yè)和開發(fā)商的關(guān)系可以形容為“可以支持，但不要溺愛”?！胺錾像R，送一程”是有必要的，但是關(guān)聯(lián)方占物業(yè)在管面積的比例會越來越低，有些物企的關(guān)聯(lián)方交付占比下降到30%以下，有些公司甚至沒有關(guān)聯(lián)方。而且，在物企IPO和不斷再融資的情況下，地產(chǎn)商資金在物業(yè)管理行業(yè)的持股比例也開始下降。

　　中指研究院物業(yè)百強研究負責人牛曉娟認為，2022年物業(yè)管理行業(yè)可能會迎來新的頭部企業(yè)登陸資本市場，在資本的助力下，百強企業(yè)或?qū)⒋蚱粕嫌伍_發(fā)企業(yè)的支配格局而獨自“登臺”，實現(xiàn)從“幕后”到“臺前”的跨越。

　　多種經(jīng)營毛利潤占比超過半數(shù)

　　管理規(guī)模擴張是當前物企發(fā)展的主旋律，但是物企不能完全“唯規(guī)模論”，還是要追求穩(wěn)健的發(fā)展。北京興業(yè)源物業(yè)管理股份有限公司董事長兼總經(jīng)理趙亞東表示，其在全國布局14個省，如果說以前是在全國布局的過程，下一步則將是深耕的過程，規(guī)模達到一定程度，就要在規(guī)模里“出效益”，那么深耕是很重要的“出效益”手段。

　　從百強物企研究成果2021年收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)增長，均值高達10.22億元，首次突破10億大關(guān)，同比增長11.72%。值得一提的是，多種經(jīng)營收入均值3.19億元，同比增幅達23.01%，增速約為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的兩倍。此外，多種經(jīng)營成為毛利潤增長的第一驅(qū)動力。2021年，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入占比23.77%，但是多種經(jīng)營毛利潤占比卻高達50.27%。

　　多種經(jīng)營的指標體現(xiàn)出非常好的“造富”能力，成為提升物企盈利能力的主要渠道。而在多種經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)中，業(yè)主增值服務(wù)收入占比超過非業(yè)主增值服務(wù)，成為多種經(jīng)營收入增長的主要動力。

　　從目前來看，物業(yè)管理服務(wù)已從最初的“四保”(保安、保潔、保綠、保修)服務(wù)，逐漸延伸至為業(yè)主和客戶提供各類增值服務(wù)，包括布局托幼、親子、零售、美居、養(yǎng)老等領(lǐng)域，以滿足不同人群的需求。此外，其還以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服務(wù)等多元生活場景為基礎(chǔ)，衍生出各種相關(guān)的服務(wù)品類。

　　比如在政策利好下，物業(yè)+養(yǎng)老的模式迎來新的機遇，越來越多的物企參與其中。對此，天津華廈物業(yè)管理發(fā)展有限公司黨總支書記、董事長吳鵬提到，其在2019年開始布局養(yǎng)老領(lǐng)域，接下來將面向不同類型的長者，探索更多元的服務(wù)。

　　在陳聰看來，社區(qū)增值服務(wù)一直以來都是物企重要的成長點，目前社區(qū)增值服務(wù)收入顯著快于整體營收的增速，單個小區(qū)增值服務(wù)的產(chǎn)出也在不斷增加，“據(jù)測算2021年上市物企每平方米每月產(chǎn)生的社區(qū)增值服務(wù)超過0.6元。不同的企業(yè)各有所長，但是增值服務(wù)的內(nèi)容還是有一定的共性，主要包括社區(qū)零售、空間運營、資產(chǎn)管理、家裝美居等等。”

　　未來3-5年擴規(guī)模仍是發(fā)展主旋律

　　高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋增值保值效果越發(fā)凸顯。百強物企研究成果顯示，2021年，百強企業(yè)在管項目二手房價格為2.36萬元/平方米，高于周邊項目二手房價格10.39%；百強企業(yè)在管項目年套租金價格為4.63萬元，比周邊項目租金高5.38%。

　　“目前，物業(yè)管理行業(yè)之所以備受關(guān)注，非常重要的一點在于其服務(wù)的空間邊界不斷延伸，并且突破了物業(yè)管理傳統(tǒng)服務(wù)的天花板，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?。”牛曉娟表示，伴隨城鎮(zhèn)化進程推進以及城市治理需求的持續(xù)增長，百強企業(yè)的服務(wù)空間由社區(qū)逐步走向城市，服務(wù)空間實現(xiàn)縱向擴大。而非住宅業(yè)態(tài)也已成為布局的重點方向，是服務(wù)空間的橫向擴張。

　　從目前來看，資本市場整體逐漸回歸理性，但是對整個行業(yè)發(fā)展仍起到重要的推動作用。除了提供并購資金外，在資本市場的關(guān)注下，越來越多的特色賽道被打開，不斷為行業(yè)開辟更多細分藍海市場，諸如高端服務(wù)、商業(yè)運營、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等細分市場空間逐步打開。

　　值得關(guān)注的是，“并購和股權(quán)融資的正循環(huán)在2021年達到了頂峰，隨后股權(quán)融資陷入低谷，并購腳步也開始放慢。但產(chǎn)業(yè)并購遠遠沒有走完，物管行業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟和協(xié)同效應(yīng)的特點，這種規(guī)模經(jīng)濟不僅來自于管理和科技，也來自于不同業(yè)態(tài)的協(xié)同?！标惵敱硎?，一些企業(yè)有大量的資金在手，期待并購市場出現(xiàn)更好時機，預(yù)計2022年并購市場整體不會太過蕭條，但公建類的物管公司并購估值可能有所下降。

　　牛曉娟也表示，規(guī)模擴張將是百強企業(yè)發(fā)展的重要趨勢，到2025年整個百強企業(yè)的份額將突破64%，未來三到五年擴規(guī)模依然是物企主旋律。

　　新京報記者 袁秀麗