張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運(yùn)行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來出現(xiàn)上行態(tài)勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準(zhǔn)利率的八九折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到九五折以上。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，當(dāng)前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。

　　張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布，但事實(shí)上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)檫@些銀行的首套房貸款等基本無優(yōu)惠，購房者并不會(huì)選擇這些銀行做貸款，所以出現(xiàn)了事實(shí)上的貸款暫停。

　　他進(jìn)一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時(shí)間都在一個(gè)月左右。相比年初的5至10個(gè)工作日，延長了很多。預(yù)計(jì)從今年10月底開始，貸款額度會(huì)更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會(huì)再收窄。

　　影響

　　剛需群體購房門檻增加

　　在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護(hù)剛需，但現(xiàn)實(shí)是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

　　他分析指出，“以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內(nèi)購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準(zhǔn)利率，購房者甚至需要支付的利息高達(dá)128.7萬。而按照現(xiàn)在一般的基準(zhǔn)利率9成計(jì)算，30年支付的利息也高達(dá)113.4萬”。

　　對(duì)此，張旭也認(rèn)為利率折扣的上漲將會(huì)直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調(diào)，購房者月供增加，再加上2013年以來房價(jià)的持續(xù)上漲，會(huì)對(duì)部分購房者的購房能力產(chǎn)生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。

　　張旭進(jìn)一步指出，首套房貸利率明顯收緊對(duì)需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場上還未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)價(jià)格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會(huì)受到限制。

　　世聯(lián)地產(chǎn)一份針對(duì)購房者信心指數(shù)的報(bào)告顯示，2013年3季度購房者信心指數(shù)為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，購房信心指數(shù)首次提升。從分類指數(shù)來看，當(dāng)前房價(jià)滿意指數(shù)、未來房價(jià)預(yù)期指數(shù)、購房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有明顯提升。

　　CR IC研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前市場上剛性需求仍占據(jù)主導(dǎo)地位，國慶期間多數(shù)熱銷項(xiàng)目仍是剛需項(xiàng)目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價(jià)不到10000元/平方米，當(dāng)天即銷售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠(yuǎn)，其價(jià)格優(yōu)勢吸引了一批剛需客戶，推盤當(dāng)天即銷售八成。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認(rèn)為，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因?yàn)闆]有住房，擔(dān)憂永遠(yuǎn)買不起，只能透支購買力。在現(xiàn)在市場情況下，政府應(yīng)該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌”。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）