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　　“萬萬合作”不管以后具體怎么操作，總之已成功把“頭條”搶到了手。兩家若聯(lián)手拿地，且看他們?nèi)绾窝堇[“住宅商業(yè)完美分工”。 陳白帆 攝

　　方圓與合景這對好搭檔合作的項目花語水岸，成為2014年全市銷售金額冠軍盤。

　　透視房企“聯(lián)姻”

　　目前，國內(nèi)房企聯(lián)合開發(fā)主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，房企聯(lián)手拿地組建項目股份公司運作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發(fā)團隊，就邀請擁有雄厚資金和項目管理團隊的運營商一起合作；三是項目托管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業(yè)運營團隊，委托專業(yè)的房地產(chǎn)項目托管公司操盤。此外，還有戰(zhàn)略并購合作模式，即外來公司并購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實現(xiàn)戰(zhàn)略進駐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。無論采取何種方式，最終目的都是為了實現(xiàn)利益共享，進行企業(yè)間的資源整合。記者 劉麗琴

　　沒有不可能的組合，只有想不到的組合。在房地產(chǎn)界，聯(lián)姻似乎是沒有門第之見的，原以為多是強弱聯(lián)合，優(yōu)勢互補，但現(xiàn)在看來，強強聯(lián)合卻是越來越多，名門聯(lián)姻越來越流行。

　　模式一：聯(lián)手拿地

　　今年1月，北京誕生了史上最貴的總價“地王”。據(jù)了解，該地塊還是集面積最大、自住房最貴和總價最高的“三最”于一身，成交樓面價達3.8萬元/m2。相比地價，史上最強的房企聯(lián)合體之爭同樣精彩。該地塊的現(xiàn)場競價在華潤首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬科、住總保利聯(lián)合體等5家之間進行，最終由華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元的價格競得。可以說，這次競價基本是最強的地產(chǎn)組合之間的競爭。

　　事實上，這樣的房地產(chǎn)聯(lián)合體在土地市場上出現(xiàn)得越來越頻繁，據(jù)統(tǒng)計，2013年上海土地市場上由聯(lián)合體拿下的比例為16%，而在2014年杭州土地市場拿地前十的房企中，合作拿地是最主要的方式，如綠城、平安等，即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進行聯(lián)合的方式完成了土地儲備。一線城市土地價格高企，動輒數(shù)十億元的出讓金讓地產(chǎn)聯(lián)合體逐漸成為主流，誰會是最強組合？還有無限想象空間。而對于購房人而言，博采眾家之長的開發(fā)項目素質(zhì)自然是不用擔(dān)心，但開發(fā)商底氣硬，也意味著樓價不菲。

　　模式二：入股組公司

　　沒有進不了的城，只有怎么進的問題。房企都有擴張布局的需求，目前大房企進入心儀城市的方式也越來越多，“聯(lián)姻”的不少，當(dāng)然挑的都是手里有大把地的土豪。5月15日，廊坊控股旗下的凱創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與泰禾集團旗下的北京公司在北京舉行合作簽約儀式，廊坊凱創(chuàng)地產(chǎn)與泰禾北京公司將成立合資公司，全面布局京津冀，合資公司將以萬莊新城為起點，同時全面介入京津冀城市的開發(fā)中。據(jù)悉，凱創(chuàng)為廊坊控股旗下唯一從事房地產(chǎn)二級開發(fā)與經(jīng)營的全資子公司，而廊坊控股則是廊坊的“最大地主”。通過此次合作，泰禾在全面介入廊坊市開發(fā)的同時，更是在京津冀全面戰(zhàn)略布局中邁出重要的一步，而這種方式比競拍拿地風(fēng)險小得多。

　　再看，萬科、中海等大房企進入山東等地，也多是以與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作的方式，等到適應(yīng)水土之后再尋找更多單干的機會。

　　模式三：我出錢你出地

　　三線城市一家房企的董事長王先生講述了他們的故事。在樓市最不景氣的一段時間里，因為該公司資金非常緊張，加上樓盤銷量不佳，已取得招拍掛手續(xù)的一塊地到了該交錢的最后期限。如不能如期交錢，土地將被另行拍賣，前期上交的1000萬元保證金也將被沒收。正在這時，經(jīng)介紹，廣東東莞一家開發(fā)商愿意出錢，但前提是合作開發(fā)這塊地。

　　實際上，此前也有一個合作機會擺在他們面前。當(dāng)時，他們拿了一塊地，廈門的一家開發(fā)商剛進入這個縣準(zhǔn)備開發(fā)類別墅，但一時找不到合適的地塊，就主動提出與王先生的公司合作開發(fā)?！八麄兲岢?，由我們出地，他們出資金，利潤分成。雖然我也有些動心，但股東堅持不同意，最后沒合作成。”后來，廈門商人與另一家企業(yè)合作，快速完成開發(fā)銷售并取得成功。而王先生他們開發(fā)的產(chǎn)品，由于資金緊張進度緩慢?！艾F(xiàn)在幾名股東都承認，不管是在經(jīng)營管理上還是在銷售方面，南方企業(yè)比我們先進得多。”因此，現(xiàn)在與東莞這家房產(chǎn)公司的合作協(xié)議很快達成?！拔覀兘档土俗约旱臈l件，對方的資金很快到賬，進入了開發(fā)階段”。

　　廣州日報記者 劉麗琴

　　樂于“小股操盤”，“各路人馬”皆可合作

　　萬科 堪稱最強“大眾情人”

　　萬科一直是相當(dāng)擅長與他人合作的一家房企。萬科總裁郁亮對外表示，萬科將學(xué)習(xí)美國鐵師門，引入“小股操盤”模式，通過輸出品牌和管理進行的輕資產(chǎn)運營，將成為萬科繼續(xù)提升資金投資回報率（ROE）水平的核心因素。

　　留意萬科的各種公告不難發(fā)現(xiàn)，萬科的月報、季報中，都經(jīng)常會提到跟他人合作的項目，甚至在不少項目中，萬科所占的權(quán)益小于50%。僅廣州市場上，雅居樂萬科·熱橙、富力萬科·天啟，就是萬科近期最為明顯的兩個合作項目。而其他由萬科出力出人、合作方低調(diào)出地的項目則更為普遍。早在幾年前，當(dāng)萬科銷售金額超過千億后，已被業(yè)內(nèi)稱超過六成項目來自合作伙伴的共同擔(dān)當(dāng)。

　　萬科凱德 合作落空

　　正當(dāng)萬科和萬達聯(lián)姻被炒得沸沸揚揚之時，萬科和凱德商用8年前的戰(zhàn)略合作也被挖了出來，并且被指沒有“愛情結(jié)晶”。據(jù)了解，8年前，同樣是萬科總裁郁亮帶隊，敲定了萬科與嘉德下屬凱德商用的戰(zhàn)略合作。

　　微信公眾號“攸克地產(chǎn)”5月15日發(fā)文“凱德吐槽萬萬聯(lián)姻：萬達是小三轉(zhuǎn)正，我才是原配！”文中指出，無論是與凱德商用的戰(zhàn)略合作，還是與萬達的合作，采用的都是先簽戰(zhàn)略合作框架，再逐個項目合作談判的方式。然而，萬科和凱德商用的合作沒有修成正果，至于“萬萬”合作，我們不妨拭目以待。 記者 陳白帆

　　方圓 合景

　　低調(diào)搭檔有錢齊齊揾 輪流坐莊

　　方圓和合景算得上是廣州市場上低調(diào)合作的好搭檔。從2014年全市銷售金額冠軍、荔灣盤花語水岸，到南沙全新盤疊翠峰，方圓與合景這對好搭檔合作的項目，不僅看準(zhǔn)了市場對首次置業(yè)和首改型產(chǎn)品的需求，在項目的營銷推廣方面，花語水岸以方圓為主角，疊翠峰則是合景站在聚光燈下。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)初花語水岸項目在拿地的時候，是方圓跟廣州地鐵房地產(chǎn)公司合作獲得，不過方圓和廣州地鐵地產(chǎn)各自開發(fā)相對獨立的項目花語水岸和悅江上品。在花語水岸的開發(fā)過程中，方圓引入了“好兄弟”合景一起做。

　　有意思的是，這種合作項目在某些流程方面會有點復(fù)雜，比如有客戶找到其中一個地產(chǎn)公司申請額外折扣，則必須兩家公司都要走一遍申請流程。如果要退定，也同樣要兩家公司都走一遍退定流程。

　　當(dāng)然，好兄弟一起合作，并不意味著其中一家不能和另外的朋友合作。比如海南臨高的房地產(chǎn)項目碧桂園·金沙灘，就是碧桂園聯(lián)手方圓的合作項目。文/圖：記者 陳白帆

　　萬科萬達

　　兩家“世界第一”聯(lián)手 宇宙最強？

　　“萬萬合作”無疑是一次極其成功的營銷事件，不管以后具體怎么合作，總之先把“頭條”搶到手再說。

　　根據(jù)5月14日當(dāng)天戰(zhàn)略合作簽約儀式的內(nèi)容——兩家將會進行聯(lián)合拿地，共同開發(fā)項目，由萬達來負責(zé)項目中的商業(yè)部分，萬科來開發(fā)項目中的住宅部分，這樣就能發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。

　　在發(fā)布會現(xiàn)場，萬達集團董事長王健林表示，“如果僅僅把我們的戰(zhàn)略合作理解為那種結(jié)合雙方的優(yōu)勢，共同拿地，共同開發(fā)，這個層面也太小了。我相信隨著雙方協(xié)議逐漸的公布，大家會看到雙方合作的價值在哪?！蓖踅×终J為，全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)和最大的房地產(chǎn)銷售企業(yè)走到一起，說明行業(yè)的趨勢以后更多的是合作。

　　而萬科集團總裁郁亮則認為，行業(yè)“白銀時代”的到來，最典型的特征是結(jié)盟開始。結(jié)盟趨勢有兩點，“一是跟金融的結(jié)盟，今年以來全國買地最多的買家是誰，不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，而是金融機構(gòu)，或者雖然表面上去拿地，背后都是金融機構(gòu)在支持，平安是今年以來買地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。第二是行業(yè)內(nèi)結(jié)盟的開始，我們從‘黃金時代’過來的發(fā)展商，要努力適應(yīng)變化，需要相互取長補短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，來共同面對‘白銀時代’對發(fā)展商的挑戰(zhàn)。”

　　第一只“合作棋子”落哪？

　　“萬萬”合作，到底第一只棋子會落在哪里？6月2日前即將揭曉的花都巨無霸宅地歸屬或許是一個答案。日前，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會以掛牌方式出讓花都區(qū)平步大道以北、中軸線范圍內(nèi)1宗地塊，該地塊包含了中小學(xué)用地、住宅用地以及商業(yè)用地；總起始價為268822萬元。該地塊起拍價近27億元，封頂價近39億元，如此大額的地價相信會是大鱷的“囊中物”。

　　據(jù)了解，本次出讓的地塊與在建中的廣州萬達城“無縫連接”，萬達集團極有可能將此收入囊中，之前花都地產(chǎn)界盛傳也是萬達有意攬下該地塊。業(yè)界之所以猜測該地塊很有可能由萬達攬入懷中，主要是因為出讓條件上注明“E（商務(wù)用地）181538平方米必須整體持有并運營”，這對于宅地開發(fā)商來說是沉淀資金的“大忌”。在花都深耕多年的保利置業(yè)對該地塊也非常有興趣，但對于E地塊必須整體持有并運營也還是有所顧慮。

　　萬達或在穗首建住宅

　　花都巨無霸宅地何以有可能成為“萬萬”合作的第一只棋子？這是基于萬達集團目前在廣州市的業(yè)務(wù)分布分析所得。縱觀萬達在各地的開發(fā)，基本上都是住宅和商業(yè)雙管齊下，就算在佛山千燈湖板塊的萬達廣場，同樣有數(shù)棟住宅樓開發(fā)。不過，在廣州目前開業(yè)的3個萬達廣場——白云、番禺和增城萬達廣場，兩個在售的萬達廣場——蘿崗及南沙萬達廣場以及花都的廣州萬達城，全部都是商業(yè)用地。故此“萬萬”合作之“住宅歸萬科，商業(yè)歸萬達”在花都巨無霸宅地將能夠獲得完美的分配，萬達的短板剛好是萬科的長處，兩者如果能夠合力拿下花都巨無霸地塊，將是“萬萬”合作的發(fā)端。

　　萬科進入花都市場約有10年，擁有多個項目，其中合作項目是雅居樂萬科·熱橙。

　　記者 陳白帆、李鳳荷

　　業(yè)界評論：

　　模式互補

　　合久必分

　　皆有可能

　　記者 李鳳荷

　　廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認為，這次“萬萬合作”是強強聯(lián)手，從各自得益來看，黃韜認為萬達在住宅開發(fā)借助萬科的功力，可以實現(xiàn)快速回籠資金，因為商業(yè)地產(chǎn)投資回報期較長，萬達處于快速擴充亟需大量資金；對于萬科來說，他們也可以趁機學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)運營的經(jīng)驗。不應(yīng)該簡單地以“住宅歸萬科，商業(yè)歸萬達”來形容兩者的合作。

　　黃韜回憶道，過去二三十年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)界強強聯(lián)手的成功案例不多，即使是亞運城從3家合資到5家合資，也沒有帶來太大的驚喜?！叭f萬”合作從一開始就備受矚目，雙方在合作中互有需求，但不排除三五年后“合久必分”。

　　富力、雅居樂、碧桂園、

　　世茂、中信

　　5個“婆婆”湊大亞運城 營銷話事

　　記者在采訪中了解到，雖然房企合作者眾多，但在房企間的合作模式上，基本上相互之間達成的共識是：單一項目設(shè)立項目公司的模式風(fēng)險最小，其次則為合作開發(fā)建造，而股權(quán)收購的模式風(fēng)險則相對較大。而且房企相互間在“牽手”之后，開發(fā)的模式也各不相同。

　　以亞運城為例，雖然組成的利合公司有富力、雅居樂、碧桂園、世茂和中信這五個“婆婆”，且每家合作企業(yè)占股權(quán)的20%。但在具體的營銷工作上，則由雅居樂一家“話事”。據(jù)知情者透露，當(dāng)初，五大開發(fā)商有較為具體的分工，中信負責(zé)融資、碧桂園負責(zé)工程和物管、富力負責(zé)報建和辦理規(guī)劃等手續(xù)、雅居樂負責(zé)銷售、世貿(mào)負責(zé)設(shè)計。分工雖然很明確，但在實際操作過程中，仍然是因為“婆婆”多導(dǎo)致遇到問題時難以快速做決定。此間，也曾出現(xiàn)過互相之間想搶“營銷權(quán)”的小摩擦。其內(nèi)部人士抱怨道：“假如不是合作開發(fā)的話，這個項目的開發(fā)進度一定會比現(xiàn)在快很多?！?/p>

　　話雖如此，但客觀來講，作為一個巨無霸項目，其成交還是相當(dāng)不俗的。據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計顯示，截至本月18日，該盤今年以來在番禺的成交套數(shù)仍排在全區(qū)第一位，達518套。 記者王荔玨

　　世茂、華潤、

　　合景

　　借金融城進廣州

　　2014年12月20日，廣州金融城首發(fā)項目匯金中心正式對外面世。據(jù)悉，廣州穗榮為匯金中心開發(fā)實體，而廣州穗榮則由世茂房地產(chǎn)、華潤置地、合景泰富合資成立。其中，世茂房地產(chǎn)投入土地成本的資金為12.65億元，占項目權(quán)益的33%，承擔(dān)項目開發(fā)的操盤角色。

　　從2013年2月拿地，到2014年年底上市，三大房企巨頭開發(fā)實力不容小覷，匯金中心也成為廣州國際金融城首個建成面市的項目，包含320米地標(biāo)級超甲級寫字樓、高端公寓、獨立商業(yè)等業(yè)態(tài)。在這個綜合體項目里，世茂、華潤都因此得以進入廣州市場，這也是世茂地產(chǎn)進入廣州首次操盤的項目，其主要負責(zé)商鋪部分的銷售和寫字樓部分，而公寓部分則主要由合景負責(zé)，華潤更多的是承擔(dān)出資方面的責(zé)任。記者劉麗琴

　　保利 越秀

　　好“基友”拍住上

　　保利和越秀在廣州地產(chǎn)界也算是一對好“基友”，保利越秀·嶺南林語由越秀操盤，而越秀地產(chǎn)拍下蘿崗的云埔工業(yè)區(qū)高價地塊則由保利操盤，名為越秀保利·愛特城，5月初開盤大賣九成。

　　據(jù)記者了解，兩家雖說會有其中一家主導(dǎo)操盤，但不操盤的一方并非作壁上觀，重大決定都是要由雙方共同決定。廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認為，像保利和越秀這種只是項目層面的合作，與萬達、萬科戰(zhàn)略層面的深度合作有所不同，不過因為項目層面的合作較靈活，所以小范圍的項目合作還是在地產(chǎn)界較為盛行。 記者 李鳳荷

　　保利 奧園

　　合伙拿地再單干

　　2012年12月，奧園地產(chǎn)發(fā)公告稱，公司以約34.11億元購入的廣州市番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融用地地塊一至九地塊，將由全資附屬公司奧園集團與廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(保利地產(chǎn)附屬公司)聯(lián)合開發(fā)。隨后，從上市的產(chǎn)品不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的項目都各自以自己的公司去命名，因此，在曾經(jīng)拿下的長隆地塊上，相繼推出了奧園城市天地及保利大都匯。據(jù)了解，這種合作拿地、分別開發(fā)的模式保利在南京也曾使用過。保利與朗詩在共同拍下了南京棲霞區(qū)地塊后，將地塊分為南北兩個部分各自進行開發(fā)。記者 王荔玨

　　方興金融街

　　保利葛洲壩

　　地價貴抱團避險

　　去年下半年樓市轉(zhuǎn)冷后，開發(fā)商對于廣鋼新城新推的地塊開發(fā)變得謹慎起來。為了攤平第一次拿地的成本以及減少開發(fā)風(fēng)險，當(dāng)廣鋼新城第二批地塊推出時，出現(xiàn)了金融街聯(lián)手方興拿地，以及葛洲壩地產(chǎn)事后與保利合作參與廣鋼新城開發(fā)的情況。

　　據(jù)了解，2014年9月29日廣鋼新城第二批地塊推出時，由方興聯(lián)合金融街以總價約32.43億元拿下該批地塊中最大面積的宅地。而葛洲壩房地產(chǎn)雖然和綠城組成聯(lián)合體也有舉牌，但當(dāng)時并未獲得地塊，但后來最終葛洲壩房地產(chǎn)通過與保利合作而進入廣州市場，參與廣鋼新城開發(fā)。今年1月中旬，中國葛洲壩集團公告宣布，與廣東保利房地產(chǎn)合作開發(fā)廣鋼新城二期的兩宗地塊。

　　記者 陳白帆