□本報記者韓宇

    占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)建設單位不得銷售。遼寧省十二屆人大常委會近日批準修訂后的《本溪市物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)。條例從維護業(yè)主合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務內(nèi)容標準、專項維修資金使用、相關(guān)法律責任等方面作出了規(guī)定。

    明確業(yè)主權(quán)利和義務

    為了維護業(yè)主的合法權(quán)益,使業(yè)主能夠依法維權(quán),同時又能夠遵守合同約定,條例分別對業(yè)主的權(quán)利和義務作出了具體規(guī)定。

    條例規(guī)定,房屋所有權(quán)人為業(yè)主,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

    條例規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務。

    值得一提的是,為了明確涉及業(yè)主切身利益的停車位問題,條例明確,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位)的歸屬,由開發(fā)建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)建設單位不得銷售。

    明確維修金如何使用

    針對物業(yè)服務的內(nèi)容和標準,條例規(guī)定,業(yè)主委員會成立后30日內(nèi),應當與業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議選聘的具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當約定下列主要內(nèi)容:物業(yè)服務項目及其內(nèi)容、服務標準；物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式；雙方權(quán)利義務；違約責任；合同期限；合同爭議及糾紛解決的辦法；其他應當在合同中約定的事項。物業(yè)服務項目一般包括:共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照合同約定,履行物業(yè)服務義務。

    條例還規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)承接項目時,應當向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務保證金。保證金數(shù)額為物業(yè)服務項目三個月的物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)擅自終止物業(yè)服務合同的,應當承擔違約責任,交納的物業(yè)服務保證金作為該物業(yè)管理項目過渡時期物業(yè)管理費用的保證。《物業(yè)服務保證金管理辦法》由本溪市人民政府另行制定。

    另外,為了使房屋能夠得到及時維修,確保房屋使用安全,解決住宅專項維修資金使用困難等問題,條例明確了專項維修資金的應急使用,其中規(guī)定,業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定,物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿或者屬專項維修資金使用范圍內(nèi)的物業(yè),發(fā)生下列情況時,物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會或業(yè)主先行組織維修、更新或者采取應急防范措施,所需費用經(jīng)市、自治縣物業(yè)行政主管部門核定后在專項維修資金中予以支付:屋面防水損壞造成滲漏的；電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產(chǎn)安全的；其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

    私搭亂建行為將被罰

    條例還對物業(yè)服務企業(yè)等明確了相關(guān)的法律責任,其中規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)擅自出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的物業(yè)管理用房、停車庫等公共服務配套設施或擅自改變其用途的,責令限期改正,給予警告,處1萬元以上10萬元以下罰款；有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

    針對小區(qū)內(nèi)私搭亂建的行為,條例明確規(guī)定,拆改房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu),私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途的,由市物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀,并可處5000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重,經(jīng)鑒定危及房屋安全的,處5萬元以上10萬元以下罰款；擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物,在室內(nèi)下挖地面擴大房屋使用空間的,由市、自治縣、區(qū)人民政府責成相關(guān)部門責令改正,逾期不改正的,強制拆除,并可處1000元以上1萬元以下罰款；侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤的,由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責令改正,并可處1000元以上1萬元以下罰款。