商品房預(yù)售遭遇陷阱、房屋實際層高達不到宣傳時的數(shù)據(jù)、開發(fā)商延期交房讓人望眼欲穿……“房事”糾紛扎堆成為近年來民事訴訟的熱點。數(shù)據(jù)顯示，去年全年惠州中院民一庭受理的商品房銷售合同糾紛159宗，商品房預(yù)售合同糾紛198宗。法官提示，解決“房事”糾紛還得依法維權(quán)。

　　●南方日報記者 盧慧 通訊員 盧思瑩

　　房屋預(yù)售

　　精裝修房變成毛坯房

　　法院判決解除購房合約

　　龍先生、單女士夫婦倆住在深圳，2013年11月，兩人看中惠州大亞灣一處房產(chǎn)，遂與地產(chǎn)公司簽署了《房地產(chǎn)認購書》。按照地產(chǎn)公司銷售人員的口頭承諾，龍先生夫婦看中的房屋屬于精裝修，他們也依約向公司方支付了定金50000元。

　　2013年11月26日，龍先生夫婦如約準(zhǔn)備好全部材料來到地產(chǎn)公司簽正式商品房買賣合同，這時卻被告知要先支付完首期款才能看正式合同。在龍先生夫婦多次要求下，工作人員才出具正式合同范本，可原本承諾的精裝修房卻成為毛坯房。協(xié)商無果下，龍先生夫婦向法院提起訴訟，要求解除《房地產(chǎn)認購書》并返還定金。

　　惠州中院審理查明，由于涉案的《房地產(chǎn)認購書》中關(guān)于交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款不完備，因此不能認定原被告雙方對商品房買賣合同達成一致。此外，涉案的《房地產(chǎn)認購書》簽訂日期為2012年11月10日，地產(chǎn)公司應(yīng)該知曉已于2010年4月17日頒布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，居住在深圳的龍先生夫婦應(yīng)屬于限購對象。由于在涉案的《房地產(chǎn)認購書》中已約定大部分房款通過辦理按揭貸款支付，故而此后即便能夠簽訂正式的商品房買賣合同，也將面臨無法正常取得按揭貸款、房屋買賣合同無法履行的問題。

　　最終，法院判決解除《房地產(chǎn)認購書》并返還定金。

　　層高有差

　　不能舉證層高差導(dǎo)致房屋不能使用

　　購房者敗訴

　　向女士日前在惠陽某樓盤購買了1層房產(chǎn)一套，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃承諾和《商品房買賣合同》第三條約定，這套房產(chǎn)的層高應(yīng)有3.85米。然而，等到向女士收房時卻發(fā)現(xiàn)，因為樓頂布局的幾條管線，房屋裝修下來后實際層高只能達到3.1米，“如果是將近3.85米的層高，那我可以做夾層拓展使用空間，現(xiàn)在完全做不到了”，向女士認為，開發(fā)商嚴(yán)重違反層高的約定，于是將開發(fā)商告上法庭，要求終止商品房買賣合同。

　　惠州中院審理認為，向女士的主張主要在于涉案的商品房在層高存在差異的情況下是否構(gòu)成根本違約、是否不能實現(xiàn)合同的目的。就涉案的《商品房買賣合同》的內(nèi)容來看，對層高的差異問題如何處理并沒有進行約定，且目前沒法律或者司法解釋對此作出明確的規(guī)定。因此，在涉案的商鋪存在約0.7米層高差異的情況下，是屬于根本違約還是一般違約，尚需提交進一步的證據(jù)予以證明。因此，向女士的主張法院不予支持，但向女士可以根據(jù)自己的意愿，以其他適當(dāng)方式向開發(fā)商主張追索違約金。

　　延期交房

　　合同簽訂前的規(guī)劃變更

　　對延期交房不構(gòu)成影響

　　王先生在惠東縣購買了一處房產(chǎn)，合同簽訂后，王先生向開發(fā)商支付了全部房款約29萬元，繳存房屋維修資金5901元。按照約定，王先生的入住時間應(yīng)該是8月10日，但開發(fā)商直至同年11月28日才交付房屋。由于延遲交房而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證未能如期辦理，王先生訴至法院，主張開發(fā)商須履行“從交付使用后第361日起，出賣人按日以總房款的萬分之五支付違約金給買受人直至取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書”的約定。而開發(fā)商方面卻解釋，是因為當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更、置換土地導(dǎo)致辦證的延遲。

　　惠州中院審理認為，開發(fā)商方面并未提交任何證據(jù)證明經(jīng)其催促王先生仍沒有及時提交相應(yīng)的資料，或者因王先生提交的相關(guān)辦證資料包括繳稅證明不符合規(guī)定而導(dǎo)致涉案產(chǎn)權(quán)證不能如期辦理，同時，惠東縣人民政府置換土地行為對辦理涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證并無影響。因此，法院判決，由開發(fā)商承擔(dān)產(chǎn)權(quán)證未能如約辦理的違約責(zé)任。

　　-法官有話說

　　惠州中院民一庭副庭長鄭杰解答房地產(chǎn)糾紛：

　　所有承諾和優(yōu)惠須形成書面文本

　　問：購房者在購房時應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

　　答：絕大多數(shù)購房者并不具備法律或者建筑方面的專業(yè)知識，因此，建議：第一，開發(fā)商、銷售者的任何承諾、優(yōu)惠必須形成書面文本，最好是寫入合同；第二，認真審閱合同條文，特別注意手寫填充部分和補充協(xié)議部分條款，確保自己已經(jīng)完整、準(zhǔn)確且與開發(fā)商一致地理解了合同；第三，注意各種約定的合理性，比如逾期交房每日萬分之九的違約金等，看起來懲罰力度很大但實際上難以得到支持；第四，增加可操作性，比如預(yù)留書面通知的通信地址與聯(lián)系人、支付款項的方式與賬號等；第五，盡量保留與開發(fā)商交涉的證據(jù)，包括書面函件往來、互發(fā)的短信微信、宣傳資料等。

　　平和交流、合理訴求是維權(quán)基礎(chǔ)

　　問：在發(fā)生各種房產(chǎn)糾紛以后，購房者又該如何依法維權(quán)？

　　答：首先是與開發(fā)商溝通交流解決；其次，建議首選業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)會、住建行政管理部門的調(diào)解等直接、簡便的方式，不建議直奔仲裁、調(diào)解等方式；第三，訴求要合理合法，有明確的法律依據(jù)或者合同約定，比如商品房層高差異問題，業(yè)主主張解除購房合同通常難以得到支持；第四，不要以爭取自己計算的全額違約金、損失等為目標(biāo)，以解決客觀存在的房屋質(zhì)量、服務(wù)瑕疵等實際問題為重點。