快要收房了，才發(fā)現(xiàn)房屋早已被抵押；因其他原因辦不下來(lái)貸款，被要求承擔(dān)違約責(zé)任；說(shuō)好的南北朝向，卻變成了東西朝向……在買房這件“人生大事”上，不少人都遇到過(guò)各種各樣的麻煩問(wèn)題，而往往因?yàn)橐恍┵u房者在合同上做文章，買房者們只能吃悶虧。
7月1日起，《四川省商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(以下簡(jiǎn)稱《文本》)將在全省范圍內(nèi)施行。該《文本》由四川省住建廳和四川省工商局共同制定，相較于2006年的《商品房買賣合同(示范文本)》，新文本新增了賣房者違約情況以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體約定，對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的常見(jiàn)“地雷”進(jìn)行了規(guī)范。
消費(fèi)糾紛六成涉及房產(chǎn) 下月起施行新合同范本
一說(shuō)到買房，不少人都頭大。不僅是因?yàn)椤百I不起”，而且陷阱也很多，房地產(chǎn)成了近年來(lái)消費(fèi)投訴的重災(zāi)區(qū)。四川省工商局合同處處長(zhǎng)羅春介紹，在四川省工商局接到的消費(fèi)糾紛中，60%都涉及買賣雙方合同簽訂及履行，“其中，又大多發(fā)生在房屋預(yù)售過(guò)程中?！?/p>
有過(guò)買房經(jīng)歷的市民都知道，購(gòu)房合同不僅條款多得讓人沒(méi)耐心看，而且大多都是格式條款，也就是說(shuō)，賣房方早已擬定好，買方要么簽字，要么不買房?！案袷綏l款的存在源于由賣房者制定合同，也很容易發(fā)生糾紛?！绷_春說(shuō)。
為此，2006年，四川省建設(shè)廳與四川省工商局聯(lián)合制發(fā)了《商品房買賣合同(示范文本)》促進(jìn)經(jīng)營(yíng)者自律，然而，當(dāng)時(shí)并未將預(yù)售和現(xiàn)售分開(kāi)?！斑@次單獨(dú)制定預(yù)售合同示范樣本，將更加精確地對(duì)一些問(wèn)題進(jìn)行解決?！绷_春說(shuō)。從7月1日起，購(gòu)房雙方就可以使用新的《示范文本》，或參照該合同文本來(lái)訂立合同。 華西都市報(bào)記者吳冰清常見(jiàn)糾紛
房屋的權(quán)利狀況受限
購(gòu)房者并不知道房屋已經(jīng)被抵押或者被拍賣，花了錢買房，卻因?yàn)樯唐贩康臋?quán)利上有瑕疵，不能辦下產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證。這樣的倒霉事，并不少見(jiàn)。
辦不了貸款購(gòu)房者被迫擔(dān)責(zé)
大部分市民買房，都會(huì)選擇按揭貸款。但交了首付款，貸款辦不下來(lái)怎么辦？一些開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者一次性將剩下的全款付清，否則按照逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任。
收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題
房屋到手了，參觀新家時(shí)卻發(fā)現(xiàn)門窗損害或者屋頂漏水、墻面開(kāi)裂，可房已經(jīng)交了，維修的費(fèi)用該誰(shuí)出？購(gòu)房雙方常常為此爭(zhēng)執(zhí)不下。
小區(qū)車位難求價(jià)格高
日前，市民李女士在東二環(huán)某樓盤購(gòu)買一套房屋，她想一并購(gòu)買車位，卻被告知目前車位還不出售。這讓李女士有些不解：車位是和房屋一起修的，為什么不能和房屋一起買呢？新增約定
購(gòu)房者有權(quán)解除合同并獲賠
《示范文本》的第五條、第六條以及第七條約定，售房人應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房者其購(gòu)買房屋的抵押狀況，并承諾該商品房出售前享有合法權(quán)利，沒(méi)有出售給除本合同買受人以外的其他人，沒(méi)有被司法查封等。
如果商品房的權(quán)利狀況與售房者承諾不符，購(gòu)房者可有權(quán)解除合同。而售房者也將承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房者可獲得已付全部房?jī)r(jià)款(含已付貸款部分)、利息以及賠償金。
若非購(gòu)房者原因 不承擔(dān)違約責(zé)任
《示范文本》中第十條第二款明確，因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方可以解除合同。解除合同的，出賣人退還買受人已付購(gòu)房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，雙方重新約定新的房?jī)r(jià)款支付協(xié)議，合同繼續(xù)履行。
也就是說(shuō)，如果因?yàn)檎恼呋蛘咩y行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致購(gòu)房者本應(yīng)拿到的貸款不能實(shí)現(xiàn)的，售房者就不能要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。
房屋查驗(yàn)修復(fù)環(huán)節(jié) 雙方協(xié)商修復(fù)期限
今后房屋辦理交接手續(xù)時(shí)，或新增查驗(yàn)和修復(fù)兩個(gè)環(huán)節(jié)?！妒痉段谋尽返谑藯l明確，買賣雙方在辦理交接手續(xù)時(shí)需查驗(yàn)房屋狀況，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，售房者不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)服務(wù)契約作為購(gòu)房者查驗(yàn)和辦理交接手續(xù)的前提條件。
如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可提出讓售房者進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)好后才可交付。當(dāng)然，修復(fù)的費(fèi)用由售房者承擔(dān)。為了避免售房者拖時(shí)間，合同中將根據(jù)質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度，由買賣雙方約定修復(fù)時(shí)間。
增加車位選項(xiàng) 提出車位和商品房一同出售
《示范文本》第四條“商品房基本狀況”第二款對(duì)商品房的規(guī)劃用途增加了“車位”選項(xiàng)，使用《示范文本》的購(gòu)房雙方可以在合同中協(xié)商決定、選擇是否增加該選項(xiàng)。而在附件五“關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施的具體約定”中，將標(biāo)明機(jī)動(dòng)車停放庫(kù)(位)的規(guī)劃配比、數(shù)量、位置。
“這并不是強(qiáng)制要求，而是建議、提倡售房者在售房時(shí)，一并出售車位，并讓購(gòu)房者事先了解小區(qū)的停車情況。”四川省住建廳房管處李富忠說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商為了今后“炒車位”，以車位合同沒(méi)有起草為由，暫不售賣車位?！斑@樣就可以避免售房者找托詞。”常見(jiàn)糾紛
宣傳跟實(shí)際不符
說(shuō)好的綠化面積怎么縮水了？空間怎么變矮了？買房時(shí)，售樓人員吹得天花亂墜，可滿懷期待看房時(shí)常常失望而歸。
基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)通費(fèi)該誰(shuí)出？
房子剛?cè)胱?，要使用水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，必須要交開(kāi)通費(fèi)。但這筆費(fèi)用誰(shuí)出？購(gòu)房雙方常常扯不清楚。
出賣人未向購(gòu)房者告知房屋不利因素
入住了新房，才知道離家不遠(yuǎn)處有一個(gè)變電站，或者家門口就是垃圾堆放處。
新增約定重要說(shuō)明允諾等同合同內(nèi)容違反要擔(dān)責(zé)
《示范文本》中約定，出賣人發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，為要約邀請(qǐng)；出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明、允諾具體確定，并對(duì)本合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，買賣雙方均視為要約。
按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，這些被視為要約的說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
明確開(kāi)通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用避免重復(fù)收取開(kāi)通費(fèi)
過(guò)去的合同范本中，并未對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行約定。而在新《合同范本》中，第十六條第(一)款“基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備”中，對(duì)供水、供電、燃?xì)?、電話通信、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)等六項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，其開(kāi)通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用分別由誰(shuí)承擔(dān)進(jìn)行了明確。
供水、排水以及供電由售房者負(fù)責(zé)安裝、辦理開(kāi)通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；燃?xì)?、電話通信、有線電視以及寬帶網(wǎng)絡(luò)由售房者負(fù)責(zé)安裝并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，購(gòu)房者自行辦理開(kāi)通手續(xù)?！斑@樣一來(lái)，既可避免糾紛，又能避免重復(fù)收取開(kāi)通費(fèi)用的情形。”李富忠說(shuō)。
列舉應(yīng)告知的房屋不利因素保證購(gòu)房者知情權(quán)
《示范文本》第三十二條明確，售房者應(yīng)該通過(guò)告知書、銷售現(xiàn)場(chǎng)公示或者其他的方式，向買受人告知該商品房周邊污水處理廠、垃圾處理站、220KV以上的大型變電站、化學(xué)工廠、鐵路等可能引起氣味、污染、輻射性、噪音等不利因素。