伴隨著樓市回暖，房價(jià)逼近3萬元大關(guān)，北京改善型產(chǎn)品的門檻也隨之越來越高，比如通州出現(xiàn)單價(jià)高達(dá)8.2萬元/平方米的項(xiàng)目，門頭溝項(xiàng)目最高單價(jià)也突破8萬/平方米，海淀東升鄉(xiāng)甚至有項(xiàng)目最高單價(jià)達(dá)到13.2萬元/平方米等等。在改善型產(chǎn)品偏郊區(qū)化的趨勢下，京西南王佐板塊有望成為最后的價(jià)值洼地。
樓市欲上演“紅五熱六”
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京市純商品住宅(不含自住房、保障房)成交套數(shù)達(dá)4647套，而此前1月為純商品住宅成交最高月份，累計(jì)成交5071套。亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對(duì)北京商報(bào)記者表示，在市場向好的背景下，5月有望創(chuàng)下年內(nèi)純商品住宅成交套數(shù)新高。
不僅如此，在亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的6月，計(jì)劃入市的項(xiàng)目中有14個(gè)屬于高端改善型產(chǎn)品，占據(jù)6月計(jì)劃入市項(xiàng)目的七成。郭毅指出，開發(fā)商仍然在等待時(shí)機(jī)，雖然6月僅20個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但市場仍在不斷轉(zhuǎn)暖，后續(xù)有望出現(xiàn)供應(yīng)高峰。
對(duì)于改善型產(chǎn)品備受市場青睞的現(xiàn)象，克而瑞北京機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師楊勝坤指出，這種現(xiàn)象將直接催生“紅五熱六”，北京樓市將迎來一個(gè)小拐點(diǎn)。不過，從購房者的角度來講，眼下的確是改善置業(yè)的窗口期，但現(xiàn)有產(chǎn)品價(jià)格不斷上漲，改善型產(chǎn)品的升值空間有待考量，因此出手前務(wù)必需要尋找更好的價(jià)值洼地。
改善型需求成市場主流
正如楊勝坤所言，改善型產(chǎn)品價(jià)格日漸水漲船高。但同時(shí)，北京最近三年400萬-800萬元區(qū)間的物業(yè)成交占比持續(xù)上漲，從2013年占比只有9%到2015年截至目前突破了15%，這也在一定程度上反映了改善型需求的旺盛。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉研究認(rèn)為，整體來看，過去十年樓市的購房剛需大部分都到了升級(jí)置業(yè)的時(shí)期。
從克而瑞最新成交排行數(shù)據(jù)可以看出，5月(截止到5月24日)成交金額前20的項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目為高端改善型產(chǎn)品，其中多數(shù)項(xiàng)目位于海淀和朝陽區(qū)域，另外處于持效期的豐臺(tái)項(xiàng)目領(lǐng)秀翡翠山表現(xiàn)也較為搶眼。
楊勝坤認(rèn)為，海淀和朝陽為傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品的熱銷區(qū)，但由于區(qū)域地塊日漸稀缺，整體區(qū)域市場大有朝“頂豪”及“超豪”發(fā)展的趨勢，未來在售項(xiàng)目單價(jià)或?qū)⑵毡槌^10萬元，相反原本處于價(jià)值洼地的豐臺(tái)正在崛起，代替昔日海淀與朝陽的改善型市場地位。
京西南或成改善型產(chǎn)品洼地
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)下門頭溝與通州均出現(xiàn)超8萬元單價(jià)的項(xiàng)目，但無論是投資還是自住，性價(jià)比都不如目前豐臺(tái)南城。相比南城榴鄉(xiāng)橋、舊宮板塊，京西南豐臺(tái)王佐板塊的價(jià)值又更加突出，可以說北京改善型產(chǎn)品仍然存在價(jià)值洼地。
據(jù)悉，當(dāng)前繼續(xù)向張郭莊西南延伸的14號(hào)線二期，將連接豐臺(tái)王佐、云崗地區(qū)，為西南區(qū)域居民出行帶來極大利好。除了交通通達(dá)的便利性，未來豐臺(tái)區(qū)將著力于青龍湖國際文化都會(huì)周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，并以此帶動(dòng)整個(gè)豐臺(tái)王佐的發(fā)展。目前，區(qū)域內(nèi)暫有領(lǐng)秀翡翠山在售，該項(xiàng)目交通便利。項(xiàng)目擁有16萬平方米的景觀園林面積，綠化指標(biāo)更是高達(dá)1∶1，且為準(zhǔn)現(xiàn)房。
克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，門頭溝2014年純商品住宅的成交均價(jià)達(dá)32450元/平方米。而同樣坐擁生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)且交通更為便捷的領(lǐng)秀翡翠山售價(jià)不到3萬元，由此可見，京西南仍將是改善型產(chǎn)品的一大價(jià)值洼地。