近來，原本要么被開發(fā)商抱怨“賠本賺吆喝”、要么常被忽略，甚至曾被看做業(yè)主與開發(fā)商矛盾導(dǎo)火索的物業(yè)公司幾乎一躍成為各大開發(fā)商追逐的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、中海、綠城等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。通過上市，物業(yè)板塊大有成為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展“新風(fēng)口”的趨勢(shì)。專家分析，對(duì)于房企來講，未來競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，是品牌房企構(gòu)建萬億大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。同時(shí)，需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著在存量房市場(chǎng)領(lǐng)域物業(yè)公司有利可圖，有利于提升企業(yè)利潤(rùn)率、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)平臺(tái)成香餑餑

　　物業(yè)的利潤(rùn)到底有多大，實(shí)際上從當(dāng)年轟動(dòng)北京樓市的建外SOHO物業(yè)公司挪用物業(yè)費(fèi)案就可見一斑。資料顯示，該項(xiàng)目原物業(yè)公司因挪走小區(qū)1743萬余元物業(yè)費(fèi)而被告上法庭。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，以往物業(yè)對(duì)開發(fā)商的價(jià)值可以概括為“一半是海水，一半是火焰”。“經(jīng)營(yíng)好了，確實(shí)有利潤(rùn)，還能帶來品牌溢價(jià)，促進(jìn)銷售；經(jīng)營(yíng)不好往往就成了開發(fā)商的定時(shí)炸彈。”一位開發(fā)商表示，這也是并非所有開發(fā)商都愿意承擔(dān)社區(qū)日后的物業(yè)管理的原因。

　　目前，這一現(xiàn)象正在發(fā)生根本改變，物業(yè)有望成為開發(fā)商新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?！叭f科物業(yè)正準(zhǔn)備獨(dú)立發(fā)展，當(dāng)然包括上市的考慮，本來希望把上市事宜延后一點(diǎn)，但發(fā)展形勢(shì)不等人，所以現(xiàn)在正加快研究?！比f科總裁郁亮不久前在股東大會(huì)上的表態(tài)揭示出當(dāng)前物業(yè)板塊的熱度。

　　與萬科籌備平臺(tái)市場(chǎng)化相比，中海地產(chǎn)的大動(dòng)作似乎更快。6月1日，中海發(fā)布公告稱，其子公司“中海宏洋”與“中海物業(yè)”已經(jīng)訂立框架協(xié)議。中海將加快其對(duì)旗下物業(yè)產(chǎn)業(yè)的拆分資源整合，同時(shí)將進(jìn)一步加快其物業(yè)平臺(tái)的上市。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考慮以實(shí)物分派方式將分拆實(shí)體股份分派給股東。將集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆，不排除以介紹的方式在香港聯(lián)交所上市的可能性。

　　業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，中海物業(yè)已發(fā)展20余年，在業(yè)內(nèi)已積累一定口碑，此次分拆上市將做大物業(yè)管理的生意。

　　另一家已進(jìn)駐44個(gè)城市、管理項(xiàng)目超過150個(gè)、管理面積逾7000萬平方米的金科地產(chǎn)，今年初也派出團(tuán)隊(duì)訪問萬科、花樣年深圳總部。被外界解讀為學(xué)習(xí)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

　　事實(shí)上，除了萬科，中海、彩生活以及相當(dāng)數(shù)量的房企也正在物業(yè)管理的存量市場(chǎng)上跑馬圈地。陸續(xù)有4家物業(yè)公司在“新三板”上市，包括東光股份、開元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)，上市時(shí)間均為2015年，其中3家在2015年3月之后。物業(yè)管理行業(yè)“風(fēng)口”來臨，物業(yè)管理行業(yè)的公司尤其是品牌房企的物業(yè)管理公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺(tái)。

　　借物業(yè)謀劃萬億市值

　　“物業(yè)管理是被忽略的藍(lán)海市場(chǎng)?！币晃粡氖挛飿I(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。屆時(shí)，新增購房需求已經(jīng)基本得到滿足，購房者的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。

　　從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成超級(jí)聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來行業(yè)業(yè)績(jī)或市值的老大地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是品牌房企構(gòu)建萬億大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。

　　從資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，其股價(jià)一路攀升?？梢灶A(yù)見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)公司完成上市，后期這些大牌企業(yè)勢(shì)必會(huì)利用資本市場(chǎng)的力量整合更多適合自己的物業(yè)公司以擴(kuò)大自己的規(guī)模，打造其萬億市值大平臺(tái)。

　　以萬科為例，截至去年底萬科物業(yè)服務(wù)合同管理面積已達(dá)1億平方米，雖然該數(shù)字在全國(guó)250億平方米的存量面前占比并不高，但彩生活上市之前管理面積已達(dá)1億多平方米。

　　另一個(gè)潛在萬億平臺(tái)打造者中海，2014年底，其全年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，同比增長(zhǎng)13.6%；管面積超5000萬平方米，同比增加25%。若加上收購中海宏洋物業(yè)獲得的管理面積，中海的管理面積將超過6000萬平方米。而中海物業(yè)管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業(yè)，一旦上市，物業(yè)板塊給企業(yè)帶來的收益將不可忽視。

　　轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式

　　實(shí)際上，房企發(fā)力物業(yè)平臺(tái)也是應(yīng)對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率下滑的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

　　專家表示，2014年上市房企凈利潤(rùn)率為10%，對(duì)房企來講，今年“降成本，提利潤(rùn)”是主旋律。房企除了調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施降低成本之外，也開始探索“輕資產(chǎn)”模式。

　　張宏偉認(rèn)為，目前從物業(yè)管理的角度來看，存量房時(shí)代的客戶需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著物業(yè)公司可以大有所為。

　　以彩生活為例，2011年其收入是1.47億元，2014年上市后是3.89億元。從利潤(rùn)率的角度來看，彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤(rùn)率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

　　由此可見，龍頭房企要實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，提升利潤(rùn)率、規(guī)避以銷售為主的規(guī)?；氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、把握資本市場(chǎng)“風(fēng)口”來臨的階段，布局物業(yè)管理行業(yè)及提供增值服務(wù)必不可少。

　　“萬科物業(yè)服務(wù)的輸出算不上新鮮事。”一位曾與萬科聯(lián)合拿地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商向北京商報(bào)記者介紹，“多年前，在全國(guó)范圍內(nèi)，萬科就開始為部分與其聯(lián)合拿地的開發(fā)商樓盤提供物業(yè)服務(wù)了”。

　　2015年初，萬科物業(yè)做出了以“睿服務(wù)”進(jìn)行市場(chǎng)化推廣的戰(zhàn)略決策。該戰(zhàn)略實(shí)際上已明確表明了萬科想用輕資產(chǎn)方式做物業(yè)的全面市場(chǎng)化，即輸出品牌、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，不輸出人員，也不自己招人。

　　一位熟悉萬科地產(chǎn)的人士表示，目前不少公司已簽約或正在商談與萬科物業(yè)合作，畢竟萬科物業(yè)已經(jīng)成為地產(chǎn)圈公認(rèn)的金字招牌，而“睿服務(wù)”更是萬科物業(yè)面向市場(chǎng)的核心產(chǎn)品，注入萬科物業(yè)25年的管理能力與經(jīng)驗(yàn)，能在確保品質(zhì)的前提下提升效率。

　　作為萬科在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的合作伙伴，金隅嘉業(yè)集團(tuán)已經(jīng)成為萬科物業(yè)的客戶。該公司在南京的項(xiàng)目金隅紫京府不久前正式簽約萬科物業(yè)。這也是萬科物業(yè)發(fā)展22年以來，首次接受管理其他開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目。金隅表示，其公司也有自己的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，但鑒于異地重新布局的成本與管控壓力，加上面臨著服務(wù)體系要實(shí)現(xiàn)本地化落地的挑戰(zhàn)，金隅嘉業(yè)將優(yōu)先外聘本地品牌物業(yè)進(jìn)行合作。

　　萬科董秘譚華杰稱，萬科物業(yè)的市場(chǎng)占有率約為0.6%，盡管規(guī)模排名靠前，但想實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的覆蓋，“就必須走出去”。業(yè)內(nèi)人士表示，一旦萬科、中海等物業(yè)板塊成功上市，其原本物業(yè)品牌價(jià)值將通過輸出效應(yīng)再度放大。

　　社區(qū)商業(yè)時(shí)代的機(jī)遇

　　事實(shí)上，近年來社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展也是物業(yè)管理發(fā)展迅速壯大乃至服務(wù)模式不斷升級(jí)的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，無論是萬科的“鄰里家”自主經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式還是其最近打造的社區(qū)服務(wù)商2.0版本“V-LINK”；以及陽光100打造的社區(qū)商業(yè)模式“街區(qū)綜合體”，花樣年的商業(yè)社區(qū)O2O模式。這些社區(qū)商業(yè)的探索與發(fā)展都客觀上直接推進(jìn)了物業(yè)服務(wù)的升級(jí)。

　　社區(qū)商業(yè)的升級(jí)帶來了更多的客戶服務(wù)機(jī)遇，為客戶提供增值服務(wù)，企業(yè)將最終獲得增值服務(wù)收益。

　　此外，除了社區(qū)商業(yè)外，包括安保、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務(wù)領(lǐng)域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價(jià)值的需求，并在服務(wù)載體上緊跟時(shí)代創(chuàng)新。形成自己的增值服務(wù)的特色，是決定這個(gè)模式能否成功的關(guān)鍵。

　　張宏偉認(rèn)為，開發(fā)商在開發(fā)階段其實(shí)就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，通過App將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)“1公里”微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來除了傳統(tǒng)的物業(yè)收益外，物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源主要為三類：一是社區(qū)增值服務(wù)收入，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。其次是金融收入，主要是房屋首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)。此外還包括房屋買賣、房屋租賃、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營(yíng)性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)增值收益。

　　同時(shí)，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)深入應(yīng)用，更多的企業(yè)將轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，通過O2O帶來的增值服務(wù)為企業(yè)帶來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　但業(yè)內(nèi)人士也提示，無論上市與否，物業(yè)的根本仍然是為業(yè)主提供全面貼心的服務(wù)。