伴隨著樓市政策的利好、住宅成交的回升，廣州土地市場(chǎng)正在迎來新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。廣日電梯舊廠地塊2日以44.2億元溢價(jià)出讓，掀開了廣州今年以來最大規(guī)模土地拍賣盛宴的序幕。記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，6月廣州將正式開拍的地塊多達(dá)17宗，總起拍價(jià)高達(dá)295億元，相當(dāng)于去年廣州賣地總收入的三成。專家表示，廣州應(yīng)該加大新興產(chǎn)業(yè)的用地供應(yīng)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在用地供應(yīng)上采取積極的態(tài)度，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)在廣州的發(fā)展。
琶洲電商總部廣紙片區(qū)首度亮相
沉寂多時(shí)的廣州土地市場(chǎng)終于在6月迎來爆發(fā)。廣日電梯舊廠地塊前日溢價(jià)出讓，打響了廣州土地市場(chǎng)拍賣盛宴的頭炮，接下來，廣州將接連推出17宗地塊，總起拍價(jià)高達(dá)295億元。
金融城起步區(qū)三宗地、海珠區(qū)廣紙片區(qū)兩宗地、白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣花公路東側(cè)商業(yè)地塊以及荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南兩條規(guī)劃路下的地下空間等7宗地塊將在6月26日開拍，總起拍價(jià)近198億元，總建筑面積達(dá)到98萬(wàn)多平方米。
海珠區(qū)琶洲A區(qū)10宗商務(wù)設(shè)施兼容商業(yè)設(shè)施用地集中亮相，總起拍價(jià)達(dá)97億元，其中起始價(jià)超10億元的有5宗，10宗地將于6月30日開拍。
從廣紙片區(qū)到琶洲A區(qū)，兩大重點(diǎn)區(qū)域的首度亮相，備受各界關(guān)注。
廣紙片區(qū)與廣鋼、廣船并稱廣州三舊改造的三大明星項(xiàng)目，根據(jù)去年廣州市規(guī)委會(huì)審議通過的廣紙片區(qū)規(guī)劃深化及控規(guī)修編，被定位為“海珠西引擎，廣佛活力港”的廣紙片區(qū)將被打造成廣州產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、廣佛濱水休閑生活港灣、珠三角西岸配套服務(wù)組團(tuán)之一。僅廣紙廠兩宗商住混合地，底價(jià)就已經(jīng)達(dá)115億元，折合樓面地價(jià)16000元/平方米。
而琶洲A區(qū)10宗商業(yè)商務(wù)更是牽動(dòng)人心。10宗地塊均定制了出讓條件：6宗地的接手者要求是從事電商類型的公司，去年?duì)I業(yè)收入不低于100億元；兩宗地的接手者要求是從事計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)的行業(yè)，去年?duì)I業(yè)收入不低于100億元；另外兩宗地則要求競(jìng)買人或關(guān)聯(lián)公司為中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家評(píng)定的2014企業(yè)500強(qiáng)。
所有地塊都要求企業(yè)拿地后，自持計(jì)算容積率總建筑面積的70%。“這次的‘游戲’，明顯是不想帶開發(fā)商玩了?！庇杏^察人士指出，琶洲賣地是奔著電商巨頭們來的。在剛剛結(jié)束的廣州市科技創(chuàng)新大會(huì)上，將琶洲地區(qū)建設(shè)成為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的計(jì)劃再度引起關(guān)注。
對(duì)于大規(guī)模密集出讓土地，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這是政府和開發(fā)商的共同意愿，政府本來就有推地計(jì)劃，而開發(fā)商由于市場(chǎng)回暖，拿地需求增加。
一月賣地相當(dāng)于去年出讓金三成
事實(shí)上，今年以來廣州土地市場(chǎng)一直波瀾不驚。有數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，廣州1—5月土地出讓金只達(dá)到去年同期的1/3，僅100多億元入賬。
在今年初的廣州“兩會(huì)”上，《廣州市2014年預(yù)算執(zhí)行情況和2015年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，土地出讓收入占了大頭的市本級(jí)政府性基金在2015年的收入計(jì)劃為714.2億元，下降1.6%。報(bào)告稱，“2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支與2014年持平”。廣州市財(cái)政局局長(zhǎng)袁錦霞認(rèn)為，受限購(gòu)政策影響，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售將持續(xù)低迷，房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓收入形勢(shì)不容樂觀。
而今，伴隨著廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，廣州供地節(jié)奏明顯提速。
數(shù)據(jù)顯示，廣州今年計(jì)劃推出1621.45萬(wàn)平方米地塊，而去年初廣州計(jì)劃供地297宗，面積2144.53萬(wàn)平方米，照此計(jì)算，計(jì)劃推地面積同比銳減約24.4%。在住宅用地方面，今年廣州將出讓各類住宅用地的總用地面積高達(dá)528萬(wàn)平方米，與去年基本持平。
去年，廣鋼白鶴洞地塊、華美牛奶廠地塊等優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備地塊陸續(xù)推出，廣州的土地成交量加大，拉動(dòng)土地出讓收入大幅增長(zhǎng)，全市收入965.3億元，增長(zhǎng)15.2%，其中市本級(jí)收入678.1億元，增長(zhǎng)50.8%。而從數(shù)據(jù)看，光是6月份17宗地塊的295億元總起始價(jià)，就相當(dāng)于去年廣州賣地總收入的三成。
“縱觀前5個(gè)月的土地市場(chǎng)，供地量偏少，而且以底價(jià)成交的居多，溢價(jià)成交也是小幅度的溢價(jià)?！敝康禺a(chǎn)專家韓世同分析，近期樓市成交回升，央行也不斷有利好的消息出來，此時(shí)抓緊時(shí)間推地，也可以減少年末土地交易的壓力。
“過江龍”頻出手布局廣州市場(chǎng)
值得觀察的是，在提速升溫的廣州土地市場(chǎng)，“過江龍”頻頻出現(xiàn)，力壓本地開發(fā)商拿地，布局廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2日，位于廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯舊廠地塊開拍，上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達(dá)置業(yè)投資有限公司聯(lián)合體在與綠地、保利、華發(fā)的短兵相接中勝出，以44.2億元收入囊中，折合樓面價(jià)約1.85萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)15.8%。據(jù)拿地方透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在一年半到兩年內(nèi)推出市場(chǎng)。這也是總部設(shè)在北京的信達(dá)地產(chǎn)首度在廣州土地市場(chǎng)出手拿地。
業(yè)內(nèi)人士表示，廣日電梯舊廠地塊周邊有不少此前成交的“地王”，板塊被稱為“地王集中營(yíng)”。此前該板塊售出的同寶路地王樓面地價(jià)是2.56萬(wàn)元/平方米。而離地塊很近的佳兆業(yè)地塊樓面地價(jià)也要2.4萬(wàn)元/平方米，恒大御府樓面地價(jià)是2.67萬(wàn)元/平方米。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜說，廣日電梯舊廠地塊的拍賣結(jié)果說明開發(fā)商仍然是理性拿地，“有拿地?zé)崆榈珱]有追高意愿。
伴隨近幾年房企回歸一線城市，一些“過江龍”房企以黑馬姿態(tài)在廣州土地市場(chǎng)力壓群雄。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，外來開發(fā)商2014年共拿下17宗居住用地，占總成交約50%。
■專家分析
力推新興產(chǎn)業(yè)用地
激活低效工業(yè)用地
在土地市場(chǎng)逐漸升溫的情況下，如何根據(jù)國(guó)內(nèi)外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整出讓節(jié)奏，通過對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的控制起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的效果，考驗(yàn)著管理者的智慧。觀察6月開拍的地塊，除了重點(diǎn)的居住板塊，像金融城、琶洲A區(qū)這樣的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚布局，在一定程度上也顯示背后的產(chǎn)業(yè)野心。
暨南大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家胡剛指出，廣州在琶洲重點(diǎn)布局互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)下了一步好棋，琶洲對(duì)面便是珠江新城、國(guó)際金融城，周邊是廣交會(huì)，可以借力金融、商貿(mào)等資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，未來廣州可以在新興產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)上加大力度。
不過，胡剛也表示，像琶洲A區(qū)這樣的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)后，還需要做好周邊地區(qū)的各種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，同時(shí)要加強(qiáng)政策配套、營(yíng)造創(chuàng)新氛圍，才能讓互聯(lián)網(wǎng)新興產(chǎn)業(yè)在廣州落地生根，集聚發(fā)展。
“2015年，中國(guó)房地產(chǎn)已全面進(jìn)入新的發(fā)展階段。廣州房地產(chǎn)需要尋找新的突破口，通過調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)，發(fā)展新興地產(chǎn)。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已經(jīng)全面到來，誰(shuí)抓住了，誰(shuí)就占領(lǐng)了先機(jī)?！笔》繀f(xié)理事趙卓文建議，對(duì)電商總部、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)用地、新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)客空間等，加大供地的力度，在出讓土地價(jià)格、稅費(fèi)優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)界定等，進(jìn)一步解放思想。
“廣州城市空間較大，應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。打破怕投資者賺土地錢的舊思維，在用地供應(yīng)上采取積極的態(tài)度，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在廣州的發(fā)展?！壁w卓文表示，“對(duì)歷史性出讓的工業(yè)用地，對(duì)未來的新的工業(yè)用地出讓，亟需有新的發(fā)展思路和措施。用活產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，激活低效工業(yè)用地，是當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)選擇?！庇浾?鄭佳欣