過多的房屋空置無疑會帶來很多社會隱患，比如雜草叢生、流浪貓狗聚集、治安混亂、城市規(guī)劃無法推進等。面對不斷增多的空置房，政府決定用狠招來對付──5月26日，應對日本全國多達820萬套閑置住房的特別措施法全面實施。

　　為了控制空置房數(shù)量的增加，日本閑置住房的特別措施法(下稱“空房法”)于5月26日全面實施?？辗糠ㄒ?guī)定，日本市區(qū)町村可以建議及命令恐將對治安及防災造成問題的空房所有者對房屋進行拆除或修繕。違反命令者將被處以50萬日元(約合人民幣2.5萬元)以下的過失罰款，有關(guān)方面還可以進行強制拆除。

　　隨著此次法律實施，地方政府的權(quán)限得到法律認可，相關(guān)對策將全面啟動。

　　“剛剛實施的‘空房法’就是為了徹底清理那些閑置住房。”日本房產(chǎn)中介商佐藤建三告訴《國際金融報》記者，日本存在的空置房和中國的不一樣，有很多都是無人去管、更沒有人愿意買的破舊老房子?！爸耙驗楦鞣N法律問題，無法拆除，讓政府非常頭疼，空房法的出臺在一定程度上解決了這些老問題”。

　　不過，有機構(gòu)預計，今后空房數(shù)量會因人口急劇減少而大幅增加，政府還需出臺更徹底的解決辦法。

　　820萬空置

　　誰都沒有想到，看似成熟完善的日本房地產(chǎn)市場中隱藏著如此多的空置房屋。

　　在人口減少的背景下，住宅套數(shù)卻在增加。最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在日本全國有820多萬的空置房屋。

　　日本東京居民西原貴子就曾對《國際金融報》記者表示：“從新聞中得知日本居然有這么多的空置房，我們感到非常驚訝。因為很多人還沒有屬于自己的房子，在為買房而努力。”

　　其實，從1969年起，日本就開始出現(xiàn)住宅數(shù)大于家庭數(shù)的現(xiàn)象，此后住宅空置率逐年上升。雖然近20年來，日本處于人口下降通道，但由于單人家庭和核心家庭增多，日本家庭總數(shù)在2015年前仍呈上升趨勢。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，前期日本建設(shè)了大量的房屋，而隨著人口老齡化以及家庭結(jié)構(gòu)的改變，人們對居住的需求總體下降，因此空置房數(shù)量大幅增加。

　　在當?shù)孛襟w看來，日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化。由于人口持續(xù)向東京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城鎮(zhèn)年輕人流失嚴重。許多無人照顧的老年人只能去養(yǎng)老院，留下許多房屋無人繼承。

　　日本總務省統(tǒng)計局公開表示：“今后隨著老齡化的加劇，老年人的不斷離世還將導致空置住宅的進一步增多，因此，日本政府應該制定有效措施加以應對?！?/p>

　　在日本經(jīng)濟學家看來，新建住宅供大于求成為空置房問題出現(xiàn)的關(guān)鍵性因素。上世紀90年代以后，住宅建設(shè)一直被日本政府當作刺激經(jīng)濟景氣的手段。

　　據(jù)富士通綜合研究所經(jīng)濟研究所首席主任研究員米山秀隆測算，以現(xiàn)在的住宅新建和舊房拆除速度，2015年以后，日本每四戶住宅就將有一戶空置。

　　佐藤建三擔憂地表示，因為當?shù)胤课菪枨蟮牟粩嘟档停抛尶罩梅康臄?shù)量不斷增加?！岸?，日本對住宅征收的固定資產(chǎn)稅僅為土地稅的1/6，所以，哪怕現(xiàn)在的一些房子已經(jīng)破得不能住人，也要留著避稅。這樣一來，空置房的問題就更加突出了。”

　　例如，200平方米以下的住房每年所需繳納的稅收僅為空地皮固定資產(chǎn)稅的1/6，超出200平方米以上的部分則按照其1/3進行繳納，因此，空房在繳稅方面有很大的優(yōu)惠。

　　除此之外，即便是對閑置空房進行處置，許多住房也無法進行重建，因為按照日本建筑基準法，原則上住房必須遠離道路2米以上，但是如今許多日本閑置空房都是非常古老的建筑，很難滿足該條件，這種情況下，只能將其長期放置。

　　住友不動產(chǎn)的工作人員對《國際金融報》記者透露，日本住房拆毀成本非常高，按照一套獨棟住房計算，小型的木造結(jié)構(gòu)住房也需要花費100萬日元(約合人民幣6萬元)左右的拆卸費，這導致很多房地產(chǎn)商都不愿意去進行這項工作。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然這些日本房產(chǎn)長期閑置，但是土地仍屬于私有地，因此當?shù)卣彩菍Υ耸譄o策。當然，還存在一些住房所有人去世后無人繼承的情況，這種情況更是讓政府難以處理。

　　能否有效

　　焦頭爛額之下，日本政府出臺了不少措施。只是，空置房的數(shù)量并沒有因此得到有效控制。

　　如今，空房法全面實施，又是否能夠改變現(xiàn)狀？

　　據(jù)“空房法”規(guī)定，日本市區(qū)町村可以建議及命令恐將對治安及防災造成問題的空房所有者對房屋進行拆除或修繕。違反命令者將被處以50萬日元(約合人民幣2.5萬元)以下的過失罰款，有關(guān)方面還可以進行強制拆除。

　　與此同時，還將由地方政府判斷或存危害的“特定空房”然后尋求改善的機制啟動?！翱辗糠ā敝赋?，地方政府在作出判斷時有權(quán)實施入室調(diào)查。可對所有者就修繕等分階段地進行指導、建議及命令?！翱辗糠ā敝羞€規(guī)定，對于某些建筑還可進行行政強制拆除。

　　日本政府公布了“特定空房”的判斷標準，包括屋頂和外壁受損嚴重及多數(shù)窗玻璃破碎、根基龜裂程度大且白蟻腐蝕地基、木材腐朽倒在近鄰或路旁、放置垃圾等產(chǎn)生惡臭等各項。

　　“判斷標準的明確很有必要?！蔽髟F子指出，“我家后面原先有一棟老房子，因為房主不管，年久失修，周圍有很多野貓、野狗聚集。到了夜里，甚至還有一些不良少年在那里聚集斗毆，附近居民都報過警，但并沒有太大的效果?！?/p>

　　在西原貴子看來，雖然無法判定強拆這些房屋對空置房數(shù)量的下降是否有幫助，但是對于他們這些居住在老舊空置房周圍的人來說，至少提升了他們的居住環(huán)境。

　　其實，在新的“空房法”實施之前，日本目前已有272個地方自治體制定了《空置住宅對策條例》，從加速拆除和有效利用兩方面著手解決問題。對經(jīng)評估嚴重老化到無法居住的房屋，地方政府向自行拆除者補貼一定比例的費用，對拒不拆除或無主房屋進行強制拆除。建立“空屋銀行”，加強對空置房的排查、評估和登記上網(wǎng)，讓租房者特別是年輕人能迅速地找到合適、廉價的住宅。對有文化價值和使用價值的空房進行改造，比如改成公共活動中心、養(yǎng)老院或賓館民宿等。譬如，兵庫縣神河町對80年以上的古民居進行重新整修后，以低廉價格出租給希望體驗農(nóng)家生活的3個月以下短期租房戶。

　　但是，無論是之前的《空置住宅對策條例》，還是如今的“空房法”都將面臨一個嚴重的問題。

　　“這個問題其實一直都存在，那就是政府在查證房主身份的過程中就會遇到難題。哪怕是稅務部門，也不能夠隨便提供房主的信息，因為這在日本是違規(guī)的，會被視為違反個人信息保密法?！弊籼俳ㄈ嬖V記者。

　　不過，在日本一些房地產(chǎn)人士看來，既然政府決定推行實施“空房法”，就應該做好了如何應對這些法律條款的準備。

　　相比之下，那些房屋的“擁有者”對“空房法”的態(tài)度卻不是那么友好。

　　在擁有眾多房產(chǎn)的房東們看來，他們的房子被空置，政府也要付一定責任，而不是通過一味的罰款、強拆來解決問題。

　　“日本現(xiàn)在人口數(shù)量在不斷下降，很多家庭比較富裕的年輕一代手上有四五套房屋?！奔易≡谇~的原麻里奈告訴《國際金融報》記者，“但是，高額的遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、拆卸費，加起來完全高過房租，所以我們會覺得房子放在那里反而更省錢?！?/p>

　　因此，有專業(yè)人士提倡，日本政府應該考慮降低二手房貸款利率并減免稅收，并且對房屋的拆卸費用進行補貼，“不需要全額補貼，但是至少有一些激勵政策”。

　　相關(guān)機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對比其他措施，目前最為貼合民意的便是首相安倍晉三提議的放寬租房條例。據(jù)悉，在貨幣寬松政策和入境簽證條例放寬下，更多游客前往日本旅游。去年前10個月，前往日本的游客已增加了27%，達1100萬人次。當局希望，在2020年東京奧運會時，可以吸引2000萬游客。當局希望除了放寬租房條例，緩解當?shù)鼐频瓴蛔愕膯栴}外，也能解決房子空置的問題。

　　分析認為，如果政府放寬條例，允許屋主將房子短期出租，游客有地方落腳，屋主也能從中受益。預計短期租房市場估計每年值1000億日元。

　　雖然短期租房市場能帶來豐厚的利潤，許多房地產(chǎn)公司也虎視眈眈，但一些地方政府反對放寬該條例。2014年9月，大阪議員以擔心社區(qū)安寧為由，投票否決了放寬租房條例議案。

　　“很多屋主認為，這是既能解決房屋空置問題又能給當?shù)貛斫?jīng)濟效益的雙贏方法?！币晃蝗毡镜呐笥迅嬖V記者，“可惜的是，很多條例并不是民意贊同就一定會實施，政府也需要平衡多方利益。