除了輕資產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營一直被視為凱德又一核心競爭力，在商場的生命周期里，每隔3-5年凱德便進(jìn)行相關(guān)的資產(chǎn)優(yōu)化，進(jìn)行商場再投資。北京商報(bào)記者走訪凱德在京全部門店發(fā)現(xiàn)，擁有規(guī)模優(yōu)勢的凱德在招商方面很有籌碼，但過去穩(wěn)健和低調(diào)的運(yùn)營讓它幾乎淪落到商業(yè)品牌主流梯隊(duì)的末端。

　　發(fā)展?jié)u緩

　　在電子商務(wù)沖擊以及實(shí)體商業(yè)競爭加劇的大背景下，傳統(tǒng)零售項(xiàng)目都在加速品牌升級(jí)、調(diào)整，龍頭企業(yè)更是不進(jìn)則退。在品牌選擇上，凱德MALL購物中心內(nèi)不乏優(yōu)衣庫、熱風(fēng)、GAP等快時(shí)尚品牌，以及ZARA、ONLY、Jack&Jones等國際時(shí)尚品牌，但這些品牌在北京購物中心內(nèi)基本已成為標(biāo)配。在特色品牌和餐飲品牌的引入上，凱德MALL近年來卻與大悅城、萬象城等項(xiàng)目有差距。

　　以凱德MALL望京店為例，凱德于2005年便將其收歸旗下，距離較近的一次品牌升級(jí)是在2013年該店八周年慶上。新引進(jìn)的品牌包括MO&Co.、bouthentique、JNBY等時(shí)尚品牌，以及云海肴、金鼎軒、南京大排檔等餐飲品牌。從北京商報(bào)記者日前探店情況來看，新引進(jìn)的餐飲品牌滿足了一定需求，但服裝品牌更迭卻明顯止口。“來這里主要還是逛逛優(yōu)衣庫，看看有什么喜歡的新款?！痹谙M(fèi)者王女士看來，類似JNBY、MO&Co。等品牌在其他購物中心也比較常見，很少會(huì)給予過多關(guān)注。

　　曝光銳減

　　“凱德商業(yè)在中國發(fā)展一直十分謹(jǐn)慎”，有商業(yè)地產(chǎn)專家如是表示。維穩(wěn)的策略本是凱德商業(yè)在華穩(wěn)步發(fā)展優(yōu)勢的體現(xiàn)，但這或許也正是其在品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整上顯得棋慢一招的原因所在。凱德商用總裁林明志曾于2011年在公開場合表示，凱德商業(yè)將在3-5年在中國構(gòu)建100家購物中心。

　　根據(jù)凱德官網(wǎng)顯示，凱德目前在中國進(jìn)駐了38個(gè)城市擁有64家購物中心，總建筑面積為654萬平方米，總物業(yè)值達(dá)195 億新元 (約合897億元人民幣)。而凱德商用在2011年時(shí)購物中心數(shù)量為53家，三年多增開項(xiàng)目僅11個(gè)。從近兩年情況看，2014年凱德商用開業(yè)項(xiàng)目有成都凱德天府等3個(gè)項(xiàng)目，今年計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目包括武漢凱德廣場1818等4個(gè)項(xiàng)目。

　　在品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整上凱德也在積極做出改善，但從曝光率來看凱德MALL也沒有花太多心思。北京商報(bào)記者了解到，凱德晶品購物中心去年引入餐飲品牌羲和同樂，成為該品牌在北京西部的第一家店；凱德MALL翠微路店于去年相繼引入網(wǎng)魚網(wǎng)咖、X-kids俱樂部等品牌，加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)；凱德MALL太陽宮店的餐飲業(yè)態(tài)，從兩年前的35家提升為69家，增加近一倍。但這些“悄然”發(fā)生的改變與經(jīng)常在各大媒體拋頭露面的商業(yè)相比顯得微乎其微。中國商業(yè)地產(chǎn)專家王永平向北京商報(bào)記者表示，凱德商用的外資屬性，讓其在投資、運(yùn)營過程中，時(shí)刻都要保證謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　后勁不足

　　在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，從整個(gè)行業(yè)分析，過去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)增長的紅利帶動(dòng)；第二階段則主要依靠商品、品牌去做商業(yè)；而如今，伴隨消費(fèi)者的選擇在增加，商業(yè)運(yùn)營更應(yīng)該增強(qiáng)本地生活黏性，做好商圈情感交流。

　　商務(wù)部研究院消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究部副主任趙萍則表示，凱德MALL應(yīng)該明確消費(fèi)需求、明確自身定位，在品牌和業(yè)態(tài)組合上應(yīng)該多做更新。以凱德MALL西直門店為例，雖與西單大悅城同處交通樞紐核心商圈，均定位于時(shí)尚、年輕消費(fèi)群體。但在餐飲品牌組合上，凱德MALL西直門店則更偏向于標(biāo)準(zhǔn)化正餐、快餐，對(duì)年輕消費(fèi)群體缺乏吸引力。

　　北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長賴陽向北京商報(bào)記者表示，凱德當(dāng)下要在商業(yè)運(yùn)營思維和模式上做出改變。在新實(shí)體商業(yè)革命過后，消費(fèi)者實(shí)體購物需求大幅下降，購物需求轉(zhuǎn)向休閑、娛樂、體驗(yàn)為主，購物中心則大部分轉(zhuǎn)型為生活方式中心、休閑娛樂目的地，具體表現(xiàn)為經(jīng)營模式體驗(yàn)化、品牌去主流化?！白鳛楹Ｍ膺M(jìn)入國內(nèi)市場的代表，凱德的項(xiàng)目則依然保持著過去傳統(tǒng)的購物中心運(yùn)營模式，明顯滯后于當(dāng)下購物中心轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢。同時(shí)，伴隨實(shí)體商業(yè)銷售量不斷下降以及實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大幅度增加，缺乏新意、特色的凱德商用在經(jīng)營上壓力不小?！?/p>

　　北京商報(bào)記者 李鐸 孫麒翔 陳克遠(yuǎn)