中糧瑞府最高擬售單價(jià)21.34萬(wàn)元/平方米，西宸原著最高擬售單價(jià)24.43萬(wàn)元/平米……6月以來(lái)，北京頂豪如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，不斷刷新著北京樓市頭條，對(duì)于沒(méi)有天花板，只有想不到的頂豪價(jià)格，普通購(gòu)房者保持淡定心態(tài)，頂豪的出現(xiàn)對(duì)于周邊二手房影響有限。業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是成交量還是覆蓋人群，二手房影響力大于新房，更大于樓市金字塔頂端的頂級(jí)豪宅，因此，決定北京今年樓市未來(lái)走向的是二手房，而非頂豪。
頂豪價(jià)格屢創(chuàng)新高
單平方米報(bào)價(jià)從“10萬(wàn)+”喊到了“20萬(wàn)+”，豪宅項(xiàng)目正在不斷試探價(jià)格的天花板，挑戰(zhàn)著人們想象力。
5月30日，住建委公布最新一批預(yù)售許可公告顯示，位于孫河的中糧瑞府獲批的50棟別墅中，其中19號(hào)住宅樓的4棟別墅獲批單價(jià)超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米。而編號(hào)為101號(hào)的別墅，按建面擬售價(jià)格更是高達(dá)213427元/平方米。中糧瑞府借此一舉成為首個(gè)獲批單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅。
6月11日，在西三環(huán)西局，龍湖地產(chǎn)、葛洲壩地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)的西宸原著(玉璞家園)首批4棟樓80套房源日前獲得預(yù)售許可證。這些房源全部為別墅類產(chǎn)品，預(yù)售單價(jià)在11萬(wàn)-18萬(wàn)元/平米之間，其中，單價(jià)最高的是9號(hào)樓一套房源，擬售單價(jià)為25.45萬(wàn)元/平米，另外11號(hào)樓一套房源擬售單價(jià)24.43萬(wàn)元/平米。這兩套房建筑面積400平米以上，預(yù)計(jì)總價(jià)將過(guò)億。
頂豪的故事還只是開(kāi)始，重點(diǎn)布局北京東二環(huán)、東三環(huán)的融創(chuàng)，于6月18日同時(shí)推出北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)開(kāi)發(fā)商同一時(shí)間推出兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目在此之前十分少見(jiàn)。
除了北京外，價(jià)格讓人咋舌的頂豪在其他一線城市頻頻出現(xiàn)，4月底，上海黃浦灣壹號(hào)傳出消息，頂層報(bào)價(jià)38萬(wàn)／平米，跳漲13萬(wàn)，刷新此前華僑城蘇河灣保持25萬(wàn)／平米的上海豪宅單價(jià)紀(jì)錄；5月底，深圳中洲中央公寓拿到預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格高達(dá)37萬(wàn)／平米，輕輕松松完勝剛剛以20萬(wàn)／平米開(kāi)盤的海上世界雙璽。
在眾多頂豪中，價(jià)格最挑戰(zhàn)人們想象的要數(shù)合生·霄云路8號(hào)，今年5月中旬，北京合生·霄云路8號(hào)傳出消息，即將推出空中四合院，單價(jià)36萬(wàn)起，最貴50萬(wàn)元／平米。
面臨競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)
今年5月，萬(wàn)柳書(shū)院又成交一套住宅，單價(jià)接近15萬(wàn)元/平米，是近期的最高成交價(jià)。龍湖地產(chǎn)方面表示，西宸原著采用預(yù)約制的銷售方式，但市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，在樣板間開(kāi)放之后，周末看房客戶到訪量在200-300組。
從銷售情況看，2015北京豪宅市場(chǎng)可謂“風(fēng)生水起”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-5月份北京豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)6萬(wàn)以上)共實(shí)現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬(wàn)平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的頂級(jí)豪宅共實(shí)現(xiàn)成交121套，而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約，頂豪產(chǎn)品前五個(gè)月成交同比上漲幅度也高達(dá)257%。
“豪宅火爆除整體市場(chǎng)因素外，主要因?yàn)閮赡昵俺鲎尩牡赝跫娂娙胧?，注定了必須要做豪宅。而今年的股市刺激也是一大助力。”中赫置地相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近期萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目到訪量及簽約量都呈環(huán)比激增趨勢(shì)，其中不乏從股市獲利后抽身投資房產(chǎn)者。股市寬幅震蕩背后，必然有前期獲利資金的出逃，與股指的高風(fēng)險(xiǎn)相比，豪宅的穩(wěn)健成為投機(jī)之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，頂豪的集中入市必然會(huì)嚴(yán)重超出市場(chǎng)承載力，造成各項(xiàng)目間的成交量出現(xiàn)分化。地段、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)是購(gòu)房者評(píng)價(jià)豪宅的四個(gè)要素，四項(xiàng)均能達(dá)到購(gòu)房者滿意，銷量就能得到保障，缺項(xiàng)越多，未來(lái)的市場(chǎng)接受度面臨的挑戰(zhàn)越大。
頂級(jí)豪宅的隊(duì)伍不斷壯大，但未來(lái)爭(zhēng)搶的客群，卻極為有限，競(jìng)爭(zhēng)的慘烈也不可避免。郭毅表示，北京實(shí)際成交能夠突破億元的超級(jí)豪宅，在2012年至2015年5月的3年多時(shí)間里，僅有7個(gè)項(xiàng)目。
天價(jià)為了打響品牌
在今年北京整體樓市熱銷的背景下，豪宅市場(chǎng)也表現(xiàn)不凡，但是超過(guò)10萬(wàn)甚至20萬(wàn)的單價(jià)，還是讓市場(chǎng)感到驚訝。
對(duì)此，易居(中國(guó))控股公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這么做，可能是為了打響品牌，有時(shí)候壞名聲的傳播力甚至比好名聲還有效。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可能是為了掩護(hù)同一項(xiàng)目其他物業(yè)的去化，“有了50萬(wàn)元/平方米的天價(jià)在那里，20萬(wàn)元/平方米就顯得不那么貴了?！?/p>
一位北京高端市場(chǎng)營(yíng)銷人員向記者表示，在北京高端市場(chǎng)報(bào)價(jià)虛高的情況很普遍，許多喊出10萬(wàn)元至20萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”項(xiàng)目，絕大多數(shù)房源的真實(shí)成交價(jià)格在8萬(wàn)元至9萬(wàn)元/平方米區(qū)間。
除了搶頭條，博眼球外，頂豪的出現(xiàn)，也與市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律有關(guān)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，近年來(lái)北京住宅市場(chǎng)的不斷外擴(kuò)郊區(qū)化，與其相伴的卻是價(jià)格的不斷上漲，在六環(huán)外剛需區(qū)域房?jī)r(jià)已超2萬(wàn)/平米之后，二手房?jī)r(jià)格的攀升、股市大漲的資金驅(qū)動(dòng)，6萬(wàn)元/平方米的豪宅門檻已不再讓購(gòu)房者覺(jué)得高不可攀。而高端市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)年培育，一些原本的改善盤隨著周邊配套的成熟，在提升產(chǎn)品品質(zhì)后晉級(jí)成“豪宅”。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年的前5個(gè)月當(dāng)中，已經(jīng)取得預(yù)售資格的單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品達(dá)482套。2015年北京預(yù)計(jì)還將有15個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量將在2000套左右。
普通購(gòu)房者態(tài)度理性
對(duì)于北京頂豪價(jià)格正在不斷突破天花板的現(xiàn)象，普通購(gòu)房者表示淡定。記者近期在北京頂豪項(xiàng)目周邊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頂豪的出現(xiàn)對(duì)于周邊二手房的作用已經(jīng)明顯減弱。
萬(wàn)柳某二手房中介經(jīng)紀(jì)人小張向記者表示，萬(wàn)柳片區(qū)的幾個(gè)二手房小區(qū)目前在售房源維持在每平米6萬(wàn)至9萬(wàn)不等。萬(wàn)柳片區(qū)因?yàn)榻逃?、區(qū)位及環(huán)境配套等優(yōu)勢(shì)，一直是海淀熱點(diǎn)區(qū)域，雖然今年區(qū)域有新盤入市，但新盤對(duì)周邊二手房影響不算太大。
“業(yè)主和買家還是比較理性，區(qū)域出現(xiàn)高價(jià)新房之后，業(yè)主也沒(méi)有太多調(diào)價(jià)，買房者也沒(méi)恐慌入市，目前萬(wàn)柳一些好的二手房?jī)r(jià)格也都八九萬(wàn)，不算便宜，此外，不少買房者主要因?yàn)榭粗腥f(wàn)柳片區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)。”經(jīng)紀(jì)人小張表示。
同樣的情況出現(xiàn)在望京、朝陽(yáng)等區(qū)域，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少二手房中介在向客戶推薦房源時(shí)會(huì)提起周邊價(jià)格創(chuàng)新高的樓盤，以此作為二手房賣點(diǎn)，然而，在報(bào)價(jià)上卻很少出現(xiàn)跳漲的現(xiàn)象。
“目前所謂的頂豪都在城區(qū)，高價(jià)新盤周邊二手房源數(shù)量龐大，這些二手房年代不一，有2000年后帶電梯的，也有1990年左右沒(méi)有電梯的小紅樓，因此，二手房供應(yīng)量很大，價(jià)格跨度也很大，難以形成普漲態(tài)勢(shì)?！背?yáng)某二手房經(jīng)紀(jì)人表示。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，頂豪入市在一定程度會(huì)產(chǎn)生漲價(jià)預(yù)期，但普通商品房?jī)r(jià)格主要影響因素還是供需和購(gòu)買力。今年北京的頂豪在供應(yīng)量和成交量上有所提升，但放眼整個(gè)市場(chǎng)，自住型商品房、剛需、改善性項(xiàng)目仍是市場(chǎng)主導(dǎo)。
來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京純商品住宅共成交6064套，二手房住宅網(wǎng)簽量為16627套，二手房單月成交量2.7倍?！盁o(wú)論是成交量還是覆蓋人群，二手房影響力大于新房，更大于樓市金字塔頂端的頂級(jí)豪宅，因此，決定北京今年樓市未來(lái)走向的是二手房，而非頂豪?！北本┠稠?xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。
京華時(shí)報(bào)記者 邢飛