近期，公積金貸款再出利好新政，首套與二套房的首付比例同時(shí)下調(diào)，在新政的刺激下，二次置業(yè)群體的需求加速釋放。但貸款時(shí)面對(duì)組合貸與商業(yè)貸款兩種選擇，到底該如何選更便利和劃算呢？
■案例
嚴(yán)女士和丈夫在朋友開(kāi)的一家公司上班，十幾年前他們貸款在回龍觀購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，貸款已還清，因?yàn)榉孔泳嚯x上班的地方遠(yuǎn)，所以他們一直想換套房，趁著貸款政策比較寬松，他們想將這套房賣(mài)掉，購(gòu)買(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)三元橋的一套兩居室。經(jīng)過(guò)評(píng)估后房?jī)r(jià)為287萬(wàn)，嚴(yán)女士和丈夫每個(gè)月正常繳存公積金繳存，收入也都在1萬(wàn)以上，他們不知道是用組合貸款買(mǎi)還是商業(yè)貸款買(mǎi)劃算。
>>專家分析
近期公積金貸款新政出臺(tái)后，很多換房的購(gòu)房人都開(kāi)始加緊入市，像案例中嚴(yán)女士這樣的購(gòu)房人，第一套房子雖然貸款購(gòu)買(mǎi)但是已還清，且將房子賣(mài)掉后，按照現(xiàn)行政策無(wú)論是使用公積金還是商業(yè)貸款，都將被算作首套房。如果購(gòu)房使用商業(yè)貸款，首付比例為30%，使用組合貸款，首付比例也為30%，朝陽(yáng)區(qū)這套房的評(píng)估價(jià)為287萬(wàn)，首付需要86萬(wàn)，貸款額度200.9萬(wàn)?！皞ゼ伟步荨币再J款200萬(wàn)、20年為例，將組合貸款與純商業(yè)貸款對(duì)比如下：
■組合貸款
優(yōu)勢(shì)：為購(gòu)房人節(jié)省買(mǎi)房利息
通過(guò)計(jì)算可以看出，組合貸款最大的優(yōu)勢(shì)就是為購(gòu)房人節(jié)省利息。“偉嘉安捷”指出，貸款200萬(wàn)，純商業(yè)貸款的月供為13165.99元，而組合貸款的月供為12381.06元，每個(gè)月比商業(yè)貸款減少784.93元。使用商業(yè)貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58元，兩者之間的差額為188384.51元，用組合貸款可以節(jié)省自己的購(gòu)房利息。
劣勢(shì)：貸款銀行制約性大、辦理時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高
盡管組合貸款比商業(yè)貸款更加省錢(qián)，但是辦理的劣勢(shì)也較為明顯?！皞ゼ伟步荨敝赋觯紫仁寝k理的銀行必須由公積金管理中心指定，使得購(gòu)房人在選擇銀行、貸款產(chǎn)品以及還款方式上存在一定程度的制約。其次，組合貸款的辦理時(shí)間較長(zhǎng)。因?yàn)榻M合貸同時(shí)涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時(shí)間更長(zhǎng)，造成很多業(yè)主對(duì)這種貸款方式的接受程度低，而且在貸款辦理的費(fèi)用方面，由于組合貸款需要分開(kāi)收取公積金與商業(yè)貸款的服務(wù)費(fèi)，所以和商業(yè)貸款相比，借款人在辦理組合貸時(shí)可能會(huì)增加費(fèi)用支出。
■商業(yè)貸款
優(yōu)勢(shì)：使用較為廣泛辦理流程快
“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，首先從批貸的時(shí)間來(lái)看，借款人手續(xù)齊全的情況下，使用商業(yè)貸款在5-7天銀行即可批貸，買(mǎi)賣(mài)雙方在過(guò)戶后，做完抵押登記，銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證后1周之內(nèi)即能放款，因此從批貸和放款時(shí)間上看，商業(yè)貸款明顯比組合貸款占據(jù)優(yōu)勢(shì)，辦理流程的速度是所有購(gòu)房貸款里最快的。其次，因?yàn)樯虡I(yè)貸款的辦理較為快速，很多開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都比較認(rèn)可商業(yè)貸款，商業(yè)貸款在買(mǎi)賣(mài)雙方的貸款方式里更為流通，使用也更加廣泛。
劣勢(shì)：貸款利息高買(mǎi)房成本大
雖然商業(yè)貸款的辦理速度是最快的，但是在貸款的成本上也是最高的。“偉嘉安捷”指出，盡管央行兩次降息后，商業(yè)貸款的利率是5.65%，各家銀行普遍打8.8折后是4.97%，也比公積金貸款3.75%的利率高出很多，因?yàn)榻M合貸款是公積金和商業(yè)貸款利率分開(kāi)計(jì)算，所以使用商業(yè)貸款的利息比組合貸款高，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)疑將加大買(mǎi)房的成本。
“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，綜合對(duì)比來(lái)看，組合貸與商業(yè)貸款在使用上各有利弊，購(gòu)房人需要結(jié)合自身?xiàng)l件咨詢相關(guān)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，摸清自身貸款情況后再制定相應(yīng)的策略，才能節(jié)省買(mǎi)房的首付和利息。
京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰