◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

　　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度暴漲？這是近期樓市回暖之后，很多人的心頭疑問。面對(duì)地王頻出，日光盤再現(xiàn)，買還是不買？這真是一個(gè)問題。購房者的糾結(jié)與焦慮，也考驗(yàn)著宏觀調(diào)控的定力和走向。本期房產(chǎn)周刊，我們以北上廣深四大一線城市為樣本，為投資者解析這四個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲背后的邏輯及未來趨勢(shì)。

　　昨日（6月18日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北上廣深四個(gè)一線城市5月份房?jī)r(jià)漲幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。

　　深圳的表現(xiàn)可謂一枝獨(dú)秀，5月份深圳新建商品住宅環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%，位居70大中城市之首，同比漲幅7.7%，成為70大中城市中唯一一個(gè)新建商品住宅同比上漲的城市。

　　另一個(gè)一線城市上海，雖然房?jī)r(jià)漲幅不如深圳那么強(qiáng)勁，但5月新建商品住宅環(huán)比漲幅也達(dá)到2.6%，創(chuàng)27個(gè)月新高，已經(jīng)達(dá)到2013年的漲幅水平。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，如果各地房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，甚至像2009年那樣出現(xiàn)20%以上的漲幅，那么未來國(guó)家可能會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。

　　但上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆不可持續(xù)，如果后續(xù)沒有進(jìn)一步救市政策，房?jī)r(jià)的上漲極可能是曇花一現(xiàn)。

　　去化壓力仍較大

　　中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，上海新建商品住宅庫存量1413萬平方米，而截至5月底新建商品住宅庫存量為1327萬平方米，庫存情況略有好轉(zhuǎn)。去庫存周期13個(gè)月不到，相比去年17個(gè)月的水平有明顯好轉(zhuǎn)，截至5月供求比已經(jīng)達(dá)到0.8比1，供應(yīng)開始小于需求。

　　宋會(huì)雍指出，由于今年上半年房企整體銷售量不太理想，下半年壓力勢(shì)必增大，因而會(huì)加快銷售步伐。他估計(jì)，下半年新增供應(yīng)面積將會(huì)在600萬平方米左右，價(jià)格會(huì)上漲5%~10%。

　　根據(jù)合富輝煌研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月初，廣州新房存量面積為1415萬平方米，去化周期高達(dá)18.5個(gè)月，在一線城市中位居首位。

　　北京的情況同樣不容樂觀，住宅庫存量目前仍在增加。

　　深圳的新房存量面積為369萬平方米，去化周期僅為10.4個(gè)月。但由于當(dāng)?shù)匾?guī)土委加快商品住房預(yù)售審批、加大供應(yīng)量，目前庫存已有所回升。此外，深圳新開工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，目前正處于大規(guī)模供應(yīng)前夜。

　　上漲趨勢(shì)能否持續(xù)？

　　陸騎麟稱，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

　　他表示，以上海為例，土地市場(chǎng)非常活躍，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格；另一方面，高價(jià)拿地之后，要想有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

　　陸騎麟指出，目前上海的房?jī)r(jià)已進(jìn)入常態(tài)化的上升通道，到今年底，上海新房可能會(huì)有20%左右的漲幅。如果這一情況真的發(fā)生，那么2016年政府可能會(huì)出新的調(diào)控政策。

　　宋會(huì)雍則表示，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策，但應(yīng)該不是抑制需求，而是鼓勵(lì)需求。目前的市場(chǎng)火爆是一系列的政策利好導(dǎo)致的，不會(huì)持續(xù)下去。要確保樓市后續(xù)的成交增量，還需要進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)政策。

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　　城市·深圳

　　深圳澄清“房?jī)r(jià)沒有大漲”？大規(guī)模供應(yīng)即將到來

　　◎每經(jīng)記者 白亞靜

　　近期，深圳房?jī)r(jià)上漲引起各界關(guān)注。有機(jī)構(gòu)稱，截至目前深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了30%至40%。但是，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)并沒有大漲。

　　這一說法是為平息市場(chǎng)恐慌情緒，還是深圳樓市成交價(jià)格被平均以后的真實(shí)面目？面對(duì)房?jī)r(jià)強(qiáng)勁反彈，深圳官方的真實(shí)心態(tài)是怎樣的？又有哪些應(yīng)對(duì)措施？

　　6月第一周供應(yīng)增長(zhǎng)200% 　

　　根據(jù)王鋒提供的數(shù)據(jù)，2013年，中國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP的比重為6.1%，同期，深圳房地產(chǎn)增加值占GDP比重高出全國(guó)3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.2%。在此背景下，當(dāng)?shù)卣匀徊辉缚吹椒績(jī)r(jià)過快下跌。

　　不過，“3·30新政”之后的暴漲顯然也不是深圳市政府所希望的。5月以來，從加快企業(yè)推貨，到穩(wěn)定市場(chǎng)恐慌情緒，背后都有當(dāng)?shù)卣纳碛啊?/p>

　　當(dāng)寶安區(qū)一棟自稱“豪宅”的產(chǎn)品標(biāo)出每平方米37.6萬元天價(jià)時(shí)，深圳市規(guī)土委迅速約談開發(fā)商，隨后這一炒作價(jià)格被腰斬，“秒變”為每平方米17萬元。除此之外，深圳市政府還加大了監(jiān)督開發(fā)商故意制造“日光盤”的行為。

　　有機(jī)構(gòu)稱，深圳房?jī)r(jià)上漲了30%~40%。但王鋒稱，深圳樓市沒有出現(xiàn)大漲，5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比僅上漲3.9%，市場(chǎng)供應(yīng)充足，不存在短缺，此前一系列的“上漲”系開發(fā)商或者機(jī)構(gòu)炒作所致。他以6月第一周數(shù)據(jù)為例指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同比增長(zhǎng)16%，而供應(yīng)量同比增長(zhǎng)200%，6月初的深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回落。

　　面對(duì)成交量猛增、去化周期縮短，深圳市規(guī)土委通過加快商品住房預(yù)售審批、加大供應(yīng)量等措施，目前庫存量已有所回升。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，目前深圳新開工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，正處于大規(guī)模供應(yīng)前夜。

　　部分利好政策遲遲未落地

　　在這一輪房?jī)r(jià)大漲中，二套房杠桿加大被認(rèn)為是主要推手?！?·30新政”后，堅(jiān)持多年的二套房首付七成比例降至四成，購房者一次性支出的現(xiàn)金總額大幅減少。

　　但事實(shí)上，由于二套房四成首付政策，遲遲沒有在深圳實(shí)質(zhì)性落地，在此前兩個(gè)月的瘋狂搶房中，不論是改善性需求人群還是投資客，其購房杠桿并沒有增加。近日市場(chǎng)傳出的購買5萬元理財(cái)產(chǎn)品即可拿到東亞銀行二套房四成首付的消息也不了了之。

　　隨著深圳樓市火爆，銀行貸款利率也開始上調(diào)。中國(guó)銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從9.3折提高至9.5折，建設(shè)銀行也從9.3折提到9.5折、9.6折。

　　而關(guān)于深圳取消“限外”的傳聞，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅類。有觀點(diǎn)稱，取消“限外”的范圍應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)，目的是吸引外資進(jìn)入。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心主任何倩茹曾指出，相較全國(guó)，深圳市場(chǎng)的買賣雙方有一些特質(zhì)，比如對(duì)與購房有關(guān)的融資成本很敏感，往往只要政策給出一個(gè)信號(hào)，哪怕沒有實(shí)質(zhì)落地，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。

　　深圳樓市相關(guān)利好政策遲遲不落地，已打破市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)反應(yīng)靈敏的深圳市場(chǎng)而言，一旦短期供需得到改善，也許會(huì)真如業(yè)內(nèi)所預(yù)料的那樣——6月開始，房?jī)r(jià)將進(jìn)入一段平穩(wěn)期。

　　A股走?；蛲苿?dòng)樓市需求

　　某種意義上，深圳對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的態(tài)度，可以看作全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)態(tài)度的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

　　原因之一在于，深圳的經(jīng)濟(jì)剛從產(chǎn)業(yè)升級(jí)中走出不久，2014年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)56.5%，包括互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的不少產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，正逐漸代替房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，而這些發(fā)展暗合國(guó)家層面“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”、“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”的方向。

　　深圳市政府對(duì)樓市的態(tài)度也可從一個(gè)小案例中窺見一斑。一名英國(guó)海歸博士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他回國(guó)創(chuàng)業(yè)后，深圳市政府為他支付了100萬元的房補(bǔ)。

　　另以珠海橫琴特區(qū)和深圳前海自貿(mào)區(qū)為例，不少開發(fā)商在橫琴有大量土地儲(chǔ)備，雖然該片區(qū)尚顯荒涼，但一名房企高管表示，其公司在該片區(qū)的住宅預(yù)期房?jī)r(jià)是每平方米4萬多。深圳前海自貿(mào)區(qū)成立后，出讓的十多宗土地中，沒有一宗是純住宅用地，目前市場(chǎng)所熱炒的前海概念類新盤，并不位于前海管理局轄區(qū)內(nèi)。

　　此前有報(bào)道稱，有相當(dāng)數(shù)量的深圳股民在股市獲利后開始減倉，將資金投入到樓市。于是，有投資擔(dān)心房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)從股市中“抽水”，從而影響A股牛市。

　　這一擔(dān)心恐怕是多余的。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵撰文指出，2014年5月到9月，上證指數(shù)開始上漲，而房?jī)r(jià)短暫下跌了5個(gè)月。隨后，從2014年10月至今，A股和房?jī)r(jià)又進(jìn)入同步上漲周期。過去10年中，有超過6年時(shí)間房?jī)r(jià)和股價(jià)是同步變化的，每次股市上漲，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，股市也經(jīng)常出現(xiàn)下跌。但反過來則不成立，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，股市不一定漲；而股市下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也不一定下跌。

　　上述文章指出，股市畢竟不是影響房?jī)r(jià)的決定因素，市場(chǎng)基本供求關(guān)系和房地產(chǎn)政策對(duì)樓市的影響更直接。

　　隨著房地產(chǎn)黃金十年的結(jié)束，人均居住條件已有很大改善，未來成交量和價(jià)格大幅增長(zhǎng)的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應(yīng)壓力依然較大，需求也遠(yuǎn)不如一線城市穩(wěn)定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房首付比例、房貸利率不斷松動(dòng)，“3·30新政”后二手房營(yíng)業(yè)稅下調(diào)更是對(duì)一線城市利好，但同時(shí)限購仍在，只要確保執(zhí)行不放松，仍將對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的漲幅有所限制。

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　　城市·北京

　　去化周期一年有余北京樓市沒有全面漲價(jià)土壤

　　◎每經(jīng)記者 王杰

　　中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京新房、二手房成交量繼續(xù)明顯上漲，其中二手房住宅簽約套數(shù)達(dá)到了8974套，創(chuàng)2013年3月以來的新高，環(huán)比上漲19.3%，同比上漲數(shù)倍，新建住宅同比、環(huán)比也明顯上漲。

　　北京樓市快速升溫的勢(shì)頭能否持續(xù)？這得先從供求結(jié)構(gòu)談起。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存充裕，并無開發(fā)商所傳言的庫存不足問題。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京住宅市場(chǎng)存量在短期回落至7萬余套之后，又重新站回8萬套的關(guān)口。

　　另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至5月18日，北京商品住宅存量套數(shù)為80550套，按照4月份市場(chǎng)回暖后的成交速度計(jì)算，去化周期也需一年有余。而在這其中，現(xiàn)房住宅的存量甚至比期房還高出8116套，項(xiàng)目滯銷的程度由此可以見一斑。

　　政策利好促樓市量?jī)r(jià)齊升

　　“股市太不穩(wěn)定，長(zhǎng)久來看，我覺得還是買個(gè)房子屯著比較合適”，從股市套現(xiàn)出來的老徐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　資金從股市搬家，被認(rèn)為是最近樓市被炒熱的一大原因。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，政策利好仍是最大促因。

　　央行年內(nèi)二次降息后，北京房貸市場(chǎng)咨詢和成交量迎來雙重上漲。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京個(gè)貸市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲12%左右，貸款咨詢量也比上月增長(zhǎng)20%左右。

　　偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出，5月央行二次降息，在減輕購房人月供壓力的同時(shí)也與此前“3·30新政”等政策釋放的利好效應(yīng)疊加，形成較為寬松的信貸環(huán)境，使得具有購房需求的人群在多重政策利好的刺激下持續(xù)入市，促進(jìn)房貸市場(chǎng)咨詢量和成交量的雙重活躍。

　　據(jù)偉嘉安捷從各大銀行了解，央行在5月降息后，88折占據(jù)了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續(xù)下行趨勢(shì)，這也提振了不少購房人的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，仍然為基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　同時(shí)，公積金新政出臺(tái)半個(gè)月后，市場(chǎng)成交量初現(xiàn)暖意。

　　吳昊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，6月上半月公積金貸款成交量上漲20%，新政出臺(tái)半個(gè)月后，購房人入市積極性明顯增強(qiáng)。公積金貸款以“認(rèn)貸不認(rèn)房”作為首套和二套房的判定標(biāo)準(zhǔn)，使得很多原先被政策打成“二套”的人群得以解禁。在首付比例方面，首套房與二套房的首付比例分別調(diào)整為20%和30%，減小了很多購房人的首付支出。

　　吳昊表示，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米限制的取消也為很多不能買房的人群開了綠燈，促使很多購房人趁著政策的“東風(fēng)”出手買房，造成成交量小幅上漲。

　　普通住宅改善性項(xiàng)目挑大梁

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周北京商品住宅成交1587套，成交面積20.06萬平方米，環(huán)比之前一周成交套數(shù)下滑15%，成交面積反而上漲1%。而扣除保障房與自住房的影響之后，成交量則基本與之前一周持平。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)為29173元/平方米，環(huán)比之前一周上漲7%。

　　從普宅市場(chǎng)成交排行來看，前三位的項(xiàng)目均為改善性樓盤的代表。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，目前普宅市場(chǎng)去化較快的項(xiàng)目多具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是定位改善性需求，售價(jià)多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主；二是位置不能太偏遠(yuǎn)，從目前的市場(chǎng)狀況來看，六環(huán)外成為剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)，而改善性需求多青睞五環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目房源；三是價(jià)格調(diào)整幅度不能過大。近期入市項(xiàng)目只要具備了以上三點(diǎn)，多能夠取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)。

　　吳昊說，北京樓市已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)，大漲的可能性幾乎不存在。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,北京二手房方面，價(jià)格變化也不是很明顯，如果看前5個(gè)月的均價(jià)，比去年前5個(gè)月還跌了。目前整體市場(chǎng)情況是個(gè)量增價(jià)穩(wěn)的形態(tài)，高總價(jià)大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求畢竟有限。

　　胡景暉認(rèn)為，年內(nèi)新房有去庫存的壓力，交易量肯定比去年要放大，價(jià)格會(huì)整體比較平穩(wěn)。

　　一位上市房企的北京營(yíng)銷總監(jiān)預(yù)測(cè)，今年的市場(chǎng)形勢(shì)比去年要好，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)是微漲保量，他們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況有節(jié)奏推盤。

　　但郭毅指出，今年以來，北京商品住宅庫存曾一度跌破8萬套大關(guān)，之后又開始持續(xù)增加，在北京庫存量短期難以大幅減少的背景下，部分庫存較高區(qū)域的在售項(xiàng)目尚不具備漲價(jià)條件。

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　　城市·廣州

　　廣州一二手房成交同時(shí)回暖 開發(fā)商慎談漲價(jià)

　　◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

　　“我們也沒想到客戶那么多，現(xiàn)在銷售員都忙著負(fù)責(zé)接待，公司很多后臺(tái)人員也在支援簽約工作”，在廣州萬達(dá)文化旅游城銷售中心，一位營(yíng)銷顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　有著同樣工作狀態(tài)的樓盤還包括越秀·濱海悅城、萬科黃埔倉等項(xiàng)目，他們的共同特點(diǎn)是當(dāng)日開盤即售罄。自5月份起，廣州樓市成交突然放量暴漲，單月新房成交套數(shù)創(chuàng)下近5年同期新高，久違的“日光盤”也屢次出現(xiàn)。沉寂了大半年的廣州樓市，呈現(xiàn)出“熱追”深圳樓市的勢(shì)頭。

　　但記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州新房去化周期依然高達(dá)18個(gè)月，在沉重的庫存壓力下，開發(fā)商慎談漲價(jià)，即便在公積金新政等政策利好刺激下，廣州房?jī)r(jià)上行依然壓力重重。

　　5月新房均價(jià)環(huán)比下跌

　　6月13日上午，32度高溫，酷熱的天氣也沒法澆滅購房者的熱情。

　　在廣州市花都區(qū)，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林號(hào)稱斥資500億巨資打造的廣州萬達(dá)文化旅游城再度推出新貨，當(dāng)天推出約450套Loft，在開盤1小時(shí)內(nèi)，所有的戶型就被搶購一空，一位來自溫州的買家一口氣購買6層合計(jì)150套。據(jù)了解，該項(xiàng)目在最近半個(gè)月共推出925套公寓，都在1小時(shí)內(nèi)售罄，項(xiàng)目也因此被戲稱為“時(shí)光盤”。

　　在深圳樓市率先回暖后，向來反應(yīng)緩慢的廣州樓市也終于呈現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，環(huán)比增加28%，不僅創(chuàng)下今年以來成交新高，同時(shí)還是自2010年以來同期最高成交水平。

　　二手房市場(chǎng)同樣火熱，根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州全市二手房簽約4259套，同比大增121%，網(wǎng)簽量也為近兩年來的次高峰。

　　“市場(chǎng)最大的變化是增加了許多‘賣一買一’的買家”，雅居樂地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“3·30新政”后，個(gè)人出售二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限由5年縮減為2年，加上首套房貸結(jié)清后，再買二套房視同“首套”標(biāo)準(zhǔn)，很多希望改善居住環(huán)境的買家都傾向于“賣舊買新”，帶動(dòng)一二手市場(chǎng)成交同時(shí)回暖。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例，5月份90~120平方米的改善性三房成為新房市場(chǎng)的成交主力。

　　但與深圳樓市“量?jī)r(jià)齊漲”不同，在廣州樓市成交暴漲的背后，房?jī)r(jià)卻依然在底部徘徊?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，5月份廣州新房成交均價(jià)為14328元/平方米，環(huán)比下降1.02%，同比降幅更達(dá)到12.93%。從今年1~5月來看，只有南沙的成交均價(jià)升幅較為明顯，從9985元/平方米上漲至10423元/平方米。

　　去化周期高達(dá)18個(gè)月

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管市場(chǎng)成交開始放量，但除了中心城區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以及受到自貿(mào)區(qū)利好帶動(dòng)的南沙區(qū)外，多數(shù)樓盤并沒有漲價(jià)的底氣，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭弱于深圳，最重要的原因在于庫存壓力依然嚴(yán)峻。

　　根據(jù)合富輝煌研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月初，廣州新房存量面積為1415萬平方米，去化周期高達(dá)18.5個(gè)月，在一線城市中位居首位。與之相對(duì)，深圳的新房存量面積為369萬平方米，去化周期僅為10.4個(gè)月。

　　黎文江認(rèn)為，由于深圳長(zhǎng)期的土地存量也已接近枯竭，可開發(fā)土地面積極少，只能依靠舊城改造與外圍擴(kuò)張，導(dǎo)致近年來土地供應(yīng)量處于一線城市的絕對(duì)低位，引發(fā)深圳購房者對(duì)未來新房供應(yīng)緊缺形成強(qiáng)烈預(yù)期。但廣州的土地供應(yīng)量歷年充足，在新房未來供應(yīng)量有保證的情況下，購房者要相對(duì)理性許多。

　　購房需求被分流

　　在需求端，廣州面臨的壓力也并不小。龍轅資本研究總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，深圳背靠金融市場(chǎng)，近年來成為創(chuàng)業(yè)者的天堂，股市大熱造就了巨大的財(cái)富效應(yīng)，推動(dòng)購房需求上升。與之相對(duì)，廣州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，金融產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，導(dǎo)致人口吸納能力弱于深圳。

　　更有甚者，隨著廣州與佛山近年來積極推動(dòng)“廣佛同城化”，自4月30日佛山解除限購后，大量本地住房需求被分流到佛山市場(chǎng)。合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月佛山市新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到16138套，創(chuàng)下同期的歷史新高?！半S著廣佛兩城的交通條件不斷完善，佛山樓盤受到大量廣州客源的追捧，尤其在廣佛交界的金沙洲等區(qū)域，一路之隔的佛山盤與廣州盤價(jià)格差距超過1/3，這導(dǎo)致廣州樓市在需求端面臨更大的壓力”，黎文江認(rèn)為。

　　正因如此，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，在5月份廣州樓市成交出現(xiàn)井噴后，預(yù)計(jì)在6~8月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)回落，在巨大的供應(yīng)壓力下，房?jī)r(jià)上行壓力重重，“去庫存”依然是市場(chǎng)的主題。預(yù)計(jì)最快要到“金九銀十”，庫存壓力才會(huì)明顯下降，開發(fā)商才敢用漲價(jià)試探市場(chǎng)。

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　　城市·上海

　　5月均價(jià)創(chuàng)5年新高上海房?jī)r(jià)還能漲多久

　　◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

　　6月份，上海多個(gè)樓盤出現(xiàn)熱銷景象。

　　根據(jù)克而瑞研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海樓市成交熱度持續(xù)攀升，5月上海市商品住宅成交面積142.28萬平方米，環(huán)比上漲14.51%，較去年同期上漲138.92%。5月上海商品住宅成交均價(jià)為31871元/平方米，環(huán)比上漲8.57%，同比上漲15.47%，為近5年來房?jī)r(jià)新高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市的住宅用地供應(yīng)減少使一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。

　　政策疊加效應(yīng)明顯

　　在“9·30”“3·30”以及后續(xù)系列降息等政策影響之下，資金開始涌入新房市場(chǎng)，同時(shí)一部分股市資金的回流也拉動(dòng)了新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　在這一輪行情中，上海豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)最為搶眼。據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日上海成交均價(jià)超過10萬元/平方米以上的一手豪宅今年共成交137套，有望超過2012年全年149套的交易峰值。

　　中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，單價(jià)5萬元/平方米以上的新建商品住宅成交66.79萬平方米，同比增長(zhǎng)135.09%，累計(jì)成交金額465億元。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，從中高端市場(chǎng)的反應(yīng)來看，今年前5個(gè)月銷售量增加明顯，這主要是因?yàn)槿ツ昃跋髽O為慘淡，導(dǎo)致今年一開始的成交基數(shù)低。去年市場(chǎng)是以剛需為主，而改善性比例偏低，現(xiàn)在市場(chǎng)整體走高。

　　數(shù)據(jù)顯示，從今年1到5月成交數(shù)據(jù)來看，單價(jià)2.5萬元/平方米以下的剛需占比53.9%，同比降低9.6個(gè)百分點(diǎn)，2.5萬~5萬元占比為34.1%，同比增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，5萬元以上占比為12.0%，同比增加4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從成交面積來看，90平方米以內(nèi)的剛需占比為18.7%，同比減少5.2%，90~140平方米占比為43.2%，同比增加2.4個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上大戶型占比38.1%，同比增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　盧文曦還表示，一般中高端樓盤在銷售前通常會(huì)有2至3個(gè)月的蓄客期，“很多地方都是一套房子幾個(gè)人搶，對(duì)賣家也造成一定的心理壓力?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析，公積金最高120萬元的貸款額度影響了需求人群數(shù)量。由于二套房首付降至四成，使得消費(fèi)者實(shí)際支付成本降低，對(duì)市場(chǎng)購房者入市的積極性有明顯提高，并將持續(xù)影響6月市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行。

　　600萬m2新增供應(yīng)

　　中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，上海新建商品住宅庫存量1413萬平方米，而截至5月底新建商品住宅庫存量1327萬平方米，庫存情況略有好轉(zhuǎn)。截至6月15日，2015年去庫存周期13個(gè)月不到，同比去年17個(gè)月有明顯好轉(zhuǎn)。截至5月供求比0.8∶1，表明市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)。

　　但中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，由于今年上半年房企整體銷售量不太理想，下半年壓力勢(shì)必增大，因而會(huì)加快銷售步伐。他估計(jì)，下半年新增供應(yīng)面積將會(huì)在600萬平方米左右，價(jià)格會(huì)上漲5%~10%。從產(chǎn)品類型來看，剛需樓盤將適度減少，改善性占比會(huì)逐步提升。宋會(huì)雍表示，從區(qū)域看主要還是在集中在外郊環(huán)區(qū)域，比如松江、嘉定、金山等新城仍然還會(huì)是剛需的重點(diǎn)區(qū)域，而改善性集中區(qū)域仍舊集中在中環(huán)部分地區(qū)。

　　但宋會(huì)雍強(qiáng)調(diào)，從7樓市發(fā)展的規(guī)律上看，6、7月份將會(huì)進(jìn)入傳統(tǒng)的調(diào)整期，基于此，成交量不可避免地會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。從目前趨勢(shì)看，下半年整體成交量會(huì)好于上半年，新房接近2013年的高度。按照最近的銷售速度差不多9.1個(gè)月賣完。

　　在盧文曦看來，雖然樓市進(jìn)入6月，近期成交也出現(xiàn)回調(diào)，但市場(chǎng)情緒并未受太大影響，市場(chǎng)不乏看高一線者。在這股慣性下一線城市還有上行動(dòng)能，不過基于淡季來臨，上行速度或?qū)②吘?。盧文曦表示，一方面開發(fā)商在整個(gè)市場(chǎng)剛回暖時(shí)比較保守，但隨著市場(chǎng)購買熱情被持續(xù)釋放，開發(fā)商會(huì)適度加快推盤節(jié)奏，預(yù)計(jì)9、10月份將是集中供應(yīng)爆發(fā)點(diǎn)。