毋庸置疑，物業(yè)管理行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+風(fēng)口已經(jīng)來臨，稍微大一點(diǎn)的物業(yè)公司都想成為風(fēng)口上的“豬”。但如何切切實(shí)實(shí)地轉(zhuǎn)型，仍然是擺在各個(gè)物業(yè)公司面前的難題。
當(dāng)不賺錢的物業(yè)管理行業(yè)遇上互聯(lián)網(wǎng)，會(huì)產(chǎn)生什么化學(xué)反應(yīng)？
物業(yè)公司彩生活去年6月上市之后，市值迅速超越母公司花樣年，資本市場(chǎng)愿意為此買單，這就是最直觀的表現(xiàn)。
當(dāng)然，彩生活打的不是傳統(tǒng)物業(yè)牌，它向資本市場(chǎng)兜售的是社區(qū)里的人與家庭，他們?cè)谏鐓^(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的消費(fèi)將為公司帶來源源不斷的利潤(rùn)。
這讓物業(yè)管理行業(yè)眼前一亮。自上世紀(jì)80年代第一家物業(yè)公司在深圳誕生以來，傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)越來越薄，如今很多公司面臨虧損困局。而彩生活提供了一種新的盈利模式。
很快，東光股份、開元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)等物業(yè)公司陸續(xù)登陸新三板上市，萬科、中海、綠城等一批知名房企也計(jì)劃將物業(yè)公司分拆上市。如果不出意外，中海物業(yè)將是繼彩生活之后國(guó)內(nèi)第二家實(shí)現(xiàn)分拆上市的物業(yè)公司，登陸資本市場(chǎng)的前期準(zhǔn)備動(dòng)作已經(jīng)展開。
毋庸置疑，物業(yè)管理行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+風(fēng)口已經(jīng)來臨，稍微大一點(diǎn)的物業(yè)公司都想成為風(fēng)口上的“豬”。但如何切切實(shí)實(shí)地轉(zhuǎn)型，仍然是擺在各個(gè)物業(yè)公司面前的難題。
傳統(tǒng)物業(yè)虧損難題
不斷上升的人工成本，讓傳統(tǒng)物業(yè)管理公司直接面臨生存問題。
一位不愿透露姓名的物業(yè)管理行業(yè)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本在總成本的占比高達(dá)60%~70%。
過去三十多年，物業(yè)管理行業(yè)并沒有做出太多改變和進(jìn)步，仍然停留在“農(nóng)耕”時(shí)代，完全靠勞動(dòng)力、靠手工作業(yè)。
現(xiàn)實(shí)是殘酷的。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口紅利的消失，中國(guó)的勞動(dòng)力成本逐年水漲船高。
彩生活CEO唐學(xué)斌直言，中國(guó)的勞動(dòng)力成本每年大概以15%在增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)是來自于政府對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，而最低工資標(biāo)準(zhǔn)是精準(zhǔn)打擊物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的。因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)的保安員、清潔工都是受最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)的。所以物業(yè)行業(yè)每年要承受一個(gè)巨大的成本的增長(zhǎng)。
成本上升的同時(shí)，傳統(tǒng)物業(yè)的收入?yún)s在原地踏步，盈利空間被進(jìn)一步壓縮，行業(yè)出現(xiàn)普遍性虧損。
上述物業(yè)管理行業(yè)人士表示，他所在的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)多年未漲。
在這種狀態(tài)下，物業(yè)公司很難做出一些需要大筆支出的創(chuàng)新、研發(fā)。
一些企業(yè)被迫裁員，進(jìn)而陷入了一種“利潤(rùn)降低—裁員—降低服務(wù)質(zhì)量—利潤(rùn)降低”的惡性循環(huán)。
不僅如此，物業(yè)公司還面臨基層員工流失率高、招聘難的問題。
某知名開發(fā)商物業(yè)公司相關(guān)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，他所在項(xiàng)目的基層員工離職率達(dá)40%，這還算好的，整個(gè)公司的離職率目標(biāo)是控制在70%以下。
高流失率不僅難以保障穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量，更是對(duì)企業(yè)培訓(xùn)成本的巨大浪費(fèi)。
物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)+的商業(yè)價(jià)值
在業(yè)界看來，應(yīng)對(duì)虧損的有效對(duì)策不是縮編減員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而是利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行節(jié)流、開源。
以彩生活和萬科物業(yè)為代表的物業(yè)巨頭率先對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理進(jìn)行技術(shù)升級(jí)，降低用工數(shù)量，提升傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的盈利空間。
彩生活通過互聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)化、智能化技術(shù)大幅降低了用工數(shù)量。據(jù)了解，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的平均百萬平方米的勞動(dòng)用戶數(shù)大概是200人，彩生活只有109人。
萬科物業(yè)研發(fā)的“睿服務(wù)”系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了所有項(xiàng)目、設(shè)備、員工、業(yè)主的互聯(lián)互通。從無人值守的大門，到對(duì)所有物業(yè)設(shè)備的實(shí)時(shí)監(jiān)控、報(bào)警、自動(dòng)派單，再到對(duì)業(yè)主問題的O2O快速處理，萬科物業(yè)已經(jīng)構(gòu)建了一套高效的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。
但對(duì)于大部分中小物業(yè)公司來說，他們?nèi)狈ψ銐虻呢?cái)力、技術(shù)，購(gòu)買成熟的解決方案或者與解決方案的提供者聯(lián)盟，成為最佳的選擇。
這也是彩生活能夠在過去幾年中快速擴(kuò)張的主要原因?，F(xiàn)在，萬科物業(yè)也打著同樣的算盤，準(zhǔn)備跳出萬科體系，全面走向市場(chǎng)化。
節(jié)流的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也在拓展服務(wù)界限，進(jìn)行開源。
目前，行業(yè)形成了一種共識(shí)——傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)只是基礎(chǔ)，要從對(duì)物業(yè)的服務(wù)拓展到對(duì)人的服務(wù)，為社區(qū)業(yè)主提供增值服務(wù)。
唐學(xué)斌認(rèn)為，社區(qū)住戶需求是需要挖掘的，設(shè)計(jì)電器修理、家政衛(wèi)生、養(yǎng)老托幼、房屋租售、繳費(fèi)理財(cái)?shù)榷喾矫?，但物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)走“全能選手”之路，而是利用現(xiàn)代信息技術(shù)搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，集成多家服務(wù)供應(yīng)商，通過流量變現(xiàn)分成獲取穩(wěn)定收益，不僅可集中力量做好主業(yè)，也能緩解經(jīng)營(yíng)壓力，改善居住品質(zhì)。
彩生活也是最早扛起社區(qū)O2O大旗的物業(yè)公司，其增值服務(wù)正在快速落地，如E維修、E理財(cái)、社區(qū)電商等。去年，彩生活的增值服務(wù)營(yíng)收已占16.8%。
一些中小物業(yè)公司開始抱團(tuán)學(xué)習(xí)彩生活模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。5月26日，由老牌物業(yè)公司長(zhǎng)城物業(yè)帶頭成立的物業(yè)企業(yè)聯(lián)盟“一應(yīng)云”在深圳成立，該平臺(tái)聚合了國(guó)內(nèi)超過60家的物業(yè)公司，其目的是抱團(tuán)取暖，學(xué)習(xí)彩生活模式，以免于被收購(gòu)。
“彩生活、各大開發(fā)商物業(yè)公司的轉(zhuǎn)型路徑都差不多，未來的盈利模式無非是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值服務(wù)。”某開發(fā)商物業(yè)人士對(duì)記者說。
輝立證券分析師陳耕也認(rèn)為，“物業(yè)管理+增值服務(wù)”應(yīng)該是包括彩生活在內(nèi)的新玩家的基礎(chǔ)模式，物業(yè)管理增強(qiáng)黏性和現(xiàn)在的利潤(rùn)基礎(chǔ)，增值服務(wù)提供O2O業(yè)務(wù)和未來的持續(xù)性利潤(rùn)。在未來幾年內(nèi)，市場(chǎng)的主要玩家均可以提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，真正形成差異的是后端的增值服務(wù)。
關(guān)于市場(chǎng)格局，陳耕表示，未來幾年管理面積超過10億平方米的3~5家大型物業(yè)公司將主導(dǎo)中高端物業(yè)管理市場(chǎng)。