朱慧卿繪

　　人民視覺

　　我國城鎮(zhèn)戶均住房擁有量已超過1套。隨著空置房與待售房面積大量增加，如何消化市場庫存成為不少城市的痛點。然而，仔細觀察市場，住宅租賃仍然是需求旺盛的短板。通過商業(yè)模式創(chuàng)新，將存量房“變廢為寶”，痛點也可能成為樓市新增長點。

　　中介常推諉，房東很難纏，合租讓人心力交瘁，但租房仍是職場新人解決居住問題主渠道

　　6月下旬，住房租賃市場進入旺季，又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時候。

　　“剛工作時收入低，只能合租房子。可合租只能用一個詞來形容：心力交瘁！”33歲的張茗茗在北京東大橋租了4年房子，換了4次房子。洗衣機驟停、柜門關(guān)不上、電表跳閘、水管跑水，都是出租房里的家常便飯，但最讓她難以忍受的還是合租的煩惱。從2011年開始，北京房租一路走高。張茗茗租的小三居月租從4500元一路漲到2013年的6400元。對于月薪8000元的她，與其他三人合租攤薄成本成了必然選擇?！昂献獾男」媚餂]生活經(jīng)驗，吃剩的東西直接倒進廚房水槽里，洗澡后頭發(fā)又堵了下水管道?？刹缓献獾脑?，房租再加點錢就跟房貸沒差別了，何必還要租房呢？總之，租房過程很麻煩，遇到事兒中介經(jīng)常推諉，房東又總是要漲房租，所以我寧可買房也不想租房了?！?/p>

　　盡管房租上漲、房屋質(zhì)量差、租房過程麻煩等問題一直困擾著租戶，但是在踏入職場的頭幾年以及進入陌生城市之初，多數(shù)年輕職場族不得不依賴租賃市場解決居住問題。由于購買力有限，年輕人初次購房所能享受的交通、醫(yī)療等生活便利性往往遠不及租房，這也使不少年輕人對租房青睞有加。根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部的資料，近10年來，北京新增常住人口約600萬人。隨著人口規(guī)模的擴張以及軌道交通的發(fā)展，租賃市場的規(guī)模大幅超過以前，租金水平一直處于上升通道。

　　值得注意的是，越來越多的年輕人因為創(chuàng)業(yè)而選擇租房。新媒體創(chuàng)業(yè)者孟得明，畢業(yè)后在青島租了套60平方米的小房子?！白鳛閯?chuàng)業(yè)者，我更愿意把錢花在事業(yè)上，這可以帶給我更多的回報?！?/p>

　　不過像孟得明這樣的年輕人對房子的要求也更高：地段好、朝向好、家電配置要齊全，特別是寬帶網(wǎng)速要快，最好有智能家居或智能化服務(wù)?！案匾氖?，中介機構(gòu)良莠不齊，租期不夠靈活。我更喜歡通過P2P平臺來租房，可以省去中間環(huán)節(jié)，方便又可靠?！泵系妹髡f。

　　租房市場掀起新一輪“互聯(lián)網(wǎng)+”革命，機構(gòu)投資者蜂擁而至，租賃市場或?qū)⒏?guī)范

　　正是嗅到了旺盛的需求，越來越多的投資者進入住房租賃市場。從2012年起，不少機構(gòu)投資者便開始涉足公寓租賃市場，部分傳統(tǒng)中介也開始打造自有品牌公寓及服務(wù)平臺。今年前5月，品牌公寓及其服務(wù)平臺所吸引的投資便高達約30億元。

　　新興品牌公寓覆蓋全國一線城市和重點二線城市，主要瞄準職場新人及創(chuàng)業(yè)青年，租金多在3000元以下，分為集中式公寓與分散式公寓兩種。集中式公寓就是投資者租下或買下整棟樓進行統(tǒng)一裝修配套，公共空間提供健身、會客等附加服務(wù)，出租房間則是私密空間，有的還配備物業(yè)管家，提供洗衣、保潔、接送機場等增值服務(wù)。像月租在一兩千元的上海青客公寓，月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等，目前入住率在95%以上。分布式公寓則是投資者在收集個人房東房源后，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。從租金不足千元的成都優(yōu)客逸家，到3000元以上的自如友家，合租公寓也頗受歡迎。

　　更值得一提的是，這些新興品牌公寓均依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展。通過電腦和手機應(yīng)用軟件等，房東自主發(fā)布房源，租客自主看房、選房，并可線上完成交易。更有個別品牌公寓還嘗試眾籌方式來進行裝修配套。換言之，機構(gòu)出租人的介入使“互聯(lián)網(wǎng)+住宅租賃”深度融合，最大限度地縮小租賃市場的中間環(huán)節(jié)，使租金更透明，看房更便捷，選房更踏實，交易更公平。

　　“租賃住房經(jīng)營機構(gòu)的存在，不僅增加了租賃住房房源供應(yīng)，更在規(guī)范市場發(fā)展中起到了積極的促進作用。因為機構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標準專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標準等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，目前，我國住宅租賃市場供應(yīng)主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮(zhèn)居民家庭。比如2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達國家和地區(qū)的租賃住房供給中，機構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%—30%。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副研究員趙慶祥在接受媒體采訪時也表示，在商品房保有量居高不下的情況下，租賃規(guī)?；?jīng)營或許正是破解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存高企難題的一個有效方法。“這是一個時代的標志，可以視為房地產(chǎn)從大開發(fā)模式向租賃經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的原點?！?/p>

　　政府推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，企業(yè)、專家建議稅收優(yōu)惠和長期低息貸款支持

　　住宅租賃市場看起來很美，但投資人面臨的難題也不少。

　　2013年11月，投資人朱琳與其他四個朋友投資400多萬元，開始打造位于北京西大望路的有怡公寓。盡管現(xiàn)在收益穩(wěn)中有增，但想把生意做大，依然面臨資金、房源等現(xiàn)實困境?！百Y金有限阻礙了我們產(chǎn)生規(guī)模效益。”朱琳說，另一個困境就是房源太少。目前能做公寓式租賃的房屋很少?！罢麠澤唐贩績r格太高，廠房又不容易找到。巧婦難為無米之炊?！?/p>

　　在劉洪玉看來，目前市場缺少租賃住房經(jīng)營機構(gòu)還是因為“錢”的問題。一方面，現(xiàn)階段住宅開發(fā)比住房租賃經(jīng)營更加有利可圖，開發(fā)商不會輕易轉(zhuǎn)型。另一方面，經(jīng)營租賃住房需要大規(guī)模長期投資能力，投資門檻也較高，而目前房價和租金關(guān)系失衡導(dǎo)致的租金收益率過低，甚至遠遠低于資金成本，也使得很多社會資本望而卻步。“從政府的角度來看，培育住房租賃機構(gòu)，就需要提供政策性金融支持來解決融資成本過高問題，降低稅率來解決稅收負擔過重問題，創(chuàng)新土地供應(yīng)模式來解決房價高租金低的租價失衡問題等?！眲⒑橛裾f。

　　正是聽到了市場的呼聲，今年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，推動開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。同時，還將積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，吸引社會資本進入住房租賃市場。

　　“從目前中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段看，住房價格仍然比較高、租金收益率偏低，提供稅收優(yōu)惠和長期低息貸款支持恐怕是培育機構(gòu)出租人更為現(xiàn)實有效的措施?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松說。

　　劉洪玉也算了一筆賬，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。“目前，許多地方的家庭出租住房僅按5%的綜合稅率來征收，大大降低了個體出租者的稅負，這個政策不妨也用于機構(gòu)出租人，以鼓勵機構(gòu)出租人的發(fā)展?！?/p>

　　盡管稅收優(yōu)惠等扶持政策尚未出臺，投資人依然看好住房租賃市場。朱琳覺得，圍繞公寓租賃可以做篇大文章，社區(qū)生活服務(wù)更是一片藍海?！艾F(xiàn)在很多手機應(yīng)用軟件在做送早餐、上下班拼車等服務(wù)，‘互聯(lián)網(wǎng)+’離我們的生活很近，是智能化生活的接口。如果利用互聯(lián)網(wǎng)將豐富的社區(qū)服務(wù)與房屋租賃結(jié)合起來，再通過分析大數(shù)據(jù)為每一位租客提供個性化智能服務(wù)，相信會有更多人選擇租房，而機構(gòu)投資者也會有可持續(xù)的收益。”