今年上半年，很多東莞市民的心情喜怒無常，尤其是那些在股市與樓市之間徘徊的市民，更是如此。

　　都說行情在絕望中產(chǎn)生，去年上半年東莞的樓市與如今相比，簡直是冰火兩重天。2014年上半年是樓市最糟糕的一年，開發(fā)商的庫存高企、資金鏈緊張，購房者的觀望情緒濃重、怕買完就跌。

　　后來，通過房企自救和政策利好，東莞樓市逐漸回暖。去年底央行降息后，房地產(chǎn)市場正式走出陰霾，而今年以來的幾次降息降準，以及年初的“3·30”政策則為樓市注入了一支強心針，樓市開啟“新常態(tài)”。

　　據(jù)東莞中原研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞在今年上半年住宅成交面積達411萬平方米，同比漲90%，創(chuàng)歷史同期最高位。而在價格方面，今年上半年東莞住宅均價為每平方米9463元，同比上漲3%，洋房和公寓等普通住宅的均價為每平方米8664元，同比上升2.36%。

　　上半年東莞樓市的亮點，一是改善戶型的熱銷，二是臨深片區(qū)受熱捧。

　　據(jù)筆者了解，與近幾年每年上半年住宅成交結(jié)構(gòu)相比，2015年上半年東莞住宅成交中，70-120㎡成交占比明顯上升，主要來自于90-120㎡改善型產(chǎn)品的成交，這一部分的成交占比超過了40%，這與新政所鼓勵的滿足居民個人改善型住房的需求是一致的。

　　臨深片區(qū)則一直是近年來東莞房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，今年上半年，臨深片區(qū)住宅成交面積達到119萬平方米，約占東莞住宅成交量的30%。與此同時，臨深片區(qū)的均價也隨著深圳房價的飆升而水漲船高，今年上半年塘廈、鳳崗的成交均價排在全市前列。

　　和火熱的樓市行情不相符的，是上半年東莞土地市場的偏冷。土地市場通常反映樓市的預(yù)期，在今年上半年紅火的行情后，開發(fā)商的資金鏈普遍有所松動，但不少企業(yè)拿地的意愿未見太大改善。

　　今年上半年，東莞每月成交商住平均只有1到2宗，一線品牌房企土地儲備明顯不足，萬科、碧桂園、中信等龍頭房企在大力“掃貨”，繼續(xù)擴張，但土地成交的溢價并不高，2013年時候的百輪競拍已不復(fù)存在。與此同時，萬科、碧桂園均和東實集團合作，看中的是其背后的土地資源。

　　這很大程度上與政府放緩?fù)频毓?jié)奏有關(guān)。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞土地供應(yīng)面積312.13萬平方米，比2014年同期減少5.77%，比2013年同期減少3.36%。其中，商住地供應(yīng)占地面積50.36萬平方米，比2014年同期減少56.73%，比2013年同期減少11.59%。

　　商住地供應(yīng)的大幅減少，表明政府有著強烈的惜售心態(tài)。據(jù)筆者了解，過去幾年東莞土地供應(yīng)超標，必須盡快著手實施建設(shè)用地減量規(guī)劃，大力推進“三舊”改造工作，盤活存量土地。這意味著，東莞政府未來都將控制新增土地的供應(yīng)量，商住地首當其沖。

　　據(jù)統(tǒng)計，近期東莞將出讓商住地6宗，占地面積合計30.67萬平方米，下半年土地供應(yīng)量開始有所回暖。

　　筆者認為，雖然目前去庫存仍是當務(wù)之急，但對于未來一段時間而言，土地供應(yīng)量值得重點關(guān)注，因為這直接制約著樓盤的新項目能否持續(xù)推出。