□上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

　　楊紅旭

　　A股市場(chǎng)近期巨幅波動(dòng)，樓市會(huì)怎樣？筆者曾定性過(guò)股市和樓市的關(guān)系：同向不同步。即每一輪市場(chǎng)波動(dòng)，股市和樓市總體朝同一方向變化。比如今年上半年，股市總體上漲，房?jī)r(jià)也開(kāi)始止跌反彈。但一般股市先轉(zhuǎn)向，樓市后跟隨，比如去年7月股市就開(kāi)始上行，而今年上半年樓市才開(kāi)始復(fù)蘇，其中70城房?jī)r(jià)指數(shù)于5月止跌上漲。

　　股市和樓市不同步，二者之間在市場(chǎng)需求上又存在一定競(jìng)爭(zhēng)，可以分為三個(gè)階段。第一階段：去年7月至今年一季度，股市先漲，房?jī)r(jià)未漲，所以部分人將打算買(mǎi)房的錢(qián)投進(jìn)了股市，因此利空樓市；第二階段：今年“3·30”政策后，樓市快速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)止跌反彈，其中深圳房?jī)r(jià)暴漲，引發(fā)全國(guó)關(guān)注，這一階段股市和樓市在爭(zhēng)奪資金方面互有損益，呈中性關(guān)系；第三階段：股市見(jiàn)頂，持續(xù)下跌，越來(lái)越多的人離開(kāi)股市，其中部分資金轉(zhuǎn)入樓市，因此利好樓市。原本預(yù)計(jì)這一階段可能于四季度或明年上半年出現(xiàn)，由于近三周股市暴跌，可能時(shí)點(diǎn)提前，即6月下旬之后，已經(jīng)進(jìn)入第三階段。

　　當(dāng)然，就眼前情況而言，又比較復(fù)雜。越來(lái)越多的人想要逃離股市，擁抱樓市，但也有些人有心無(wú)力。具體表現(xiàn)為，過(guò)去三周股市急跌，導(dǎo)致很多人的財(cái)富急劇縮水，甚至三周之前原本打算購(gòu)房，甚至已付定金的人，也因?yàn)橘Y金縮水，而不得不重新考慮購(gòu)房事宜。他們不一定放棄購(gòu)房，但可能會(huì)控制總價(jià)，調(diào)換戶(hù)型。

　　總體來(lái)看，股市下跌之后，有些人會(huì)重新配置資產(chǎn)。由于樓市變化滯后于股市，股市走熊之后，樓市仍將繼續(xù)上行至少一年。比如，2009年8月初股市反彈至3478點(diǎn)見(jiàn)頂，其后震蕩下行，而房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，2010年4月“國(guó)十條”出臺(tái)之后，漲幅才有所放緩，直至2011年10月才真正開(kāi)始下跌。當(dāng)前，房?jī)r(jià)剛剛止跌反彈，所以從資產(chǎn)配置角度看，可能會(huì)吸納部分從股市中撤出的資金。

　　另外，其實(shí)大部分購(gòu)房的股民，并非完全是為了投資目的而購(gòu)房，八成以上屬于自住需求，其中以改善需求為主。今年上半年，一線城市高檔住宅市場(chǎng)成交活躍，甚至單價(jià)10萬(wàn)元級(jí)別的豪宅成交套數(shù)也創(chuàng)歷史新高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于過(guò)去幾年平均銷(xiāo)量。據(jù)了解，近幾個(gè)月的豪宅購(gòu)房者，其股市風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)遠(yuǎn)強(qiáng)于散戶(hù)，很多人在4000點(diǎn)左右時(shí)已經(jīng)減倉(cāng)或清倉(cāng)，然后購(gòu)房。部分先知先覺(jué)大戶(hù)在股市財(cái)富效應(yīng)下提前離場(chǎng)，是導(dǎo)致近幾個(gè)月一線城市豪宅成交熱的重要原因之一。

　　整體而言，股價(jià)暴跌之后，房?jī)r(jià)確實(shí)也可能會(huì)下跌(滯后一段時(shí)間)。比如1990年日本股市崩盤(pán)，1991樓市崩盤(pán)；再如A股市場(chǎng)2007年10月中旬見(jiàn)頂后下跌，2008年8月70城房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。但是，這種房?jī)r(jià)下跌，其主要因素是經(jīng)濟(jì)或金融系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，而非股價(jià)下跌導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌。

　　就未來(lái)一兩年形勢(shì)判斷，筆者認(rèn)為即便股市走熊，中國(guó)也不會(huì)爆發(fā)金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也不會(huì)因此而導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度下跌。兩年之后，中國(guó)房?jī)r(jià)很可能會(huì)再度出現(xiàn)短周期性質(zhì)的調(diào)整。