■新快報記者 謝蔓

    企業(yè)總體IPO上市、上市后再發(fā)債融資、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化……戴德梁行的最新分析報告指出，近年來，房企“小伙伴”們都擺脫依靠銀行、自有資本的單一來源，實現(xiàn)企業(yè)總體IPO，并且上市后，企業(yè)運用金融工具在資本市場進行后續(xù)再融資，最高獲得了10倍于IPO的募集金額。同時隨著萬科、萬達兩位帶頭大哥商業(yè)地產(chǎn)REITs的眾籌產(chǎn)品推出，以后該類產(chǎn)品將越來越常見于商業(yè)地產(chǎn)。

    企業(yè)總體IPO

    戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務部高級董事陳家輝表示，過往房地產(chǎn)開發(fā)商的資金運作模式，主要包括通過預售款回籠資金，開發(fā)成本來自銀行貸款，地價款來自開發(fā)商自有資本等，資金來源單一，回籠資金過程慢，并且容易受到政策影響?！敖陙恚瑖绤柋O(jiān)管預售安排，再加上政策調控令銷售較過往困難，開發(fā)商在市場上回籠預售款的時間較長，金額亦有所減少。金融政策調控令銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，開發(fā)商需自行籌措開發(fā)建筑資金。上述種種情況使得積極拓寬融資渠道成為開發(fā)商必然的發(fā)展趨勢?！标惣逸x說。目前房企的融資已經(jīng)從以往較為單一的銀行貸款發(fā)展成為較為多元化的方式，包括企業(yè)間的股權合作、民間金融、在國內、海外上市、發(fā)行債券、典當、信托基金、私募基金、保險公司、房托基金等各種方式。

    此外，近年來，香港成為國內房企IPO的熱門選擇，并且上市后，企業(yè)還都紛紛運用金融工具在資本市場進行后續(xù)再融資。包括碧桂園、恒大、龍湖、花樣年等公司還通過發(fā)行美元及人民幣優(yōu)先票據(jù)以及配售新股等方式進行融資。融資的金額也從幾十億元到幾百億元不等。其中，恒大集團在上市后集資金額超過690億港元，為其2009年IPO集資金額65億港元的10倍以上，是上市后在資本市場后續(xù)融資比例最高的企業(yè)。

    商業(yè)地產(chǎn)REITs

    6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內首只公募REITs獲批。無獨有偶，此前一天，萬達金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產(chǎn)品，以萬達廣場作為基礎資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目。

    業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。相對于其他融資渠道而言，REITs由于自身的特點，將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的一種重要渠道。包括為出售資產(chǎn)以外的其中一種理想的退出機制，比股權融資方式更能夠掌握對資產(chǎn)的控制權，比公司上市和發(fā)行企業(yè)債券門坎低，打包資產(chǎn)包組合較具彈性及多樣化等。

    除了萬科和萬達外，越秀集團旗下的越秀房地產(chǎn)投資信托基金是全球首只投資于內地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，于香港交易所主板上市。記者了解到，除了帶頭的龍頭大哥，中海、保利、華潤置地、龍湖等企業(yè)也均正在實施將其商業(yè)地產(chǎn)證券化的計劃。據(jù)悉，華潤置地旗下的持有物業(yè)建設面積已達341萬平方米，而保利地產(chǎn)、龍湖集團、中海外的持有物業(yè)建筑面積也已超過200萬平方米。

    業(yè)內人士還認為，目前在香港聯(lián)交所上市的幾只REITs， 普通投資者可以通過買賣上市REITs股票持有相應的物業(yè)股權，同時享有物業(yè)的租金收益權，這也是真正意義上國際標準的REITs。未來，國內的REITs也有望在A股上市。