業(yè)界人士表示，房山在售項(xiàng)目眾多，造成購(gòu)房者可選擇面較大，區(qū)域內(nèi)部形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各項(xiàng)目都面臨著巨大的銷(xiāo)售壓力。新京報(bào)記者 方王洋 攝
最近，房山良鄉(xiāng)區(qū)域因上周新成交了兩幅地塊而受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。直追目前區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)的商品住宅樓面價(jià)，更成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
在市場(chǎng)遇冷時(shí)頗受打擊的房山樓市，在迎來(lái)新的高價(jià)地成交的同時(shí)，能否由此獲益實(shí)現(xiàn)樓市升溫？而區(qū)域內(nèi)那些曾經(jīng)的高價(jià)地，是否能夠借著這一機(jī)會(huì)打一場(chǎng)翻身仗？
未來(lái)供地或持續(xù)減少
繼大興區(qū)多宗宅地遭“瘋搶”之后，7月16日，房山區(qū)良鄉(xiāng)板塊兩宗地也遭熱捧。其中，良鄉(xiāng)高教園區(qū)西部生活區(qū)西區(qū)在經(jīng)過(guò)43輪激戰(zhàn)之后，由恒大以15.7億元總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率為41.2%。該地塊的居住部分將按要求全部建為自住型商品房，限定銷(xiāo)售價(jià)格為17500元/平方米。
另一宗成交的地塊是良鄉(xiāng)高教園區(qū)西部生活區(qū)東區(qū)，由天恒以31.78億元、配建71000平方米限價(jià)房的代價(jià)拿下，剩余可售商品房折合樓面價(jià)高達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米。在同區(qū)域內(nèi)，這一樓面價(jià)僅次于萬(wàn)年基業(yè)摘得的理工大學(xué)9號(hào)地，也直逼當(dāng)前區(qū)域在售項(xiàng)目的成交價(jià)。
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，眼下高價(jià)拿地，很大程度上是看好未來(lái)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“目前北京在逐年縮減北京的住宅用地供應(yīng)，這與北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和人口調(diào)整有著密切的關(guān)系。對(duì)于想在北京扎根的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即便是高價(jià)，也是必須要拿地的?！?/p>
市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)平淡
“房山兩地塊拍出48億，樓面成本已超區(qū)域現(xiàn)房”，高價(jià)地一出，已有部分項(xiàng)目借此由頭在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行宣傳。然而記者在近日的走訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，高價(jià)地對(duì)于市場(chǎng)的影響并沒(méi)有迅速顯現(xiàn)。
目前，良鄉(xiāng)板塊的在售項(xiàng)目包括五礦·銘品、首創(chuàng)紫悅臺(tái)、蘇寧·尊悅大廈、北京城建勝茂傲山等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，售價(jià)在22000元-27000元/平方米之間。在良鄉(xiāng)大學(xué)城附近，還聚集了首開(kāi)熙悅睿府·書(shū)香、北京時(shí)代廣場(chǎng)等一批商住商辦項(xiàng)目。
7月22日，記者來(lái)到位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近探訪(fǎng)。在首開(kāi)熙悅睿府·書(shū)香和北京時(shí)代廣場(chǎng)的售樓處，沒(méi)有看到購(gòu)房者的身影。在良鄉(xiāng)大學(xué)城地鐵站出口，一個(gè)身著長(zhǎng)袖白襯衣的售樓員在烈日中拼命扇動(dòng)著手里的宣傳單。他說(shuō)：“高價(jià)地對(duì)于目前的商住產(chǎn)品影響不大，畢竟不是同一類(lèi)客群?！?/p>
“雖然有高價(jià)地成交，不過(guò)現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)于這一類(lèi)信息的反應(yīng)越來(lái)越理性。雖然最近項(xiàng)目的來(lái)訪(fǎng)和成交都有一定提升，但也是政策和大市場(chǎng)回暖的綜合因素推動(dòng)。”良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽(yáng)片區(qū)一在售樓盤(pán)的工作人員如是說(shuō)。
■ 熱點(diǎn)問(wèn)題
房企高價(jià)拿地底氣何在？
天恒深耕房山，恒大有成本控制優(yōu)勢(shì)
天恒拿下大學(xué)城地塊的商品房樓面價(jià)高達(dá)21000元/平方米，相當(dāng)于周邊項(xiàng)目在售價(jià)。而恒大拿下的自住房地塊限價(jià)在17500元/平方米，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為恒大成本一旦超出5000元/平方米，就將面臨虧損。面對(duì)高地價(jià)，房企拿地底氣何在？
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京整體住宅用地供應(yīng)減少、房企看好后市、深耕或熟悉區(qū)域市場(chǎng)后再順勢(shì)拿地，都成為房企敢拍高價(jià)地的原因。
據(jù)了解，在2010年房山地鐵線(xiàn)開(kāi)通前后，萬(wàn)科、首創(chuàng)等大房企紛紛進(jìn)駐引發(fā)房山搶地第一輪熱潮。天恒是西城區(qū)的國(guó)企，早在2008年就進(jìn)駐房山，在六環(huán)外開(kāi)發(fā)天恒樂(lè)活城，目前處于尾盤(pán)階段。據(jù)悉，今年三季度，樂(lè)活城將推出公寓部分，報(bào)價(jià)13000元/平方米，同時(shí)現(xiàn)房住宅在售，報(bào)價(jià)17000元/平方米。深耕房山近7年、原有項(xiàng)目已近清盤(pán)的天恒，有意在房山再擴(kuò)大版圖。今年初已在房山周口店拍下了一綜合地塊，折合樓面價(jià)3529元/平方米。
而接近恒大的相關(guān)人士處表示，恒大在北京積累了豐富的自住房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而成本控制也是恒大的優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，恒大北京今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是80億元，上半年已認(rèn)購(gòu)簽約近50億元，其中兩個(gè)自住房項(xiàng)目貢獻(xiàn)頗多，下半年恒大還將推出位于大興義和莊的恒大翡翠華庭自住房。
高價(jià)地能否攪動(dòng)市場(chǎng)？
目前市場(chǎng)反應(yīng)平淡，多項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力仍大
“房山此次高價(jià)地的成交，對(duì)于區(qū)域樓盤(pán)去化具有一定推動(dòng)作用，但是對(duì)于價(jià)格提升基本沒(méi)有作用?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，由于在售項(xiàng)目眾多，造成購(gòu)房者可選擇面的加大，區(qū)域內(nèi)部形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各項(xiàng)目都面臨著巨大的銷(xiāo)售壓力，不利于區(qū)域整體成交量的復(fù)蘇。
“房山區(qū)之前供應(yīng)的部分商業(yè)用地，由于區(qū)域里沒(méi)有商業(yè)配套，很難打造成寫(xiě)字樓等商辦產(chǎn)品，因此才演變成商住產(chǎn)品。此類(lèi)產(chǎn)品的潛在供應(yīng)量巨大，去化壓力也不小?！惫阒赋?。
同時(shí)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房山樓市回暖的速度相較通州和大興明顯偏慢。截至7月15日，房山區(qū)共成交純商品住宅4609套，而通州和大興則各成交了6168套和5337套。從整體的均價(jià)水平上，房山也低于通州和大興，截至7月15日，房山區(qū)純商品住宅的整體成交均價(jià)為20061元/平方米，而大興是27423元/平方米，通州也在22177元/平方米。另外，截至目前，房山還有10224套純商品住宅待售，按此前6個(gè)月房山純商品住宅成交的均值來(lái)計(jì)算，這一庫(kù)存的消化周期為15個(gè)月。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士指出，從目前北京整體市場(chǎng)來(lái)看，售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右的剛需盤(pán)最集中的區(qū)域就在房山，隨著這一類(lèi)產(chǎn)品存量的進(jìn)一步消化，房山區(qū)域未來(lái)的價(jià)格水平極有可能會(huì)水漲船高。
老項(xiàng)目能否解套？
區(qū)域缺乏配套和人氣，老項(xiàng)目去化還需時(shí)間
時(shí)隔近一年，房山再現(xiàn)高價(jià)地，原有的高價(jià)地項(xiàng)目能順利解套嗎？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，天恒的地價(jià)并沒(méi)有創(chuàng)下房山新“地王”，除了長(zhǎng)陽(yáng)板塊在萬(wàn)科、首創(chuàng)兩大開(kāi)發(fā)商的打造下已初具人氣，其他板塊如大學(xué)城等由于仍然缺乏配套和人氣，老項(xiàng)目的入市、去化還需時(shí)間。
據(jù)悉，2013年-2014年土地市場(chǎng)火熱時(shí)，五礦、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)年基業(yè)、首創(chuàng)等房企在房山頻頻砸錢(qián)買(mǎi)地，樓面價(jià)在15000元-23000元/平方米之間，這波高價(jià)地在拿地近2年后也在陸續(xù)入市。
如距離地鐵良鄉(xiāng)大學(xué)城站約1.5公里的新盤(pán)五礦·銘品，2013年8月成交時(shí)的樓面地價(jià)為17500元/平方米，今年1月取證后推遲到6月才入市，目前的簽約價(jià)不到25000元/平方米。記者在探訪(fǎng)時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員直言“現(xiàn)在是虧本賣(mài)，后期肯定要漲回來(lái)”。
遠(yuǎn)洋春天著也頗為尷尬。2014年1月，遠(yuǎn)洋拿下該地時(shí)商品房樓面價(jià)達(dá)18600元/平方米，項(xiàng)目從2014年底就開(kāi)始蓄客，但至今未開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員表示，一期預(yù)計(jì)推出4.2米的loft精裝產(chǎn)品，售價(jià)或?yàn)?1000元-22000元/平方米，算上建筑、裝修等成本，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太多利潤(rùn)。
郭毅表示，房山的新盤(pán)供應(yīng)規(guī)模過(guò)于集中，由于配套滯后，仍是以剛需為主力市場(chǎng)，但目前剛需市場(chǎng)上基本已經(jīng)變成政府導(dǎo)向的自住型商品房市場(chǎng)，雖然近期由于樓市回暖房山的成交也上升，但消化庫(kù)存需要一個(gè)周期。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 方王洋 自曾暉