重慶晨報(bào)記者 吳從斌 報(bào)道

　　百貨業(yè)遭遇寒流，萬(wàn)達(dá)只是個(gè)案

　　放眼整個(gè)百貨行業(yè)，百貨業(yè)遭遇寒流并非在一夜之間。

　　有資料顯示，2012年以來(lái)，零售市場(chǎng)發(fā)生多起百貨店退租或閉店的案例：2012年3月，永旺百貨撤出北京朝陽(yáng)大悅城；2013年2月和4月，廣百百貨分別撤出成都富力天匯Mall和武漢武商摩爾；百盛2013年關(guān)閉在華的多家門店……據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月1日，全國(guó)知名百貨品牌關(guān)店數(shù)量達(dá)20家。百貨業(yè)走到發(fā)展的十字路口。

　　以重慶本土百貨大佬重慶百貨為例，從其上市公司公告看，其主營(yíng)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)近年來(lái)也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2014年，重慶百貨利潤(rùn)下滑39%。

　　而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高速擴(kuò)張的同時(shí)，其商鋪經(jīng)營(yíng)中的各種問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。尤其是萬(wàn)達(dá)直接經(jīng)營(yíng)的百貨，其業(yè)績(jī)下滑更是不可逆轉(zhuǎn)。

　　百貨業(yè)績(jī)下滑，考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　“隨著消費(fèi)者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費(fèi)需求和品味風(fēng)格，這意味著中國(guó)的零售商業(yè)地產(chǎn)需要提升消費(fèi)者體驗(yàn)，引入創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式?！钡谝惶酱骶S斯相關(guān)負(fù)責(zé)人近日在重慶舉辦的樓市趨勢(shì)報(bào)告時(shí)如此認(rèn)為。

　　雙遠(yuǎn)動(dòng)力商業(yè)總經(jīng)理董渝焱向重慶晨報(bào)記者介紹，不論是萬(wàn)達(dá)百貨還是其他百貨，在電商沖擊下都有一個(gè)洗牌過(guò)程。同時(shí)，也對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)提出新課題。前幾年大量商業(yè)地產(chǎn)積累下來(lái)的泡沫，在百貨業(yè)態(tài)下滑后，需要改變其靠租金、管理費(fèi)來(lái)維持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式。

　　董渝焱介紹，如今很多購(gòu)物中心類型的商業(yè)地產(chǎn)，如果只靠租金、管理費(fèi)來(lái)回收成本，需要20年多年的時(shí)間。未來(lái)，需要更多針對(duì)具體需求的定制級(jí)商業(yè)地產(chǎn)才能吻合市場(chǎng)需求。

　　讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)交叉

　　大型購(gòu)物中心商業(yè)逐步顯示疲態(tài)，也引發(fā)龍湖等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平較高的開(kāi)發(fā)商關(guān)注，在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面，都開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型。

　　龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以龍湖新壹街為例，為充分考慮人流因素，該項(xiàng)目一改此前自營(yíng)和銷售型商鋪分開(kāi)的格局，推出了“節(jié)點(diǎn)商鋪”。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)相交叉，用自持型物業(yè)開(kāi)設(shè)主題店，在統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的情況下，盡可能帶動(dòng)銷售型物業(yè)的人流量。

　　該龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人還表示，從行業(yè)發(fā)展的角度看，萬(wàn)達(dá)百貨順應(yīng)市場(chǎng)需求，及時(shí)關(guān)門調(diào)整業(yè)態(tài)是好事。百貨類的集中型商業(yè)相對(duì)比較老舊，這種模式不符合發(fā)展需求。因此，未來(lái)的百貨類商業(yè)，更應(yīng)該向020模式，即線下體驗(yàn)店+網(wǎng)上下單相結(jié)合。只不過(guò)，這樣的模式，對(duì)于品牌度要求將會(huì)更高。

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　　重慶不再硬性要求

　　商業(yè)配比最低30%

　　一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)，有的項(xiàng)目引發(fā)的資金危機(jī)已影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)。仲量聯(lián)行分析顯示，部分二、三線城市短期內(nèi)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，有關(guān)投資方將陷入泥潭。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目上馬之前，應(yīng)科學(xué)考量各種因素進(jìn)行規(guī)劃。結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jī)工程”。

　　在這樣的背景之下，近日重慶已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，將不再硬性要求社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)占比最低達(dá)30%的要求。

　　最近，萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉全國(guó)40余家門店的消息，成為商業(yè)地產(chǎn)的焦點(diǎn)。

　　有市場(chǎng)人士分析，萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉全國(guó)40余家門店，事實(shí)上就是近幾年商業(yè)地產(chǎn)虛熱泡沫隱憂的顯現(xiàn)。那么，大規(guī)模的零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型之路在何方？