明日，廣州停車場差別化收費(fèi)方案實(shí)施滿一周年。該方案中，廣州住宅和商業(yè)配套停車場收費(fèi)均比之前大幅上漲。最近，省發(fā)改委公布《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》，提出要放開住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)。這是否意味著廣州此前公布的住宅和商業(yè)配套停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將作廢呢？30日，廣州市發(fā)改委有關(guān)人員回應(yīng)南方日?qǐng)?bào)稱，定價(jià)目錄如何實(shí)施他們正在研究之中，暫時(shí)還沒有具體的實(shí)施方案和時(shí)間表。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州中心區(qū)住宅小區(qū)配建的個(gè)人產(chǎn)權(quán)停車位月租大部分已經(jīng)超過政府制定的指導(dǎo)價(jià)。放開政府定價(jià)是否會(huì)導(dǎo)致住宅小區(qū)停車費(fèi)進(jìn)一步上漲呢？廣州市停車場協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前廣州的車主或者業(yè)主已有預(yù)期，放開定價(jià)不會(huì)引起巨大震蕩。該人士還分析稱，放開定價(jià)后，廣州車位售價(jià)或會(huì)上漲。

　　1

　　焦點(diǎn)

　　哪些停車位將放開定價(jià)？

　　近八成泊位或?qū)⒎砰_定價(jià)

　　從去年8月1日起，廣州一類地區(qū)的咪表停車場上調(diào)為白天最高限價(jià)4元/15分鐘，一類地區(qū)商業(yè)配套停車場白天最高限價(jià)4元/15分鐘，一類地區(qū)內(nèi)街內(nèi)巷停車場月保最高限價(jià)450元，一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保最高限價(jià)500元。今年1月，國家發(fā)改委發(fā)文放開了包括住宅小區(qū)停車服務(wù)在內(nèi)的9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格。最近，《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》也放開了住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)。

　　在去年廣州調(diào)整停車場收費(fèi)前后，廣州市停車場協(xié)會(huì)曾多次表示，政府對(duì)商業(yè)和住宅停車場進(jìn)行限價(jià)沒有法律依據(jù)，是“撈過界”。當(dāng)時(shí)，廣州市物價(jià)局曾回應(yīng)稱，商業(yè)停車場和住宅區(qū)停車場是根據(jù)《價(jià)格法》和省物價(jià)局《廣東省物價(jià)局關(guān)于機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。這占全市總量近八成的泊位定價(jià)是否放開，將根據(jù)國家和省新的政策文件確定。當(dāng)時(shí)廣州市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人并未提及政策依據(jù)來自《廣東省定價(jià)目錄》。

　　國家和省發(fā)改委相關(guān)文件公布后，廣州的住宅和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)是否會(huì)放開呢？機(jī)構(gòu)改革后，廣州市物價(jià)局已經(jīng)并入了廣州市發(fā)改委。30日，廣州市發(fā)改委有關(guān)人士回應(yīng)稱，目前對(duì)于定價(jià)目錄如何實(shí)施尚在研究，暫時(shí)還沒有具體的實(shí)施方案出臺(tái)，也沒有具體的時(shí)間表。

　　2

　　焦點(diǎn)

　　小區(qū)停車費(fèi)會(huì)否猛漲？

　　車主已有預(yù)期，不會(huì)引起巨大震蕩

　　去年8月1日起，廣州住宅小區(qū)停車費(fèi)開始漲價(jià)，一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保最高限價(jià)500元。時(shí)隔一年，市面上真正的車位租金狀況如何呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州中心各區(qū)小區(qū)停車月保價(jià)格已經(jīng)普遍超過了一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保500元的最高限價(jià)。

　　廣州市停車場協(xié)會(huì)發(fā)布了一份去年7月和今年7月，天河、海珠、越秀、荔灣等區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)對(duì)比。根據(jù)這份調(diào)查報(bào)告，越秀區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的26個(gè)小區(qū)一年時(shí)間里車位月租由最高2000元、最低300元變成了最高2000元、最低450元，平均月租由980元漲到了998元，幾乎沒有變化。天河區(qū)44個(gè)小區(qū)車位平均月租由818元漲到了886元，上漲了約8%。荔灣區(qū)9個(gè)小區(qū)車位平均月租由927.78元漲到了946.67元，上漲了約2%。海珠區(qū)36個(gè)小區(qū)車位平均月租由943.89元漲到了976.94元，上漲了約3.5%。不過市停車場協(xié)會(huì)副會(huì)長潘國璠坦承，上面提到的平均價(jià)格并沒有進(jìn)行加權(quán)，只是直接平均所得，只能起到有限的參考作用。

　　潘國璠表示，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，公民法律意識(shí)逐步增強(qiáng)，即使之前有政府指導(dǎo)價(jià)的情況下，在很長一段時(shí)間，停車泊位的產(chǎn)權(quán)擁有人，根據(jù)市場情況自行定價(jià)，這種情況在現(xiàn)實(shí)中長期存在。因此，把這種“黑市價(jià)”“臺(tái)底價(jià)”變?yōu)檎蠊饷鞯暮戏ǖ摹芭_(tái)面價(jià)”時(shí)，并不會(huì)因?yàn)檎嘘P(guān)部門聲明價(jià)格放開而引起巨大的震蕩。本次對(duì)天河、海珠、越秀、荔灣等區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)對(duì)比，就充分說明了這一點(diǎn)。

　　潘國璠強(qiáng)調(diào)，其實(shí)目前車主或者業(yè)主對(duì)于放開定價(jià)已經(jīng)有預(yù)期，放開定價(jià)不會(huì)引起巨大震蕩。

　　3

　　焦點(diǎn)

　　物業(yè)亂漲停車費(fèi)怎么辦？

　　業(yè)主要積極自主與物管協(xié)商

　　不少市民擔(dān)心，一旦放開住宅配套停車場收費(fèi)，一些物業(yè)公司可能會(huì)以各種理由大幅提高停車費(fèi)。“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)都漲過好幾輪了，物業(yè)公司估計(jì)早就想漲停車費(fèi)，只是礙于政府定價(jià)才不敢漲而已。”家住番禺一個(gè)大型樓盤的車主王先生擔(dān)憂地說。

　　據(jù)了解，上海、長沙等城市放開住宅配套停車場收費(fèi)后，都不約而同地出現(xiàn)了價(jià)格放開后，物管公司私自漲價(jià)或者將之前不出售的停車位改為出售。在廣州增城、花都等部分外圍地區(qū)的小區(qū)，也有物業(yè)公司在停車費(fèi)漲價(jià)之后就將露天停車場取消，逼迫業(yè)主只能將車停到室內(nèi)或者地下停車場，變相逼迫業(yè)主購買或者租用固定車位。

　　對(duì)此，潘國璠表示，對(duì)于包含小區(qū)道路、綠地改建成停車泊位的小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)的停車泊位，按照《物權(quán)法》七十四條規(guī)定，這部分停車泊位收費(fèi)價(jià)格，是要通過小區(qū)業(yè)主大部分(也就是雙過半)同意才可進(jìn)行調(diào)整，即使在沒有政府管控的情況下，物管公司應(yīng)該不會(huì)亂提價(jià)，也要按照居民自治的原則，按照《物權(quán)法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整是不受小區(qū)是否有業(yè)委會(huì)限制的。有業(yè)委會(huì)的，可由業(yè)委會(huì)牽頭進(jìn)行“雙過半”調(diào)整；沒有業(yè)委會(huì)的，也可以由物管公司牽頭。無論誰牽頭做這件事，都必須按照《物權(quán)法》及《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，遵循“雙過半”的原則進(jìn)行調(diào)整。

　　省發(fā)改委此前也表示，從長遠(yuǎn)看，放開價(jià)格管制，可以有效釋放價(jià)格信號(hào)，吸引社會(huì)資本投資建設(shè)停車設(shè)施，增加有效供給，合理調(diào)節(jié)需求，緩解停車難矛盾。特別是住宅小區(qū)停車服務(wù)，通過放開價(jià)格可以形成倒逼機(jī)制，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主采取公開招標(biāo)的方式，比質(zhì)比價(jià)，選聘服務(wù)質(zhì)量更好、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更合理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，從而迫使停車服務(wù)收費(fèi)主體更加注重健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)形成公開、公平的市場環(huán)境。

　　不過對(duì)于這一說法，不少市民都表示，自己小區(qū)根本沒有業(yè)委會(huì)，如果物業(yè)提出要漲停車費(fèi)，可能很難找到愿意出面牽頭與物管協(xié)商的人?！靶纬傻贡茩C(jī)制，讓業(yè)主與物業(yè)平等協(xié)商，這個(gè)目標(biāo)是好的，但具體怎么執(zhí)行，最終行不行得通真的很難說?！奔易“自茀^(qū)一個(gè)小型社區(qū)的業(yè)主崔先生說。

　　4

　　焦點(diǎn)

　　小區(qū)車位售價(jià)是否會(huì)變化？

　　車位售價(jià)可能會(huì)大漲

　　根據(jù)廣州市停車場協(xié)會(huì)對(duì)全市100個(gè)小區(qū)停車位售價(jià)所作的調(diào)查，廣州中心區(qū)小區(qū)車位售價(jià)普遍在30萬—60萬元之間，白云、番禺、海珠等地的部分小區(qū)最低的車位售價(jià)也在15萬元以上。其中售價(jià)最高的是越秀區(qū)的小北御景小區(qū)，其車位最高售價(jià)高達(dá)90萬元。另外，越秀的東山一品、天河的華標(biāo)品峰等小區(qū)車位售價(jià)也超過了70萬元。

　　據(jù)了解，廣州去年小區(qū)停車費(fèi)價(jià)格調(diào)整之后，有一些小區(qū)開發(fā)商將原本用于出租的車位漲價(jià)后出售。國家發(fā)改委發(fā)文放開住宅小區(qū)停車服務(wù)在內(nèi)的9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格后，媒體也有報(bào)道廣州出現(xiàn)了開發(fā)商惜售車位的案例。

　　潘國璠表示，停車費(fèi)越高，車位的售價(jià)必然會(huì)越高。有些產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下停車位，由于此前政府指導(dǎo)價(jià)過低，導(dǎo)致開發(fā)商傾向于只賣不租，讓車位閑置。他預(yù)計(jì)，放開定價(jià)后，廣州車位售價(jià)的增長可能會(huì)比較大。

　　“中國人有一種觀念，租的就不如自己買下來，買下來安心。在這種情況下，我們有做一個(gè)小小的計(jì)算，就是越秀區(qū)一個(gè)樓盤，在8年的時(shí)間里增長了8倍，從5萬元增長到45萬元，這說明前幾年是一個(gè)很高的增長速度。但到了45萬元后，以后是不是會(huì)一年漲一倍呢，我估計(jì)這種情況是不存在的，以后增長會(huì)放緩的。但個(gè)人建議如果有車位出售的話，業(yè)主們還是早點(diǎn)買下來。”潘國璠說。

　　潘國璠說，按照國家《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅配建停車泊位在事先約定的情況下，是可以交易買賣的，它的出租和出售價(jià)格本來都是由市場決定的，因此法律不可能制定一個(gè)規(guī)則，讓發(fā)展商不能出售車位，只能出租。

　　5

　　焦點(diǎn)

　　商業(yè)停車位會(huì)否漲價(jià)？

　　預(yù)計(jì)不會(huì)有大幅調(diào)整

　　去年停車實(shí)行差別化收費(fèi)調(diào)整后，廣州一類地區(qū)商業(yè)停車場收費(fèi)限價(jià)16元/小時(shí)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州絕大部分商業(yè)停車場實(shí)際收費(fèi)均低于政府指導(dǎo)價(jià)。比如天河城和正佳廣場地下停車場仍然是工作日5元/小時(shí)，周末節(jié)假日5元/半小時(shí)。不過也有部分商場大幅提高了停車費(fèi)，比如太古匯，其日間停車由2.5元/15分鐘調(diào)整為4元/15分鐘，夜間停車維持原標(biāo)準(zhǔn)收取1元/15分鐘；24小時(shí)最高限價(jià)由80元漲至128元，漲幅達(dá)六成。

　　此外，廣州各大商圈的停車場還曾多次自發(fā)開展了一些降價(jià)活動(dòng)以吸引客流。比如今年6月，廣州市各大商圈的12個(gè)停車場，還曾經(jīng)就與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，對(duì)于使用微信支付繳納停車費(fèi)的顧客，費(fèi)用在20元內(nèi)的僅需支付1分錢，20元以上的使用微信支付則可直接減免20元。位于天河商圈的時(shí)尚天河地下停車場，也曾推出過1元停車的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　根據(jù)廣州市停車場協(xié)會(huì)調(diào)查的廣州中心區(qū)20個(gè)商業(yè)停車場，只有6個(gè)是完全按照提價(jià)后的政府指導(dǎo)價(jià)來收費(fèi)，其余均低于指導(dǎo)價(jià)。潘國璠認(rèn)為，在具體實(shí)施過程中，商家更會(huì)從市場的角度考慮停車收費(fèi)問題。商業(yè)停車場價(jià)格的放開，其實(shí)是回歸到合理合法的市場自我調(diào)節(jié)狀態(tài)，預(yù)計(jì)即使放開了，價(jià)格也不會(huì)有大調(diào)整。

　　6

　　焦點(diǎn)

　　沒有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)能否暫緩取消限價(jià)？

　　不是提價(jià)前提條件不能暫緩

　　潘國璠認(rèn)為，小區(qū)有沒有成立業(yè)委會(huì)并不是能不能提價(jià)的前提條件，因?yàn)闆]有任何一個(gè)政府文件是這樣說的，而且從情理上來說也是不合理的，《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》未指出業(yè)委會(huì)有議價(jià)能力。

　　在私人產(chǎn)權(quán)這個(gè)領(lǐng)域，業(yè)委會(huì)不能干預(yù)別人的，在小公共產(chǎn)權(quán)這個(gè)領(lǐng)域，暫行辦法已經(jīng)說得很清楚了，它是由業(yè)主大會(huì)小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)決定的，是業(yè)主大會(huì)而不是業(yè)委會(huì)，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)是要執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議的，有議價(jià)能力的是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)對(duì)公共部分產(chǎn)權(quán)有議價(jià)能力。

　　潘國璠提出，開發(fā)商在整體的車位出售的時(shí)候，政府可以規(guī)定要預(yù)留一定的比例來作為周轉(zhuǎn)車位，就是預(yù)留一定的比例是不可出售的，專門出租給沒有買車位的業(yè)主。按照香港的做法是5%—10%的預(yù)留，也就是說100個(gè)車位要預(yù)留10個(gè)或者5個(gè)是不能出售的。廣州到底預(yù)留多少，以后廣州市人大討論的時(shí)候可以把具體比例再定下來。

　　策劃：譚亦芳 撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 劉懷宇 成希 實(shí)習(xí)生 鐘志沅 楊慧