王則楚

　　評(píng)論眼：住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開(kāi)放小區(qū)停車場(chǎng)的停放保管服務(wù)收費(fèi)要能夠真正體現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，必須真正支持業(yè)主自我管理。而真正的業(yè)主自我管理需要的是：一、明確配套小區(qū)停車場(chǎng)是共有物業(yè)，如果已經(jīng)出售或歸開(kāi)發(fā)商專有，其停車收入的1/3應(yīng)該交付業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定是否支付給物業(yè)公司補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)不足；二、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并通過(guò)規(guī)范的議事規(guī)則。但愿這會(huì)成為事實(shí)。

　　報(bào)載，最新版《廣東省定價(jià)目錄》8月15日起實(shí)施，其中包括開(kāi)放住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場(chǎng)的停車管理收費(fèi)定價(jià)。這讓小區(qū)住戶感到十分糾結(jié)。因?yàn)樽约簺](méi)有買車位，現(xiàn)在的停車費(fèi)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物價(jià)局原來(lái)的限定，如果放開(kāi)，停車費(fèi)瘋長(zhǎng)，自己真是停不起車了。

　　盡管省發(fā)改委表示，價(jià)格放開(kāi)后，企業(yè)提高住宅小區(qū)停車場(chǎng)停放服務(wù)收費(fèi)也會(huì)受相關(guān)法律法規(guī)約束。如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：對(duì)業(yè)主共同管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意(也就是我們通常所說(shuō)的“雙過(guò)半”)，因此對(duì)業(yè)主共同所有的車位、車庫(kù)，企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進(jìn)行。

　　但廣東現(xiàn)在住宅樓盤的地下停車場(chǎng)，基本沒(méi)有認(rèn)定屬于“業(yè)主共同所有”，而絕大多數(shù)屬于開(kāi)發(fā)商登記所有。因?yàn)椋瑳](méi)有哪個(gè)樓盤的地下停車場(chǎng)在樓盤發(fā)售之后，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，認(rèn)定屬于全體業(yè)主共有。

　　對(duì)于早期沒(méi)有對(duì)地下面積收取土地出讓金、作為人防工程建設(shè)而減免了稅收的地下停車場(chǎng)，按理說(shuō)，其物權(quán)中應(yīng)該有國(guó)有成分，而且土地已經(jīng)隨樓面地價(jià)一起出售給全體業(yè)主了，這些配套的地下車庫(kù)，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。但我們的土地和房產(chǎn)登記制度，只對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)出土地使用證和建筑物的大確權(quán)，把土地和共有的建筑物都登記成開(kāi)發(fā)商的。至今沒(méi)有哪個(gè)樓盤在出售房產(chǎn)后，在業(yè)主的房產(chǎn)證上進(jìn)行相關(guān)的標(biāo)注，注明共有物業(yè)。即使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上注明了分?jǐn)偟墓灿忻娣e，但沒(méi)有注明具體的共有物業(yè)，還是一筆糊涂賬，有的樓盤共有面積和分?jǐn)偯娣e差異甚至非常巨大。

　　即便如此，開(kāi)發(fā)商還把地下停車場(chǎng)的車位出售，出售之后，還收取什么管理費(fèi)。實(shí)際上，地下停車場(chǎng)如果不是屬于全體業(yè)主共有，它就應(yīng)該如同業(yè)主的專有面積一樣，它也必須使用共有物業(yè)(如道路、樓梯、電梯)，應(yīng)該相應(yīng)的要繳納物業(yè)管理費(fèi)。目前，物價(jià)局已經(jīng)明確，地下停車場(chǎng)的停車費(fèi)收入，應(yīng)該有1/3繳納為物業(yè)管理費(fèi)，這筆巨大的費(fèi)用，往往被物業(yè)公司吞占了。

　　再有，小區(qū)道路的路面停車，也被物業(yè)公司占為己有。這是物權(quán)法明確規(guī)定屬于全體業(yè)主的共有物業(yè)，物業(yè)企業(yè)都占了就占了，哪里與業(yè)主有什么商量。有的物業(yè)公司不斷阻撓業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，就是不愿意把屬于全體業(yè)主的權(quán)利還給業(yè)主。不要說(shuō)物權(quán)歸屬不清楚的小區(qū)停車場(chǎng)了，就是“調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)”這樣明確要“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主，且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的事項(xiàng)，都寧可搞什么居委會(huì)指導(dǎo)下的投票，都不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　至于住宅小區(qū)停車費(fèi)“放開(kāi)之后可以有效釋放價(jià)值信號(hào)，吸引社會(huì)資本投資建設(shè)停車設(shè)施，增加有效供給，緩解停車難的矛盾”，這就必須把小區(qū)土地的使用權(quán)歸還全體業(yè)主，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)，向規(guī)劃局申請(qǐng)變更歸還來(lái)建設(shè)小區(qū)停車場(chǎng)。但你見(jiàn)過(guò)哪份土地使用權(quán)證移交過(guò)給全體業(yè)主？你只看到開(kāi)發(fā)商在不斷，企圖變更規(guī)劃牟利。

　　實(shí)踐證明，“住宅小區(qū)停車費(fèi)放開(kāi)，可以倒逼業(yè)委會(huì)優(yōu)選物管”是紙上談兵。真正要實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定的前提，是真正支持業(yè)主自我管理，真正建立起有效的業(yè)主大會(huì)及其規(guī)范的議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會(huì)。這是必要的前提條件。如果沒(méi)有建立業(yè)主大會(huì)，按規(guī)定由居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居委會(huì)聯(lián)合起來(lái)，從他們自身的利益出發(fā)，停車費(fèi)漲價(jià)就是必然的。

　　住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開(kāi)放小區(qū)停車場(chǎng)的停放保管服務(wù)收費(fèi)要能夠真正體現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，必須真正支持業(yè)主自我管理。而真正的業(yè)主自我管理需要的是：一、明確配套小區(qū)停車場(chǎng)是共有物業(yè)，如果已經(jīng)出售或歸開(kāi)發(fā)商專有，其停車收入的1/3應(yīng)該交付業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定是否支付給物業(yè)公司補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)不足；二、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并通過(guò)規(guī)范的議事規(guī)則。但愿這會(huì)成為事實(shí)。

　　作者為省政府參事