◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 蔡雅蕓
常去春熙路逛街的成都市民，老遠(yuǎn)就能望見(jiàn)黃色超大的銷(xiāo)售電話(huà)掛在“華置·都會(huì)華庭”身上，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這個(gè)城市核心區(qū)域樓盤(pán)已悄然摘去了“華置”的牌子。日前，港資房企華人置業(yè)將旗下都會(huì)華庭等成都3個(gè)項(xiàng)目全部賣(mài)給了恒大地產(chǎn)。
對(duì)于回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非所有人都看好后市，進(jìn)入7月以來(lái)，新鴻基、新世界地產(chǎn)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)。而在成都，港資房企已經(jīng)3年未曾拿地，這背后隱藏了怎樣的投資邏輯？
在成都3年不拿地
2004年10月底，李嘉誠(chéng)以逾21億元拿下成都國(guó)際城南上千畝土地，號(hào)稱(chēng)是城南地王。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此后2007年至2010年之間，和記黃埔、九龍倉(cāng)、新鴻基、華人置業(yè)等港資房企，在成都均拿到了各自所需用地。
而目前距離2012年11月，九龍倉(cāng)拿下華府112畝土地已經(jīng)過(guò)去三年，在成都的各大港資房企卻再無(wú)新地塊進(jìn)賬。今年以來(lái)，成都港資房企借助資產(chǎn)或股權(quán)并購(gòu)尋找變現(xiàn)退出機(jī)會(huì)，其中華人置業(yè)、中渝置地率先打開(kāi)了這扇門(mén)。
除了成都之外，全國(guó)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖已率先回暖，但仍擋不住港資房企套現(xiàn)步伐。近日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)擬以200億元轉(zhuǎn)手上海浦東世紀(jì)匯綜合體，售出單價(jià)每平方米超7萬(wàn)元。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地兩年內(nèi)套現(xiàn)約上千億元。
緊跟李嘉誠(chéng)套現(xiàn)步伐，瑞安羅康瑞以66.86億元出售了上海黃浦區(qū)高檔商業(yè)區(qū)的企業(yè)天地1期、2期兩棟寫(xiě)字樓，新鴻基地產(chǎn)18.6億港元賣(mài)掉了廣東佛山最大舊改項(xiàng)目30%的股權(quán)。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，“港資房企進(jìn)入內(nèi)地的，基本都是經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)考驗(yàn)的精英企業(yè)。與內(nèi)地房企相比，擴(kuò)張更謹(jǐn)慎，安全更重要，現(xiàn)金流更充足。而現(xiàn)在，這些精英房企一個(gè)接一個(gè)縮減在內(nèi)地的投資規(guī)模，是為降低投資風(fēng)險(xiǎn)而選擇直接獲利?！?/p>
港資房企更看重利潤(rùn)
對(duì)于回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非所有人都看好后市，進(jìn)入7月以來(lái)，新鴻基、新世界地產(chǎn)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)。這背后隱藏著怎樣的投資邏輯？
從新鴻基地產(chǎn)歷年年報(bào)可看出，新鴻基在香港的土地儲(chǔ)備一直比較穩(wěn)定，多維持在4000萬(wàn)~5000萬(wàn)平方尺，但近幾年明顯加大了對(duì)內(nèi)地投資比重，目前多保持在8300萬(wàn)平方尺左右。
九龍倉(cāng)在內(nèi)地土地儲(chǔ)備保持在110百萬(wàn)~130百萬(wàn)平方尺之間，變化不大。去年，九龍倉(cāng)地產(chǎn)銷(xiāo)售215億元，完成目標(biāo)的94%，并稱(chēng)銷(xiāo)售面積已超目標(biāo)，但平均售價(jià)因市場(chǎng)多項(xiàng)不利因素而落后，對(duì)后市繼續(xù)采取“寧缺毋濫”的審慎態(tài)度。
一位長(zhǎng)期研究港資房企的業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，“從過(guò)去多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，港資企業(yè)靈活度不夠。這既取決于他們做‘老店’的一種價(jià)值觀，也取決于他們做利潤(rùn)的慢戰(zhàn)略選擇。從這個(gè)角度說(shuō)，他們未必愿意做出具體靈活的調(diào)整，更多還是從規(guī)避經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)和著眼于企業(yè)的長(zhǎng)期生存。”
橫向來(lái)看，九龍倉(cāng)去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收155.39億港元，多個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目毛利同比下滑，僅盈利17.62億港元，但投資物業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)20%至133.97億港元，盈利增長(zhǎng)18%至108.96億港元，其中內(nèi)地增長(zhǎng)明顯，這意味著投資物業(yè)比銷(xiāo)售物業(yè)更賺錢(qián)。
新鴻基地產(chǎn)2014/15財(cái)年的中報(bào)透露，銷(xiāo)售物業(yè)收入95.86億港幣,同期租金總收入?yún)s超過(guò)了銷(xiāo)售物業(yè)，取得96.35億港元，內(nèi)地貢獻(xiàn)了19.8億港元，其表示看好內(nèi)地投資物業(yè)帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)和增速。
在歐陽(yáng)捷看來(lái)，一方面，這是港資房企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的判斷；另一方面，與內(nèi)地房企一直以來(lái)“沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有地位”的模式不同，上市港資房企更看重利潤(rùn)，因?yàn)檫@個(gè)直接影響公司股價(jià)和市值，進(jìn)而影響企業(yè)信用評(píng)級(jí)和融資成本等。