成都公寓3萬套待售
根據(jù)正合地產(chǎn)研究中心的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：截至2015年6月底，成都LOFT可售套數(shù)為7558套，月均銷售套數(shù)為138套，去化周期將高達(dá)4.5年；成都市區(qū)SOHO可售套數(shù)20026套，月均去化套數(shù)451套，去化周期3.7年，而這僅僅是項(xiàng)目端存量，尚未包括土地端口的存量。
城市綜合體集中放量，開發(fā)商為了降低銷售壓力規(guī)劃部分商業(yè)做公寓用途，加上前兩年因限購轉(zhuǎn)而開發(fā)“不限購不限貸”的商務(wù)公寓類產(chǎn)品……多種原因?qū)е逻@類產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到供應(yīng)高峰。成都商報(bào)記者多方采訪獲悉，目前大量持有公寓產(chǎn)品的開發(fā)商躍躍欲試，從定位規(guī)劃、重新包裝到探索公寓差異化運(yùn)營之道。這一系列的舉措，讓今年正在銷售的公寓產(chǎn)品被貼上各種主題化標(biāo)簽，各種業(yè)態(tài)商戰(zhàn)正酣。
什么是LOFT
LOFT的英文意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。它的定義要素主要包括：上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，戶型內(nèi)無障礙，透明性較好，戶型間全方位組合。一般有兩層空間，可以上下躍層。
什么是SOHO
SOHO，源于Small Office and Home Office(小辦公室和家庭辦公)的縮寫。現(xiàn)在大多以小戶型亮相，一般是平層的。目前市場上的SOHO與LOFT大部分是商業(yè)或?qū)懽謽切再|(zhì)，產(chǎn)權(quán)只有40～50年，水電氣等價(jià)格一般按商用標(biāo)準(zhǔn)支付。
公寓激戰(zhàn)1
產(chǎn)品細(xì)分PK大鍋飯
市民李女士這幾天正在糾結(jié)買一套小公寓進(jìn)行投資，然而困惑她的是買了以后不知道出租對象應(yīng)該是什么人群？而且現(xiàn)在市場上公寓那么多，如果空置沒有收益怎么辦？
“產(chǎn)品細(xì)分已經(jīng)刻不容緩，公寓產(chǎn)品購買群體多為投資客，如果不能給他們指明投資方向，又沒有經(jīng)營管理體系的保障，就會失去投資信心?！币黄稢G營銷總監(jiān)鄒麗娟介紹道，一品CG正在規(guī)劃推出全能公寓，總共1000余套，包含清水、精裝、酒店、商業(yè)及辦公五種產(chǎn)品，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就考慮到針對客群定位不同，面積、總價(jià)都有所區(qū)分，滿足不同群層的需求。
在采訪中記者明顯發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在談到產(chǎn)品營銷時(shí)，已不再以包裝噱頭為主，或單一強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)方式，而是在產(chǎn)品規(guī)劃前期做好定位，引導(dǎo)購房者對于公寓未來的投資和功能使用更加明確。
“綠地在成都項(xiàng)目眾多，其中三個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃了公寓產(chǎn)品，比如綠地城未來要開放的公寓產(chǎn)品，我們內(nèi)部一直在調(diào)查區(qū)域市場需求，會綜合周邊的配套補(bǔ)位、人群需求的來定。”綠地西南事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，比如現(xiàn)在成都市場LOFT產(chǎn)品眾多，而我們分析打造創(chuàng)客類辦公的SOHO產(chǎn)品可能更符合區(qū)域需求，細(xì)分市場后才能達(dá)到后期樓宇的統(tǒng)一管理，為投資客群提供收益保障。
公寓激戰(zhàn)2
長租公寓PK酒店公寓
“近年來，酒店類公寓是投資藍(lán)海，很多物業(yè)持有者和風(fēng)險(xiǎn)投資者都將目光瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店，然而隨著該類業(yè)態(tài)項(xiàng)目越來越多，經(jīng)濟(jì)型酒店投資回報(bào)期越來越長，更多投資者開始關(guān)注剛崛起的長租公寓?！背啥颊系禺a(chǎn)顧問有限公司知識管理部項(xiàng)目經(jīng)理盧靜菲表示，公寓產(chǎn)品正在跳出“只能快捷酒店”的局限，像樓中店或青年創(chuàng)業(yè)孵化器等更多樣化的功能亦可嘗試。
據(jù)了解，今年不少開發(fā)商開啟了引入第三房資源和管理的營銷模式。比如保利·UOKO公寓，由保利拿出7號樓樓王位置10層以上的公寓近200套，由優(yōu)客逸家進(jìn)行前期裝修、租賃；后期物業(yè)管理、維護(hù)。成都藍(lán)光空港國際城則引進(jìn)途家合作60套SOHO公寓，線上途家網(wǎng)可預(yù)定房源，擁有專屬的社交平臺、社區(qū)電子商務(wù)平臺；線下配有24小時(shí)便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、圖書室等公共空間。
據(jù)了解，開發(fā)商無論是與優(yōu)客逸家還是途家合作，采用的都是由開發(fā)商－業(yè)主－經(jīng)營方三方促成一個(gè)合作共生的局面，由經(jīng)營第三方提供租金保障、與業(yè)主租金分成，同時(shí)對物業(yè)維護(hù)管理，提供附加值服務(wù)，將業(yè)主利益和經(jīng)營公司利益捆綁，分擔(dān)后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這種模式現(xiàn)已成為公寓產(chǎn)品另辟蹊徑的一大捷徑。據(jù)調(diào)查，目前與優(yōu)客逸家洽談合作的還包括創(chuàng)意山、仁美大源印象等。
公寓激戰(zhàn)3
主題公寓PK傳統(tǒng)公寓
相對于SOHO，成都市場的大多數(shù)LOFT產(chǎn)品因?yàn)閷痈呦鄬ψ杂?，多?shù)開發(fā)商選擇打造年輕人過渡性自住產(chǎn)品。然而LOFT市場的低迷讓開發(fā)商必須想出更多好的創(chuàng)意。
前段時(shí)間成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主題式公寓，引來不少關(guān)注。嘉年華地產(chǎn)營銷總監(jiān)李強(qiáng)分析道：“成都青年城SMART公寓提出社區(qū)服務(wù)上樓、U盤化生存、SOHO工作室。比如在女生公寓的四樓，開辟專門的美容美發(fā)空間、烘焙培訓(xùn)、瑜伽室、寵物服務(wù)工作室，將居住需求、創(chuàng)業(yè)扶持等計(jì)劃融入一個(gè)有圈層感的公寓樓里，幫助青年人群找到生活的尊崇感和歸屬感?！?/p>
“客群明確化，更精準(zhǔn)地定位需求，未嘗不是一個(gè)打造項(xiàng)目差異化的妙招?！北R靜菲認(rèn)為，這樣的模式對開發(fā)商后期運(yùn)營管理的能力尤為考驗(yàn)。
“客戶在購買公寓時(shí)還是要從自身本質(zhì)需求出發(fā)，如果是投資，一定要考慮未來回報(bào)能否落地及回報(bào)率；如果是自住，則考慮與自身需求匹不匹配。比如購買的公寓最好在地鐵沿線、辦公區(qū)域等特殊地帶才有生意；還要看產(chǎn)品配套是否有充足的人群基礎(chǔ)作為補(bǔ)充；同時(shí)也要考慮周邊物業(yè)價(jià)格比，公寓是否占據(jù)更多價(jià)格優(yōu)勢?！备卟咝略囱芯恐行目偙O(jiān)胡銀川認(rèn)為，無論開發(fā)商推出什么樣的主體，對客戶來說，理性判斷產(chǎn)品位置、做什么用途，能不能實(shí)現(xiàn)才是關(guān)鍵。