◎李宇嘉

　　近期，分拆子公司獨立上市，或收購相關領域非上市企業(yè)后重組上市，正在成為房企、特別是龍頭上市房企熱衷的運作模式。

　　事實上，在我國資本市場，分拆上市并非新鮮事。只是受制于IPO政策約束、PE和創(chuàng)業(yè)板泡沫化，以及前幾年股市“長熊”，分拆上市未成規(guī)模，更缺房地產領域的案例。

　　去年以來，兩大因素促成了分拆上市潮的到來。一是注冊制和多層次資本市場體系越走越近，資本市場史無前例地“擴容”。在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)背景下，需要扶持創(chuàng)業(yè)板和中小板，特別是門檻更低的新三板、私募和互聯(lián)網融資，各類資本孵化平臺“虛位以待”。

　　二是中小企業(yè)最具創(chuàng)新活力。母公司分拆出來的都是中小企業(yè)，符合產業(yè)轉型方向，以獨立平臺上市，更得資本市場青睞，股權激勵和委托代理關系更清晰。

　　房地產行業(yè)龍頭近期大打“分拆牌”，業(yè)內將其目的分為轉型和圈錢融資兩個方面。

　　由于人口紅利衰減、供求關系逆轉，新房開發(fā)空間見頂，資本市場對房地產行業(yè)的看法較為悲觀，轉型已成共識。近年來，房企轉型一邊朝物業(yè)管理、家裝、租賃和再交易代理、社區(qū)金融和消費等下游擴展，一邊開始追趕“互聯(lián)網+”的潮流。

　　盡管行業(yè)下游被稱為“藍?！?，但直到目前也沒有浮現(xiàn)出成熟的盈利模式。互聯(lián)網則講求“先入為主”和“流量為王”的速勝法則，而房企向此領域轉型，不僅要大量“燒錢”收購，還要忍受該領域的前期虧損。

　　轉型還在摸索，新房開發(fā)和銷售主業(yè)對利潤和現(xiàn)金流的貢獻卻在遞減，房地產行業(yè)已整體進入“平均利潤”時代，未來走向“微利”并非危言聳聽。但龍頭房企本身掌握著存量物業(yè)、社區(qū)、居民等海量房地產資源。在鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，大力提倡“互聯(lián)網+”的大好環(huán)境下，這些“沉睡”的存量資源前景可期，與互聯(lián)網結合的流量效應也非?？捎^。

　　房企向下游領域轉型，可謂是“由重到輕”的脫胎換骨。因此，將物業(yè)、酒店、社區(qū)服務等子板塊獨立，或以海量房地產資源為平臺，延伸到金融、旅游和文化等領域，并與互聯(lián)網結合起來，可以實現(xiàn)高估值上市融資。這已成為房企轉型的主要渠道。

　　此外，從公司治理角度看，分拆一方面可以解決多元業(yè)務混沌下，負協(xié)同效應在效率上的損失；另一方面，新的平臺能以更清晰的股權激勵、委托代理關系創(chuàng)建管理層。

　　但要注意的是，無論分拆上市與否，房企利潤在短期內都不會改善?！盁X”能否讓新業(yè)務虧損盡快逆轉，孵化出成熟的盈利模式并轉化為現(xiàn)金流，也沒有很大把握。而現(xiàn)實的誘惑是，從主板到創(chuàng)業(yè)板、再到新三板，估值越來越高，這已經成為任何企業(yè)都不想錯過的融資機會，圈錢套利者不乏其人。

　　房企或許更是如此。傳統(tǒng)業(yè)務空間逼仄，不僅生存日見艱難，也無法為轉型提供現(xiàn)金流。借著資本市場大門敞開，將新業(yè)務分拆上市，最起碼可以高估值超募，補貼和緩減傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)下滑的窘境。

　　當然，其中也有“一錘子買賣”的圈錢套利者，這就需要資本市場慧眼識金，篩選出那些長期執(zhí)行投資孵化器戰(zhàn)略的龍頭房企，使之真正成為轉型的領頭羊，并以強大的示范效應，驅動整個行業(yè)轉型。

　?。ㄗ髡邽樯钲谑蟹康禺a研究中心研究員）