YOU+國際青年公寓日前被質(zhì)疑，這一事件將長租公寓這一模式也推至公眾眼前。資料圖片
近期，有報(bào)道質(zhì)疑YOU+國際青年公寓價(jià)格與品質(zhì)有較大出入，由于曾獲得小米等投資，并以“情懷”營銷著稱，YOU+在業(yè)內(nèi)本就備受關(guān)注。而這一事件將長租公寓這一模式也推至公眾眼前。如何實(shí)現(xiàn)利潤與品質(zhì)之間的平衡，在“情懷”之外，找到可持續(xù)的盈利模式？記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。
長租公寓模式快速擴(kuò)張
眼下，長租公寓的擴(kuò)張不容小覷。
自2013年長租公寓初受資本青睞至今，YOU+國際青年、九豬、蘑菇公寓、優(yōu)客逸家等眾多品牌長租公寓紛紛占領(lǐng)北上廣深等一二線城市。
總結(jié)目前市場上的長租公寓不難看出，服務(wù)式青年長租公寓區(qū)別于傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的是，它為青年人群提供長租的居住空間和服務(wù)，品牌化、連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的模式運(yùn)營，相比傳統(tǒng)的出租房會有更好的居住體驗(yàn)。
如果說今年之前長租公寓還是一種創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)品，那么今年的長租公寓發(fā)展則呈現(xiàn)出多元化的趨勢。包括萬科、花樣年、綠城等房企，以及鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介紛紛涉足長租公寓，更將長租公寓的競爭推向新階段。
企鵝智酷《2015年中國網(wǎng)民房地產(chǎn)消費(fèi)潛力報(bào)告》做的一份調(diào)查報(bào)告顯示：不論是三四線城市，還是一二線，都有一半的人士沒有房產(chǎn)。在一線城市中，高達(dá)57.6%的住戶都是在租房。
另一方面，租房者的消費(fèi)痛點(diǎn)仍有待發(fā)掘和解決。根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，租房居住比例達(dá)52.20%，而在調(diào)研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權(quán)益受損問題。
可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的火熱，越來越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場。
“隨著生活理念、消費(fèi)理念的更迭，租客對房屋本身的居住條件、社交環(huán)境等更為重視，也更愿意花錢去獲取更多和居住相關(guān)的服務(wù)。這些變化也意味著未來的租賃市場有著巨大的發(fā)掘潛力。”我愛我家北京公司副總經(jīng)理劉洋在接受新京報(bào)采訪時(shí)坦言。
品質(zhì)和利潤如何平衡
但在飛速擴(kuò)張的同時(shí)，品牌長租公寓的問題也日益顯露。
除了YOU+國際青年公寓被曝的問題外，記者發(fā)現(xiàn)，鏈家旗下的自如寓等品牌長租公寓在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期，同樣有客戶反饋性價(jià)不高，“房租比普通民宅高，但條件與預(yù)期有很大差距?！?/p>
程女士在酒仙橋附近的一家品牌青年長租公寓租住了一間開間，房源比周邊同類住宅價(jià)格高出20%-30%，商水商電支出也比民宅高。而當(dāng)初許諾的健身房等公共空間則較小，經(jīng)常無法使用，和想象中落差較大。綜合考慮，程女士覺得，如果租一間民宅，用多出來的租金自己置辦家具和簡單裝修，性價(jià)比會比長租公寓高出不少。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前的長租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，基本沒有實(shí)現(xiàn)盈利，在虧損的狀態(tài)下，如何保障利潤和品質(zhì)的平衡，成為租客乃至業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
關(guān)于出租公寓的操作模式，知情人士透露，選址和房源是首要難題。尤其是北京這樣的一線城市，能夠租到的整棟房源多是商用，租金成本高、后期水電支出也相對較高。
“集中式整棟拿下，較容易管理，投資回報(bào)期大約在3年，但分散式公寓回報(bào)期只要1年甚至不到1年。最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于分散式公寓的拿房比較容易，因此我們基本上都是采取分散式公寓模式?！毙÷萑ぷ鈩?chuàng)始人、CEO郭宇表示。
某長租公寓相關(guān)人士向記者透露了一組數(shù)據(jù)：在亞運(yùn)村某地，一個(gè)總房間數(shù)60多間的長租公寓，前期投入共計(jì)500多萬，每月的流水有40萬左右；在十里河某地共有100多間客房，前期投入1300多萬，每月120多萬的流水。這其中，裝修費(fèi)用、租賃房屋費(fèi)用和設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例最大。
也有業(yè)內(nèi)人士透露，長租公寓的盈利周期主要取決于運(yùn)營能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。這其中存在很大變數(shù)。
我愛我家北京公司副總經(jīng)理劉洋也表示，房源托管資源對于公寓產(chǎn)品的盈利至關(guān)重要。我愛我家在北京有近6萬套托管房源，所以在運(yùn)營公寓產(chǎn)品方面才能夠保障投入產(chǎn)出的均衡。對一些需要從挖掘房源起步的品牌來說，實(shí)現(xiàn)盈利則需要一個(gè)較長的過程。
媒體報(bào)道，曾經(jīng)獲得風(fēng)投的長租公寓品牌魔方公寓就存在虧本。其中一個(gè)很重要的原因就是管理和拿地成本制約了品牌的發(fā)展速度。其投資方曾兩次注資，以期保障市場占有率。
選房模型不科學(xué)，沒有從客流、交通、周邊租客的租金接受能力角度考慮，導(dǎo)致房源成本升高，是目前長租公寓普遍面臨的問題。
同時(shí)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，租住率和利潤率是風(fēng)投看中的關(guān)鍵指標(biāo)。目前租住率不是問題。重要的就是利潤率方面的考驗(yàn)。這也就不難理解，一些品牌為了追求賬面上好看而壓縮產(chǎn)品品質(zhì)。
增值服務(wù)或成盈利核心
如此看來，眾多風(fēng)投青睞長租公寓這一模式的理由何在？經(jīng)營長租公寓，未來盈利點(diǎn)是什么？
同信投資執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅表示，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀槲磥黹L租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。在線下社區(qū)里，可以提供配套生活服務(wù)。更重要的是，基于線下社區(qū)，可以通過線上平臺提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。例如現(xiàn)在已經(jīng)有品牌嘗試租金分期貸等等。
YOU+青年國際公寓創(chuàng)始人之一劉昕也曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。至于盈利，后期的增值服務(wù)值得期待。
劉洋也表示，我愛我家推出的相寓產(chǎn)品瞄準(zhǔn)的是產(chǎn)品后期的金融服務(wù)。與此同時(shí)，鏈家的自如產(chǎn)品系列也和京東金融合作，提供京東白條服務(wù)。鏈家的業(yè)內(nèi)人士表示，2017年鏈家網(wǎng)衍生出來的金融業(yè)務(wù)計(jì)劃貢獻(xiàn)20%的收入。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%左右。
不過，通過增值服務(wù)盈利目前也處于嘗試階段。在長租公寓從業(yè)人員看來，專業(yè)人士缺乏也是行業(yè)面臨的重要問題，人員和團(tuán)隊(duì)的變動(dòng)也會對品牌和行業(yè)帶來不利影響。
同時(shí)，業(yè)界指出，目前公寓對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和客戶需求還在摸索階段，市場尚缺乏質(zhì)量監(jiān)管體系的監(jiān)督把控。我愛我家劉洋表示，互聯(lián)網(wǎng)是手段，但線下產(chǎn)品才是核心，這些產(chǎn)品的好壞最終還是會由消費(fèi)者“用腳來投票”。
新京報(bào)記者 方王洋 見習(xí)記者 孔炩杰