交付的新房眼看著水電氣暖齊全，但因沒(méi)有與市政管網(wǎng)連接而成了擺設(shè)；買房時(shí)小區(qū)內(nèi)的綠地、車位等都承諾的很好，但住進(jìn)去才知道與期待的差距很大……9月1日起，隨著西安新版商品房買賣合同的啟用，對(duì)于以前讓很多業(yè)主無(wú)奈的購(gòu)房遭遇將有重大改變，新合同在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益方面亮點(diǎn)不少。
亮點(diǎn)1
新房面積縮小了咋辦
以測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量為準(zhǔn)
據(jù)市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)工作人員介紹，以新版預(yù)售商品房買賣合同為例，主合同條款共29條，同時(shí)還有14個(gè)附件約定。為解決出賣人與買受人信息不對(duì)稱、避免對(duì)商品房銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)產(chǎn)生分歧的問(wèn)題，新版預(yù)售合同新增“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”一項(xiàng)。
為避免房屋竣工后因房號(hào)發(fā)生改變產(chǎn)生不必要的糾紛，新版預(yù)售合同規(guī)定房號(hào)發(fā)生改變不影響商品房的特定位置。為化解預(yù)售商品房面積差糾紛，新版預(yù)售合同明確規(guī)定預(yù)售商品房建筑面積的數(shù)據(jù)由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供。
為防止出賣人利用陽(yáng)臺(tái)“偷面積”或虛增面積，新版預(yù)售合同明確封閉陽(yáng)臺(tái)和非封閉陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，明確陽(yáng)臺(tái)是否封閉的判定依據(jù)為規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。
為防止出賣人擅自抵押預(yù)售商品房所在的在建工程從而損害買受人利益，新版預(yù)售合同要求出賣人全面披露預(yù)售商品房的抵押信息，如存在抵押，必須提供抵押權(quán)人同意商品房預(yù)售的證明。
亮點(diǎn)2
開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃咋辦
必須書(shū)面告知購(gòu)房者
在以前商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u或抵押再賣的情況也會(huì)偶爾出現(xiàn)。為防止此類事情發(fā)生，新版預(yù)售合同規(guī)定：出賣人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利；該商品房沒(méi)有出售給除本合同買受人以外的其他人；該商品房沒(méi)有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。
如該商品房權(quán)利狀況與這些情況不符，導(dǎo)致不能完成合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按不低于同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付已付房?jī)r(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。
在買房過(guò)程中，如果遇到開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)時(shí)，賣房人該咋維護(hù)自己的權(quán)益呢？新合同約定出賣人不得擅自變更規(guī)劃許可。但經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書(shū)面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息；同時(shí)，出賣人按約定比例向買受人支付違約金。
亮點(diǎn)3
交房時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題咋辦
修復(fù)前買房人可拒絕接收
新版預(yù)售合同要求明確定金是否要抵作商品房?jī)r(jià)款，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管賬戶。為體現(xiàn)公平合理，新版預(yù)售合同明確規(guī)定如因不可抗力導(dǎo)致買受人逾期付款的可免責(zé)。
新版預(yù)售合同明確規(guī)定交房的最低條件為：商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件；已取得房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告；基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施達(dá)到合同約定的交付條件。出賣人不出示商品房滿足交付條件的證明文件，買受人有權(quán)拒絕接收商品房。
在辦理交付手續(xù)前買受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。在出賣人對(duì)查驗(yàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題修復(fù)前，買受人可拒絕接收商品房。
為解決商品房接收后不能正常使用的問(wèn)題，新版預(yù)售合同明確規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的具體交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。如小區(qū)綠化問(wèn)題啥時(shí)解決，車位、車庫(kù)及小區(qū)內(nèi)道路合適完善等。
商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格，為解決買受人解除合同后索賠依據(jù)不明確的問(wèn)題，新版預(yù)售合同規(guī)定出賣人應(yīng)支付已付房?jī)r(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。
商品房一般質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)過(guò)更換、修理仍然嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同并可就遭受的損失向出賣人索賠。為防止出賣人逃避承擔(dān)或無(wú)能力承擔(dān)質(zhì)量及保修責(zé)任，新版預(yù)售合同要求出賣人明確提供質(zhì)量及保修責(zé)任連帶責(zé)任人。出賣人未在明確約定的維修時(shí)限內(nèi)維修的，買受人可自行或委托他人維修但費(fèi)用和損失由出賣人承擔(dān)。
亮點(diǎn)4
房產(chǎn)證逾期辦理咋辦
可在合同中約定違約金
商品房不符合國(guó)家有關(guān)民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，為解決買受人維權(quán)無(wú)合同依據(jù)問(wèn)題，新版預(yù)售合同規(guī)定出賣人應(yīng)補(bǔ)做節(jié)能措施并承擔(dān)全部費(fèi)用，給買受人造成損失的應(yīng)賠償。
在約定的期限內(nèi)無(wú)法取得房產(chǎn)證，遇到這樣的問(wèn)題該咋辦？為明確房產(chǎn)證逾期辦理的責(zé)任主體，新版預(yù)售合同規(guī)定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記需由買受人和出賣人共同辦理，并具體約定買受人取得房屋所有權(quán)證書(shū)的時(shí)間。
因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起約定的時(shí)間內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書(shū)的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起 15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付約定的違約金。
合同還規(guī)定，出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。未經(jīng)買受人書(shū)面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。
同時(shí)，新版合同要求開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤中存在的可能遮擋或妨礙購(gòu)房者所購(gòu)房屋正常使用的情況或可能受到的噪聲污染情況、建筑隔聲設(shè)計(jì)以及采取的防治措施以附件的形式加以明確。如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。 本組稿件由記者趙輝采寫