多家知名房企的物業(yè)管理公司正行進在上市的路上。萬科總裁郁亮就明確了未來對包括物業(yè)在內的萬億級多上市平臺控股集團的目標。圖/CFP

　　風口來襲，物業(yè)公司從“雞肋”變身“高富帥”。

　　自從彩生活于2014年6月在港股上市后，物業(yè)管理平臺備受關注。在今年年中的業(yè)績集中公布期，包括萬科、保利、中海、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示，將分拆旗下物業(yè)平臺并獨立上市。而東光股份、開元物業(yè)等四家物業(yè)公司先后在新三板上市……

　　品牌房企在物業(yè)管理業(yè)務方面的一系列舉動，背后隱藏著哪些意圖？又將面臨哪些問題？

　　潮流，“拆”出一片新天地？

　　在今年房企年中業(yè)績集中披露期，除了營收、利潤等常規(guī)業(yè)績，各大房企不約而同地提出分拆物業(yè)平臺。

　　目前，包括萬科、中海、綠城、遠洋、富力、旭輝等知名房企的物業(yè)管理公司正行進在上市的路上。其中，中海在7月時表示，已向香港聯交所遞交物業(yè)股份獨立上市的申請。同時，今年以來，廣東股份、開元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)等四家物業(yè)公司也陸續(xù)在新三板上市。

　　碧桂園物業(yè)管理公司也已納入上市進程。據其CFO吳建斌透露，目前碧桂園物業(yè)管理業(yè)務上市工作中券商、投行、會計均已到位，“正在緊鑼密鼓地推進之中?！逼渖鲜械哪康牡刂敝窤股。

　　在這方面遠洋也走在了前列。據遠洋地產公司主席兼行政總裁主席李明透露，遠洋的物業(yè)分拆已經完成。但他強調，所有的服務要基于基礎服務，即物業(yè)管理基礎一定要做好，這是核心。

　　這些信息意味著，不管是在A股、H股還是新三板上市，未來的一段時間里，將會有越來越多的房企物業(yè)管理公司掛牌上市。

　　與此同時，物業(yè)公司之間的合作也在加強。9月9日，花樣年聯合金泰集團簽訂合作協議，就物業(yè)管理方面展開業(yè)務合作。而在幾個月前，深圳萬科物業(yè)也與金泰物業(yè)達成合作，萬科將輸出睿服務這一物業(yè)管理平臺，并落地金泰麗灣項目。

　　拆分，房企構建新平臺

　　如今的房地產行業(yè)格局，可謂暗潮涌動。在應對行業(yè)變動和自身轉型的過程中，物業(yè)管理成為了房企構建全新平臺的重要環(huán)節(jié)。

　　“從未來行業(yè)發(fā)展趨勢來看，樓市將逐步進入存量房時代。對于房企來講，未來競爭的重點一定是在存量房領域。而物業(yè)管理服務作為存量房領域重點布局的市場，也是這些品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的砝碼。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　富力地產董事長李思廉在中期業(yè)績披露時就表示，當前不少公司都在嘗試將物業(yè)管理業(yè)務證券化，旨在將公司有價值的部分業(yè)務釋放出來，“這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業(yè)管理也蘊藏了很大價值?！彼榻B，富力地產全國物業(yè)管理費全年吞吐量有10億元，其中以商業(yè)物業(yè)管理為主的珠江新城就有數億元。

　　行業(yè)龍頭萬科自然也不會忽視物業(yè)管理環(huán)節(jié)。5月萬科在深圳召開的股東大會上，萬科總裁郁亮明確了未來對包括物業(yè)在內的萬億級多上市平臺控股集團的目標。

　　截至去年底，萬科物業(yè)服務合同管理面積已達1億平方米。雖然與全國250億平方米的存量相比，這一數字占比并不高，但彩生活上市前的管理面積也僅是1億多平方米。這意味著萬科在存量資產領域的物業(yè)管理及增值服務大有可為。

　　掘金，社區(qū)增值服務藏“藍?！?/p>

　　然而，在傳統的物業(yè)管理行業(yè)里，一大批物業(yè)公司處于賠錢狀態(tài)。

　　克而瑞研究分析師朱一鳴表示，單看傳統業(yè)務，物業(yè)管理業(yè)務的盈利水平并不高。萬科2014年物業(yè)管理業(yè)務實現營業(yè)收入19.9億元，營業(yè)利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產業(yè)務收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。

　　因此，若房企拆分物業(yè)管理板塊上市僅是為了發(fā)展傳統物業(yè)管理業(yè)務，以目前的收入水平將很難受到資本市場認同。

　　面對這一困境，房企如何從物業(yè)管理業(yè)務中掘金？

　　事實上，分拆物業(yè)上市瞄準的是龐大的業(yè)主群體，這是為未來的社區(qū)O2O做鋪墊。所謂的社區(qū)O2O，即利用移動互聯網工具，通過線上到線下資源的整合，完成產品或服務“最后一公里”的到達，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。

　　以彩生活為例，除了傳統的物業(yè)服務外，彩生活通過互聯網搭建社區(qū)生活平臺，為業(yè)主提供繳費、維修、理財、租房、電商等多方面的增值服務。這一生活平臺不僅提升業(yè)主體驗，彩生活也能夠在挖掘業(yè)主需求和引進第三方企業(yè)時抽取一定傭金。

　　數據顯示，上半年彩生活服務集團的收益約為2.78億元，較2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘軍的設想，增值服務將成為彩生活未來的第一大主業(yè)，“3年內，彩生活增值服務的營收占比將超過50%”。

　　“隨著移動互聯網深入各行各業(yè)，越來越多的房企借助網絡平臺由單純的開發(fā)商轉向社區(qū)服務提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘，同時利用O2O為業(yè)務提供增值服務為自己加分，最終獲得增值服務收益?！睆埡陚ケ硎尽?/p>

　　難題，規(guī)模與質量如何平衡

　　盡管前景可觀，但在業(yè)內人士看來，物業(yè)公司在實現資本化過程中還面臨一些問題。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱就表示，業(yè)主規(guī)模是實現物業(yè)管理資本化的基礎。彩生活就是在意識到這一點后，從2013年開始瘋狂擴張規(guī)模，其管理和訂約顧問服務的社區(qū)數量從2013年底的615個激增到2015年6月底的1700個。萬科也從原先只管理自己小區(qū)，到今年開始物業(yè)管理服務輸出，實現規(guī)模效應。

　　也有業(yè)內人士指出，房企物業(yè)市場化過程中對規(guī)模擴張和成本管控的追求，很可能對服務質量產生影響。彩生活便出現過因成本壓縮帶來的業(yè)主大規(guī)模維權。

　　朱一鳴表示，從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區(qū)O2O業(yè)務的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統物業(yè)管理業(yè)務進行補充。但同時，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務的習慣，取決于其對傳統物業(yè)管理服務的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

　　同時，包括丁祖昱在內的眾多業(yè)內人士也指出，前有彩生活，后有萬科睿服務，其業(yè)務網絡已遍布全國諸多城市。在此背景下，計劃分拆的物業(yè)管理公司如果找不到自身優(yōu)勢定位和核心競爭力，即便分拆上市，也未必能夠一帆風順。

　　本版采寫/新京報記者 方王洋