□張平

　　8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲1.7%，自2014年9月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正，這也是最近16個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)半數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控六年來(lái)最寬松政策出臺(tái)，以及連續(xù)降準(zhǔn)降息帶來(lái)的負(fù)利率時(shí)代，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯。但當(dāng)前樓市并非整體向好，而是僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分三四線城市的樓市仍在泥潭中苦苦掙扎。

　　深圳、北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因庫(kù)存積壓較小，近期上漲速度較快。不過(guò)，筆者認(rèn)為，投資者不要對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升空間有太多幻想。

　　首先，一線城市房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大，近期的上漲主要購(gòu)買(mǎi)力是投機(jī)性需求，所以不可持續(xù)。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%，目前代表市場(chǎng)主流需求的改善型購(gòu)房人群很難支撐房?jī)r(jià)。鑒于一線城市民眾現(xiàn)在根本買(mǎi)不起商品房，所以房?jī)r(jià)越高，購(gòu)買(mǎi)力就越衰減。

　　其次，只有外來(lái)人口不斷涌入，并且有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)房置業(yè)，一線城市的房?jī)r(jià)才能長(zhǎng)期維持高增長(zhǎng)。即使在北京，由于公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長(zhǎng)之間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢(shì)。其中，人口增速?gòu)?011年的2.9%降至2014年的1.7%，達(dá)“十二五”以來(lái)的最低水平?？硕鹧芯克囊环輬?bào)告指出，北京等一線城市人口流入的放緩將抑制房?jī)r(jià)上漲空間。隨著北京等一線城市人口流入進(jìn)一步放緩，其房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。

　　再次，中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)趨于老化將直接影響未來(lái)的住房市場(chǎng)。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類(lèi)城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1至4歲年齡段占比更是急劇降低。按時(shí)間推算，這正是計(jì)劃生育后第一批獨(dú)生子女(80后)的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來(lái)住房的市場(chǎng)需求，一二三線城市都將面臨這個(gè)問(wèn)題，那些仍然可以吸引外來(lái)人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對(duì)較小，而人口流出的城市將會(huì)雪上加霜。

　　同時(shí)，這些年來(lái)隨著住房市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，各線城市市民的居住條件都得到極大改善，未來(lái)居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年那樣迫切。從2000年到2010年，全國(guó)人均住房面積增長(zhǎng)了72%，分地區(qū)來(lái)看，最低的省份(直轄市)人均住房面積增幅也達(dá)到40%。

　　前幾次負(fù)利率周期都將房?jī)r(jià)推上一個(gè)新臺(tái)階，但是這一次負(fù)利率周期要想使房?jī)r(jià)快速上升已不太容易。對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存仍然是開(kāi)發(fā)商未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)要面對(duì)的課題。而在一線城市，由于房?jī)r(jià)均價(jià)不斷攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，加上一線城市人口導(dǎo)入趨勢(shì)正在放緩，人口老齡化趨勢(shì)正在上升，市民住房需求整體已有較多改善，所以?xún)H靠需求端的力量也很難將高房?jī)r(jià)繼續(xù)上推，負(fù)利率也再難使房?jī)r(jià)出現(xiàn)飛漲。