本報(bào)記者 劉可 通訊員 石巖

　　2012年6月，演員方子哥為兒子買房被騙，在詐騙人被判刑后，其子方曉鴿將中介北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司以及北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司告上法院，索賠300萬(wàn)元。昨天上午，朝陽(yáng)法院作出一審判決，認(rèn)定我愛(ài)我家公司存在四點(diǎn)過(guò)錯(cuò)行為，構(gòu)成違約，判決其賠償30萬(wàn)元。

　　法院還對(duì)外通報(bào)，2014年共受理居間合同糾紛300余件，安信瑞德、鏈家、中原、我愛(ài)我家四家中介公司涉訴197件，占同期同類案件的62%，其中，疏于核查客戶關(guān)鍵信息、違規(guī)操作等五類不規(guī)范行為頻發(fā)。

　　案情：

　　方家錢房?jī)煽論p失393萬(wàn)元

　　2012年6月，方子哥一家在我愛(ài)我家公司居間服務(wù)下，簽署了一系列合同、文件，約定以420萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買朝陽(yáng)某小區(qū)一套房屋。同日，方子哥愛(ài)人顏女士向我愛(ài)我家公司支付居間服務(wù)費(fèi)92400元、向偉嘉安捷公司支付保障服務(wù)費(fèi)17600元。此后，顏女士陸續(xù)向賣房人李佳霖支付了房款。

　　但沒(méi)想到，這次買賣是一場(chǎng)早已設(shè)下的騙局，李佳霖隱瞞已將房屋委托他人出售并辦理最高額抵押貸款的事實(shí)，使用偽造的房屋所有權(quán)證，騙取了方家393萬(wàn)元。最終李佳霖因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無(wú)期徒刑，而方家則是錢房?jī)煽铡?/p>

　　因認(rèn)為中介我愛(ài)我家公司和偉嘉安捷公司在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理、房屋權(quán)屬審查、資金交付安全保障等方面未履行審慎、如實(shí)報(bào)告義務(wù)，造成其損失，方曉鴿索賠300萬(wàn)元。

　　庭審中，我愛(ài)我家公司稱公司已完全履行居間義務(wù)，對(duì)出售方產(chǎn)權(quán)證、身份證，購(gòu)買方買房及貸款資質(zhì)，房屋產(chǎn)權(quán)登記信息及設(shè)定抵押情況等均進(jìn)行了核驗(yàn)。方家損失系賣方詐騙行為造成，與服務(wù)瑕疵無(wú)關(guān)，且即使承擔(dān)賠償責(zé)任，也應(yīng)以居間服務(wù)費(fèi)為限，該公司已于訴訟前將服務(wù)費(fèi)全部退還，不同意再賠償方家損失。

　　同時(shí)，我愛(ài)我家公司指出，未按照合同履行、輕信賣家才是導(dǎo)致方家損失的原因。首先，在合同履行過(guò)程中，方曉鴿一方在第二次網(wǎng)簽之前，超出合同約定的數(shù)額支付首付款。其次，在該公司已明示稅費(fèi)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的情況下，方家因認(rèn)為通過(guò)李佳霖可以少繳納稅款，拒絕了該公司要求，堅(jiān)持將稅費(fèi)支付給李佳霖。第三，資金自行劃轉(zhuǎn)應(yīng)在第三方見(jiàn)證下進(jìn)行，但方家未經(jīng)該公司見(jiàn)證多次直接向李佳霖付款。

　　偉嘉安捷公司則提出，其并非居間合同當(dāng)事人，并非本案適格被告。

　　判決：

　　“我愛(ài)我家”四點(diǎn)過(guò)錯(cuò)構(gòu)成違約

　　審理中，就產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)渭胺课菟?xiàng)權(quán)利信息查詢問(wèn)題，法院向朝陽(yáng)區(qū)房管局進(jìn)行了調(diào)查，該局表示自然人、法人只需提供身份證明、房屋坐落等，即可查詢上述情況。同時(shí)，主審法官向北京市住建委進(jìn)行了咨詢，經(jīng)核實(shí)，針對(duì)存量房買賣的資金監(jiān)管問(wèn)題，全市有11個(gè)區(qū)縣進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管，即除首付款及貸款金額外，其他購(gòu)房款均須轉(zhuǎn)入建委指定銀行的資金監(jiān)管賬戶，但朝陽(yáng)區(qū)并沒(méi)有進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管。此外，在刑事執(zhí)行問(wèn)題上，因在2015年發(fā)現(xiàn)李佳霖存在漏罪，出現(xiàn)新的被害人，目前刑事執(zhí)行案件處于中止階段、新的刑事案件正在審理中，除涉案房屋外沒(méi)有追索到李佳霖其他財(cái)產(chǎn)。

　　法院認(rèn)為，作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，我愛(ài)我家公司在居間活動(dòng)中收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。但在本案中，公司在四個(gè)方面存在過(guò)錯(cuò)行為，違反了如實(shí)報(bào)告義務(wù)和勤勉義務(wù)，構(gòu)成違約：第一，沒(méi)有按照合同約定對(duì)出賣人的身份信息進(jìn)行全面核實(shí)；第二，沒(méi)有到房屋權(quán)屬機(jī)構(gòu)核查產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉?、抵押等?quán)利限制信息；第三，涉案交易實(shí)際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀(jì)人資格，公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人缺乏有效管理和制約，內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理存在重大缺陷；第四，沒(méi)有充分告知警示房屋交易資金自行交割的風(fēng)險(xiǎn)，未提供資金托管服務(wù)的行為規(guī)避了主要居間服務(wù)義務(wù)，與損害后果存在一定關(guān)聯(lián)。

　　同時(shí)，法院指出，方曉鴿一方也存在過(guò)錯(cuò)，忽視對(duì)合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進(jìn)行的情況下仍支付李佳霖73萬(wàn)元，明顯對(duì)出賣人過(guò)于輕信，故對(duì)損失發(fā)生亦負(fù)有責(zé)任。

　　因房屋交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)系出賣人詐騙行為所致，綜合考量方曉鴿受損情況及各方過(guò)錯(cuò)程度、責(zé)任大小以及中介公司的可預(yù)見(jiàn)性和可期待利益，法院判令我愛(ài)我家公司賠償方曉鴿違約金30萬(wàn)元。而偉嘉安捷公司因并非居間合同法律關(guān)系當(dāng)事人，方曉鴿對(duì)該公司提出的訴訟主張，法院在本案中未予處理。

　　一審宣判后，雙方均未明確表示是否上訴，但方子哥本人表示，賠償數(shù)額并未達(dá)到預(yù)期。

　　建議：

　　設(shè)立行業(yè)保證金制度

　　宣判后，法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)通報(bào)，該院2014年共受理居間合同糾紛300余件，其中安信瑞德、鏈家、中原、我愛(ài)我家四家中介公司涉訴197件，占同期同類案件的62%。

　　朝陽(yáng)法院酒仙橋法庭庭長(zhǎng)周維琦介紹，調(diào)研發(fā)現(xiàn)中介公司存在五類常見(jiàn)不規(guī)范行為，包括疏于核查客戶關(guān)鍵信息及重要材料，規(guī)避政策法律違規(guī)違法操作，違規(guī)增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、超標(biāo)收取服務(wù)費(fèi)用，合同簽訂草率、條款表述不嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)部管理混亂、人員素質(zhì)良莠不齊。以上五類不規(guī)范行為造成了合同履行的隱患，損害了交易雙方的權(quán)益，甚至干擾了市場(chǎng)交易的正常秩序。

　　對(duì)此，周維琦建議，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)等單位應(yīng)推行統(tǒng)一的居間合同范本，相關(guān)主管部門應(yīng)推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度，并對(duì)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將相關(guān)信息向社會(huì)公示。

　　針對(duì)方曉鴿一案反映的問(wèn)題以及二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，主審法官羅曼也建議，購(gòu)房者一方面應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和置業(yè)需求，在科學(xué)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、充分了解政策法規(guī)的情況下，審慎購(gòu)置房屋；另一方面應(yīng)盡可能選擇通過(guò)銀行或第三方資金監(jiān)管的方式進(jìn)行支付，以保障資金交易安全，并應(yīng)在交易過(guò)程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)，注意搜集留存相應(yīng)證據(jù)。