廣州中心區(qū)別墅的稀缺價(jià)值將愈發(fā)得到凸顯。圖為別墅新盤天辰原著。

　　□信息時(shí)報(bào)記者 陳莉 羅莎琳

　　今年合富輝煌的一份研究報(bào)告顯示，“廣州城市別墅供應(yīng)越來越少，稀缺性強(qiáng)?！庇浾呓谧咴L市場發(fā)現(xiàn)，廣州中心區(qū)多套二手別墅放盤價(jià)高達(dá)20萬元/平方米左右，遠(yuǎn)超珠江新城一手樓價(jià)。這讓上述說法似乎得到了有力佐證。

　　在市區(qū)別墅市場地位逐漸顯現(xiàn)的情況下，越來越多的房企將別墅產(chǎn)品線“精小化”，選擇推出“經(jīng)濟(jì)型”別墅。

　　報(bào)告：

　　廣州別墅產(chǎn)品稀缺價(jià)值將愈顯

　　據(jù)了解，通常別墅有兩種類型：一種是郊區(qū)別墅；一種是城市別墅。郊區(qū)別墅距離城市較遠(yuǎn)，自然環(huán)境優(yōu)越，公共配套相對不足，往往是富裕人群第二居所的選擇。城市別墅距離城市核心區(qū)較近，一般處于城市次中心或城市名山腳下、城區(qū)江湖邊緣、城中島嶼之上，同樣具有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境資源，成為成功人士常住的第一居所。

　　“廣州城市別墅供應(yīng)越來越少，稀缺性強(qiáng)?！焙细惠x煌在今年的一份研究報(bào)告中指出，廣州的別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺現(xiàn)象，中心城區(qū)別墅供應(yīng)用地幾乎絕版，市場只能消化未售存量別墅，其稀缺價(jià)值將越來越凸顯出來。如2013年拍賣成交的白云區(qū)同寶路8號、10號地塊樓面地價(jià)為25597元/平方米，沙太南路623號之一地塊樓面地價(jià)為26697元/平方米。這幾宗地都是高密度公寓住宅用地，還要配建相當(dāng)數(shù)量的保障房，如果是低密度別墅型產(chǎn)品用地，地價(jià)會(huì)去到多高難以評估。

　　合富輝煌分析亦指出，從城市發(fā)展的角度看，作為稀缺型的城市別墅、低密度土地，其價(jià)值與城市價(jià)值相匹配，城市發(fā)展會(huì)不斷推動(dòng)其價(jià)值增長，財(cái)富階層的不斷增長也將帶來巨大的需求，廣州城市別墅未來升值空間很大。

　　調(diào)查：

　　CBD一手樓價(jià)不及市區(qū)二手別墅

　　據(jù)記者了解，廣州市中心的都市別墅項(xiàng)目確實(shí)少之又少。早期的新世界花園別墅和珠江別墅均已售罄。而近期在售城市別墅的樓盤也不多，主要有帝景山莊、南天名苑和龍湖首開天宸原著等。

　　由于市中心的別墅供應(yīng)有限，導(dǎo)致價(jià)格飆升。如建成于1993年的新世界花園別墅，安居客數(shù)據(jù)顯示，該樓盤一套360平方米的6房放盤價(jià)格為9800萬元，最便宜的一套243平方米的毛坯房，放盤價(jià)為4700萬元，均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前珠江新城一手樓價(jià)。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，珠江別墅二手成交價(jià)格高達(dá)10余萬元/平方米，一套408平方米的五房單位成交價(jià)格為9000萬元。

　　趨勢：

　　別墅產(chǎn)品線呈“精小化”

　　就目前廣州市出現(xiàn)的別墅產(chǎn)品來看，一個(gè)是位于奧體中心的帝景山莊，記者在陽光家緣網(wǎng)上看到，近一個(gè)季度該樓盤簽約量為9套，均價(jià)為55000元/平方米。另一個(gè)是位于匯景新城東側(cè)的珠江東境，主打116席半山別墅產(chǎn)品，另外也打造了7層半山秘境洋房，一梯一戶南北對流。項(xiàng)目即將公開發(fā)售，預(yù)計(jì)均價(jià)40000元/平方米。

　　還有一個(gè)則是位于帝景山莊旁邊的龍湖廣州新樓盤——天辰原著，建筑面積為180～220平方米，加上贈(zèng)送的面積，實(shí)際使用面積為300～350平方米不等。

　　這三個(gè)樓盤的別墅產(chǎn)品存在著一些共同點(diǎn)：資源環(huán)境非常難得，產(chǎn)品重量級打造；與珠江新城CBD的直線距離在9、10公里，10來分鐘的車程；價(jià)格較筍，總價(jià)在1000萬元/套左右。

　　除了價(jià)格門檻的變化帶來更大的消費(fèi)市場，目前中高端客戶對于別墅生活的居住需求也有所變化。特別是人口結(jié)構(gòu)從以前的三世、四世同堂變成了一家三口或四口，市民對別墅的需求從“大”朝著“精致”發(fā)展。越來越多的房企將別墅產(chǎn)品線“精小化”，龍湖、中海等房企紛紛推出200平方米左右的別墅。

　　聲音

　　市中心別墅的價(jià)值主要體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：第一是區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前部分郊區(qū)別墅的區(qū)位優(yōu)勢一般，使得部分換房置業(yè)者開始回歸市區(qū)，尤其是大城市中郊區(qū)別墅過于偏遠(yuǎn)，和工作地等直線距離過長，增加了部分不便利性。第二是配套齊全。部分郊區(qū)別墅周邊的社區(qū)規(guī)劃一般，配套并不完善。第三是人氣較旺，能夠形成鬧中取靜的格局。部分郊區(qū)別墅有冷清的弊端。第四是增值空間大。畢竟從土地占有、可供選擇的物業(yè)類型等角度看，市區(qū)別墅都有比較獨(dú)特的優(yōu)勢。

　　——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　首先，中心城區(qū)土地稀缺，能提供住宅的量就非常少，如果是別墅就更加罕見了；其次，因?yàn)閯e墅使用土地多，對開發(fā)商而言開發(fā)中心城區(qū)別墅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)顯得成本太高，未必劃算，所以房企也不太愿意開發(fā)中心城區(qū)別墅。和中心城區(qū)的其他物業(yè)一樣，別墅具有較強(qiáng)的抗跌性，原因也是配套完善、稀缺性等。

　　——方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志