從市場(chǎng)配角到樓市主力供給產(chǎn)品之一，2015年的商住市場(chǎng)開(kāi)始面對(duì)前所未有的局面，如何撬動(dòng)市場(chǎng)需求？如何在眾多競(jìng)品中殺出重圍？如何讓自己成為市場(chǎng)之王？越來(lái)越多的商住項(xiàng)目都面臨著同樣的困境，全方位尋求突破，成為必然選擇。同樣是被壓縮到4.2米的LOFT空間，恒大未來(lái)城選擇變戶型，將兩層LOFT變成3層2.8米空間，打造空中別墅；泰禾中央廣場(chǎng)選擇錯(cuò)層，將4.2米巧妙地變成4.5米。同樣是面對(duì)商住類產(chǎn)品的尷尬身份，魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館索性拋開(kāi)所有商住定位限制，打造高端圈層產(chǎn)品；而匯?！傞艦惩瞥龅柠湚た臻g，則瞄準(zhǔn)全民創(chuàng)業(yè)潮，專注于創(chuàng)業(yè)屬性……

　　顯然，在數(shù)量眾多的商住公寓市場(chǎng)，通過(guò)創(chuàng)新來(lái)擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋的客群面、擺脫低效競(jìng)爭(zhēng)提高產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率，已然成為這類產(chǎn)品能否突圍的關(guān)鍵所在。

　　A 背景

　　商住市場(chǎng)不再是“配角”

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年前8個(gè)月，北京全市新建商住項(xiàng)目共成交10717套，比去年同期上漲了13%；成交均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，達(dá)31010套，比去年同期大漲40%。

　　其中，今年前8個(gè)月通州區(qū)域商住成交占比位居全市第一，成交總量為2304套，比去年同期上漲33%；成交均價(jià)為24870元/平方米，比去年同期上漲21%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，2015年隨著樓市的整體回暖，北京商住市場(chǎng)交易量也水漲船高。一是北京的限購(gòu)未放松，使得部分投資需求，以及部分沒(méi)有購(gòu)房資格但急需購(gòu)房的需求出手購(gòu)買商??；二是隨著遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，商住項(xiàng)目的供應(yīng)也不斷增多。胡景暉預(yù)計(jì)，“金九銀十”隨著樓市整體交易量的進(jìn)一步回升，商住交易量也將迎來(lái)高峰，尤其是通州區(qū)域，商住交易量還將進(jìn)一步走高。

　　除此之外，自住房的大量入市，也讓商住公寓一度擺脫從屬地位，成為市場(chǎng)供需主力。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價(jià)甚至低于土地成本，開(kāi)發(fā)商“賣一套賠一套”，而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷售速度，為了確保業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分，通過(guò)散售方式實(shí)現(xiàn)資金回籠和保障銷售任務(wù)的達(dá)成，在北京目前商業(yè)投資熱度不高和住宅限購(gòu)的市場(chǎng)背景下，將可售商業(yè)公建開(kāi)發(fā)成為可商亦可住的商住公寓產(chǎn)品是最符合政策環(huán)境和需求導(dǎo)向的，未來(lái)，商住公寓的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模還將會(huì)大幅增加。

　　B 創(chuàng)新招數(shù)

　　■魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館

　　營(yíng)造圈層社區(qū)平臺(tái)

　　位于北京南三環(huán)外的魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館，主要針對(duì)40歲左右的客群。項(xiàng)目以獨(dú)創(chuàng)的靈活空間結(jié)構(gòu)、南北通透的戶型優(yōu)勢(shì)，開(kāi)啟城市生活的全新視界，踐行互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)理念，意圖打造一個(gè)“與夢(mèng)想同行”的顛覆式產(chǎn)品。

　　魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館純板式設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)靈活的空間結(jié)構(gòu)，復(fù)式樓層南北通透，錯(cuò)層設(shè)計(jì)造就挑空的客廳之外，還形成每層2.3米的臥室功能空間，與以往4.2米LOFT的逼仄感形成鮮明對(duì)比。據(jù)介紹，60平方米的LOFT實(shí)際功能面積能達(dá)到170余平方米。

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)由釣魚(yú)臺(tái)美高梅提供。釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館是中國(guó)最高規(guī)格的外事服務(wù)機(jī)構(gòu)，接待過(guò)無(wú)數(shù)國(guó)家元首，美高梅國(guó)際度假集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)，全球酒店和娛樂(lè)巨頭。社區(qū)全WiFi免費(fèi)覆蓋，可享受“國(guó)賓級(jí)禮遇及國(guó)際級(jí)服務(wù)”。

　　社區(qū)精心打造SPA、養(yǎng)生為主題的康體會(huì)所和以健身為主題的運(yùn)動(dòng)會(huì)所的雙會(huì)所配套。配備健身房、游泳池，足不出戶就能享受到SPA理療等專業(yè)化的服務(wù)，目前在北京的項(xiàng)目，有雙會(huì)所的已經(jīng)屈指可數(shù)，尤其是三環(huán)位置上的更是少見(jiàn)。

　　除了上述硬件，該項(xiàng)目致力于打造一個(gè)高圈層的社區(qū)，促進(jìn)社區(qū)業(yè)主在生活、事業(yè)、興趣愛(ài)好上形成更多的交流，形成一個(gè)互助的平臺(tái)。

　　北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志評(píng)價(jià)道，這是一個(gè)不同于市面上任何一款公寓項(xiàng)目的產(chǎn)品，該項(xiàng)目在場(chǎng)景設(shè)計(jì)取得重大突破，描繪眾多空間場(chǎng)景切換，融合碎片式改革創(chuàng)新，改變了傳統(tǒng)的生活方式。

　　■麥殼空間

　　融入創(chuàng)業(yè)新屬性

　　日前，燕郊大盤匯?！傞艦惩瞥隽硕诠a(chǎn)品麥殼空間，和傳統(tǒng)公寓產(chǎn)品不同，該產(chǎn)品結(jié)合了目前全民創(chuàng)業(yè)的時(shí)代潮流，打造出創(chuàng)業(yè)辦公、人脈社交與優(yōu)質(zhì)服務(wù)為一體的產(chǎn)品，受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　據(jù)了解，麥殼空間已經(jīng)不僅僅是具有房子屬性，它希望打造一個(gè)全民創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，溫暖型的創(chuàng)業(yè)辦公環(huán)境，為創(chuàng)業(yè)者提供低成本、低風(fēng)險(xiǎn)、多服務(wù)、快成長(zhǎng)的創(chuàng)業(yè)支持和服務(wù)計(jì)劃，保障眾創(chuàng)企業(yè)的健康高效運(yùn)營(yíng)。

　　“新創(chuàng)業(yè)時(shí)代需要低成本、高效率，良好配套服務(wù)，能夠給創(chuàng)客帶來(lái)良好資源，能夠帶來(lái)很好的交流環(huán)境，不僅為了辦公，更重要的是接受先進(jìn)理念，發(fā)揮創(chuàng)新空間。匯?！傞艦车柠湚た臻g就是這樣一種創(chuàng)新型公寓，以豐富的產(chǎn)品線滿足不同需求，以全能型優(yōu)勢(shì)規(guī)劃、配套、服務(wù)，為創(chuàng)客們創(chuàng)造一個(gè)辦公創(chuàng)業(yè)的溫床，構(gòu)筑社交、休閑、居住、辦公、商務(wù)平臺(tái)?！表?xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)介紹，麥殼空間作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+新品，在功能規(guī)劃上共分為多元復(fù)合區(qū)、藝術(shù)空間、創(chuàng)意空間、酒店服務(wù)區(qū)等四大功能分區(qū)。

　　其中，多元復(fù)合區(qū)設(shè)有酒吧沙龍、動(dòng)感健身中心、互聯(lián)網(wǎng)科技體驗(yàn)中心、眾籌咖啡館、路演大廳以及大中小會(huì)議室和辦公服務(wù)接待總部等。服務(wù)接待總部包括綜合前臺(tái)、人力資源、行政及財(cái)務(wù)管理，以及工商稅務(wù)、法務(wù)辦理、初創(chuàng)企業(yè)助力輔助平臺(tái)、種子期協(xié)作創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、創(chuàng)投基金管理公司等，為企業(yè)辦公提供全方位全體系服務(wù)。

　　藝術(shù)空間是LOFT產(chǎn)品部分，麥殼空間公寓產(chǎn)品中層高5米別墅感LOFT，可根據(jù)需要對(duì)空間進(jìn)行自由分割；同時(shí)建筑為框架結(jié)構(gòu)，具有整層靈活拆分空間的優(yōu)勢(shì)。酒店服務(wù)區(qū)作為麥殼空間的補(bǔ)充型產(chǎn)品，將麥殼空間頂層公寓部分定位為酒店式服務(wù)公寓，引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，24小時(shí)麥殼大管家+服務(wù)，為創(chuàng)客們提供快捷式服務(wù)體驗(yàn)。

　　除此之外，麥殼空間還尊享家樂(lè)福、萬(wàn)豪酒店、國(guó)際高爾夫莊園、運(yùn)河苑溫泉度假村、央美附中等城市資源，滿足人們居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交際等多元化的生活需求，為企業(yè)提供全時(shí)活力的設(shè)施支持，實(shí)現(xiàn)辦公、生活零距離。

　　■恒大未來(lái)城

　　獨(dú)創(chuàng)8.4米空中墅

　　恒大未來(lái)城地處大興區(qū)興華大街與新源大街交匯以北100米，坐守地鐵4號(hào)線義和莊站，首期預(yù)計(jì)2015年10月底開(kāi)盤，主力戶型包括一改二公寓戶型面積約20-88平米，8.4米空中墅戶型面積約93-186平米，精裝交房。

　　8.4米空中墅將于近期開(kāi)盤，項(xiàng)目樣板間近日一經(jīng)亮相，便在北京樓市引發(fā)廣泛關(guān)注。恒大未來(lái)城的空中墅產(chǎn)品共三層，一層用于滿足居家與社交功能，二層、三層成為獨(dú)立的私屬生活區(qū)，雙獨(dú)立入戶門，打破傳統(tǒng)別墅的空間限制，輕松實(shí)現(xiàn)各家庭成員之間既共處一室，又互不干擾的理想生活模式。

　　“公寓，代表著繁華的都市生活；別墅，則是住宅產(chǎn)品的頂級(jí)形態(tài)，而恒大未來(lái)城的空中墅融會(huì)二者之長(zhǎng)的空中別墅，兼顧公寓的黃金地段和別墅的居住功能，還具有景觀開(kāi)闊、視野高遠(yuǎn)的特點(diǎn)，可以說(shuō)是公寓的升級(jí)版?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

　　除了產(chǎn)品自身稀缺外，恒大未來(lái)城項(xiàng)目周邊擁有獨(dú)特的生態(tài)資源及生活配套，空中墅南側(cè)俯瞰2500畝的埝壇公園，北側(cè)緊鄰占地1100畝的18洞京城高爾夫俱樂(lè)部，兩大公園環(huán)抱，高高在上飽覽城市風(fēng)景。恒大未來(lái)城，項(xiàng)目坐擁西紅門、火神廟、天宮院三大商圈以及2.4萬(wàn)平方米項(xiàng)目自身配套的下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，交通上，項(xiàng)目位于地鐵4號(hào)線義和莊站，40分鐘車程即可抵達(dá)中關(guān)村，為業(yè)主節(jié)省下大量的通勤時(shí)間。

　　■泰禾中央廣場(chǎng)

　　復(fù)式空間的感受

　　泰禾在LOFT產(chǎn)品有著成熟的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)認(rèn)可度，此前在臺(tái)湖開(kāi)發(fā)的泰禾一號(hào)街區(qū)等項(xiàng)目，因合理的戶型設(shè)計(jì)，其LOFT產(chǎn)品受到市場(chǎng)的認(rèn)可，奪得去年全年北京銷冠。在大興泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目，泰禾將創(chuàng)新理念進(jìn)一步升級(jí)。

　　泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為“簡(jiǎn)單不失奢華的精裝復(fù)式”，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，LOFT空間的定義要素主要包括：高大而寬敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，由主人靈活決定的裝飾風(fēng)格和使用布局，靈活的特質(zhì)使人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢(mèng)想中的家。

　　超大面寬、復(fù)式挑空空間成為泰禾中央廣場(chǎng)關(guān)鍵詞，泰禾中央廣場(chǎng)88平米的戶型，加上贈(zèng)送面積，最后實(shí)際得到的面積近145平米，可以實(shí)現(xiàn)270度采光，居住舒適度非常高，采用精裝修交房。入戶首先感受到是近4米面寬、絕大部分3.9米的挑空空間；除此之外，客廳的挑空極大地增加屋內(nèi)的采光；在此可以一邊沐浴陽(yáng)光，一邊欣賞樓下6萬(wàn)平米的泰禾中央公園。

　　此外，在空間結(jié)構(gòu)上，項(xiàng)目高達(dá)4.5米層高，保證了居住空間的舒適度，也真正實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分開(kāi)和功能區(qū)分開(kāi)，樓下做了兩個(gè)房間，一個(gè)老人房和一個(gè)小孩房，樓上是主人房(主臥加書房)。實(shí)現(xiàn)了空間的享受與自由，逐漸形成了與傳統(tǒng)生活不一樣的生活方式，讓生活多姿多彩不再是一“層”不變地平淡，使得每個(gè)房間又不覺(jué)得局促。

　　專家觀點(diǎn)

　　>>亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān) 郭毅

　　商住將實(shí)現(xiàn)百花齊放的創(chuàng)新

　　由于土地交易方式的原因，純商住宅用地面積大減，開(kāi)發(fā)商為了保證銷售速度、回籠資金，地塊中的可售商業(yè)公建大部分將開(kāi)發(fā)成為商住公寓類的產(chǎn)品，而商住公寓此前在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上相對(duì)同質(zhì)，造成北京在商住公寓的高峰時(shí)間出現(xiàn)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的現(xiàn)象，影響到開(kāi)發(fā)商的周轉(zhuǎn)率。

　　正是基于這樣的市場(chǎng)背景，房企開(kāi)始對(duì)商住公寓的產(chǎn)品加以創(chuàng)新，以擴(kuò)大這類產(chǎn)品覆蓋的客群面，從而擺脫低效競(jìng)爭(zhēng)。而從商業(yè)公建的控規(guī)要求以及不限購(gòu)的特點(diǎn)上，也給商住產(chǎn)品的創(chuàng)新留下了充分的空間，而與之相比，住宅的產(chǎn)品創(chuàng)新空間則越來(lái)越窄，未來(lái)，預(yù)計(jì)還將有更多開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)品研發(fā)力量聚焦于快銷型的商住類產(chǎn)品上，商住產(chǎn)品將改變目前單一的平層或LOFT開(kāi)間為主的戶型設(shè)計(jì)，在實(shí)現(xiàn)百花齊放的創(chuàng)新同時(shí)，宜居性也將大大提升。

　　>>偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理 孔丹

　　激烈競(jìng)爭(zhēng)促使商住創(chuàng)新

　　目前住宅用地供應(yīng)持續(xù)萎縮，使得住宅房源供應(yīng)量也在逐漸減少。在有限的房源供應(yīng)中，又呈現(xiàn)出明顯的高端化或遠(yuǎn)郊化特征。不限購(gòu)且價(jià)位相對(duì)低廉的商住公寓成為不少購(gòu)房人關(guān)注的焦點(diǎn)，在這種情況下，給商住公寓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了空間。雖然需求旺盛，但是商住項(xiàng)目的供應(yīng)量也非?？捎^，進(jìn)一步加劇了項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，為了加快項(xiàng)目銷售，各商住項(xiàng)目也更加關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新，除了高標(biāo)準(zhǔn)精裝、低密等創(chuàng)新外，還通過(guò)導(dǎo)入其他生活服務(wù)類資源等方式來(lái)提升項(xiàng)目的附加值。另外，雖然商住類物業(yè)生活成本高、居住密度高、產(chǎn)權(quán)年限低等劣勢(shì)無(wú)法改變，但是競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商住項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新，也使得商住項(xiàng)目的居住舒適度、宜居性和性價(jià)比也在不斷提升，在限購(gòu)不放松、普通住宅越來(lái)越高端化、遠(yuǎn)郊化的市場(chǎng)背景下，商住公寓將更多的獲得城市白領(lǐng)的青睞。一些有特色和亮點(diǎn)的商住項(xiàng)目的成交也將持續(xù)火熱。

　　>>易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)

　　減少商住項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的差異

　　商住項(xiàng)目雖然規(guī)避了限購(gòu)限貸的風(fēng)險(xiǎn)，但相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力卻在商住項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)生。所以整個(gè)營(yíng)銷壓力也會(huì)增加。這個(gè)時(shí)候走差異化的路線，是營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)模式的一種創(chuàng)新。比如說(shuō)，部分商住項(xiàng)目在內(nèi)部建筑構(gòu)造方面和傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目有差別，在居住舒適度上也有一定的損害，如樓層高度的設(shè)計(jì)等。從這個(gè)角度看，如何減少此類商住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的差異，是此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商所關(guān)心的話題。

　　部分商住項(xiàng)目的環(huán)境等優(yōu)勢(shì)比較明顯，所以會(huì)打著“賣一套少一套”的口號(hào)，進(jìn)而積極做營(yíng)銷?？紤]到此類項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)價(jià)格上漲的幅度依然會(huì)比較大，所以整個(gè)銷售層面會(huì)比較好。

　　在土地出讓方面，與其默認(rèn)房企將商住項(xiàng)目變現(xiàn)做住宅項(xiàng)目進(jìn)行銷售，不如為此類商住項(xiàng)目更名，等同于住宅項(xiàng)目，并且在這個(gè)過(guò)程中根據(jù)開(kāi)發(fā)的成本等進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)而重新計(jì)算銷售價(jià)格。這樣做，和過(guò)去扭扭捏捏的營(yíng)銷模式相比，反而是大大方方的一種模式。

　　京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林 桂瑰 邢飛