盡管央行數(shù)次降息降準，國內(nèi)融資渠道審批趨向?qū)捤桑髽I(yè)融資成本大為降低，但大部分房企發(fā)債目的并非積極再生產(chǎn)，大部分為拿新還舊，降低資金成本。

　　盡管央行數(shù)次降息降準，國內(nèi)融資渠道審批趨向?qū)捤?，企業(yè)融資成本大為降低，但大部分房企發(fā)債目的并非積極再生產(chǎn)，大部分為拿新還舊，降低資金成本。

　　海通證券的數(shù)據(jù)顯示，今年初至10月23日，地產(chǎn)債發(fā)行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地產(chǎn)公司債(含私募債)發(fā)行量為2500多億元、占公司債總量的49%，較去年大增。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅10月就有12家上市房企發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億。其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家知名房企。

　　例如10月16日，泰禾集團發(fā)布兩則公告稱，公司第二次非公開發(fā)行30億元公司債全部發(fā)行完畢，同時擬公開發(fā)行不超過45 億元公司債券。金地集團(600383)10月18日下午公告稱,公司2015年(第一期)公司債發(fā)行工作已于10月16日結(jié)束,實際發(fā)行規(guī)模為30億元,

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)已經(jīng)有超過60家上市房企(包括港股)在內(nèi)地已經(jīng)通過公司債融資預期融資高達1700億以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億。

　　一方面是地產(chǎn)公司債發(fā)行井噴，企業(yè)融資環(huán)境大為改善，另一方面是受地產(chǎn)330新政和央行多次降息影響，今年以來樓市逐漸回暖，一線城市和部分二線城市量價齊漲。但與此同時，房地產(chǎn)投資增速卻不斷走低。

　　1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個百分點。這一增速也是2014年起，連續(xù)21個月呈下降趨勢，并創(chuàng)下了2013年以來新低，而8、9月單月投資甚至由正轉(zhuǎn)負。

　　在土地市場，1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，盡管樓市在不斷回暖，但真正交易比較好的也就是一線城市和部分二線城市，總共不會超過20個城市，土地市場火爆的也集中在這些城市。但這20個城市的份額占全國市場的比例畢竟還是比較小的，他們的回暖和火爆也不足以改變整個市場庫存偏高的格局，未來相當長的一段時間仍處于去庫存階段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑的時間還沒有結(jié)束。

　　在這種情況下，開發(fā)商更傾向于將融資用于置換此前成本較高的負債、而非上馬新項目。

　　海通證券分析，今年 1~10月地產(chǎn)債(不包括企業(yè)債)的資金用途中，償還銀行貸款占近7成、較去年增加2%，補充流動資金占比28%、也較2014年微增，而項目投資占比僅為4%、較2014年下降。地產(chǎn)債融資主要用于償還貸款，項目投資占比很小。

　　廣州一家房企財務(wù)經(jīng)理李女士告訴記者，今年以來，國內(nèi)融資渠道審批的寬松程度大大增加，由于公司債的利率較低，因此開發(fā)商都想通過發(fā)債來替換掉舊債，以降低融資成本，減輕經(jīng)營壓力?！耙驗橹鞍l(fā)行的信托產(chǎn)品和貸款利率比較高，剛好借此可以替換掉?！?/p>

　　張大偉分析，對于房企來說，公司債的目前平均融資票面成本在4%，相比其他融資渠道，成本明顯降低。因此先置換掉之前的高利率資金，降低融資成本，這樣后續(xù)也才會有投資的實力和意愿。