今年北京高價(jià)地、豪宅扎堆出現(xiàn)，部分開發(fā)商采取暫緩?fù)票P、拉長(zhǎng)推盤時(shí)間等手段應(yīng)對(duì)。新京報(bào)記者 陳禹銘 攝

　　■ 市場(chǎng)掃描

　　臨近年底，北京土地市場(chǎng)的集中發(fā)力，讓一批批高價(jià)地相繼入市，又一次推高了市場(chǎng)預(yù)期。4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)已不再罕見，這也會(huì)使得在未來(lái)一兩年內(nèi)，北京豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)扎堆入市的局面。不僅如此，去年出讓的高價(jià)地塊，如今也均相繼進(jìn)入推盤階段，從這些項(xiàng)目目前的表現(xiàn)來(lái)看，不難想象未來(lái)一段時(shí)間北京高端市場(chǎng)的營(yíng)銷“廝殺”。

　　考驗(yàn)豪宅“全素質(zhì)”

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，今年由于豪宅扎堆入市，分化也比較明顯：一些項(xiàng)目已經(jīng)取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，比如，龍湖在豐臺(tái)西局打造的西宸原著在6月份時(shí)就已經(jīng)取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，而其后續(xù)的西宸原著·玉府，主推140-240平方米的平層，在經(jīng)過(guò)一個(gè)月左右的蓄客之后，也于10月24日開盤，據(jù)龍湖方面透露，該項(xiàng)目售價(jià)達(dá)15萬(wàn)元/平方米，目前的認(rèn)購(gòu)額已達(dá)10億元左右。不過(guò)，也有一些新入市的項(xiàng)目雖然位于熱點(diǎn)區(qū)域，但卻并未受到市場(chǎng)的認(rèn)可，還有一些項(xiàng)目則以延長(zhǎng)蓄客時(shí)間為策略，以求積攢足夠的客戶量。

　　“因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的關(guān)系，可以預(yù)計(jì)北京未來(lái)市場(chǎng)的高端化趨勢(shì)不會(huì)停止，而豪宅市場(chǎng)也將繼續(xù)分化?！币晃谎肫鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，由于豪宅項(xiàng)目大量入市，因此未來(lái)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)并不僅僅是簡(jiǎn)單的區(qū)域、質(zhì)量的比拼。會(huì)否獲得市場(chǎng)認(rèn)可成為一個(gè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵，而這要看整個(gè)公司的組織能力，看產(chǎn)品的打造能力、定位能力能否吸引客戶，這使得豪宅項(xiàng)目能否達(dá)成預(yù)期變得難以確定。

　　地王項(xiàng)目挑戰(zhàn)多

　　“當(dāng)今的新房市場(chǎng)項(xiàng)目主要可以分成三類，一類是保障型住房；一類是拿地時(shí)間早，地價(jià)較低，售價(jià)大大高于成本價(jià)的項(xiàng)目；還有一類基本上是最近兩年拿地，地價(jià)大于等于周邊房?jī)r(jià)的項(xiàng)目。”華潤(rùn)置地北京大區(qū)營(yíng)銷管理部助理總經(jīng)理秦江表示。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前來(lái)看，最近幾年拿地的地王項(xiàng)目，其利潤(rùn)壓力和銷售壓力是比較大的，甚至有房企人士將其比喻為樓市里的“剩女”?！敖衲晷氯胧械膸讉€(gè)地王項(xiàng)目，銷售情況都沒(méi)有預(yù)期的好，沒(méi)有哪個(gè)的業(yè)績(jī)像當(dāng)年的廣渠金茂府一樣，保持一個(gè)每年都能夠很好地完成任務(wù)的態(tài)勢(shì)?！鄙鲜鲅肫笕耸勘硎?。

　　而秦江也認(rèn)為，由于土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，目前如何應(yīng)戰(zhàn)“產(chǎn)品不差，房齡不長(zhǎng)、地段更好、價(jià)格更低”的二手房，以及拿地時(shí)間較早的鄰近項(xiàng)目，是當(dāng)下所有地王項(xiàng)目必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　比如，上周出讓的豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，其商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米。而記者了解到，與之相鄰的釣云臺(tái)項(xiàng)目，由于拿地時(shí)間是2012年，其土地成本要大大低于這一數(shù)字。

　　“我們是當(dāng)年最早一批進(jìn)入豐臺(tái)板塊的房企，因此產(chǎn)品的利潤(rùn)壓力相對(duì)最近拿地企業(yè)也沒(méi)有那么大。釣云臺(tái)入市的4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，最高一棟樓均價(jià)超過(guò)13萬(wàn)元/平方米?！表吹禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示。不過(guò)他也強(qiáng)調(diào)，北京土地市場(chǎng)上雖然存在“面粉貴過(guò)面包”的問(wèn)題，但由于房企拿地價(jià)格是基于未來(lái)房?jī)r(jià)的倒推，是建立在市場(chǎng)預(yù)期基礎(chǔ)上的，因此不能簡(jiǎn)單和前些年上市的“面包”相比。

　　稀缺產(chǎn)品不急推

　　而相對(duì)來(lái)講，一些位于供應(yīng)稀缺地段或產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間較為特殊的高端項(xiàng)目，其可選操作余地要更大一些，所以并不急于銷售。

　　比如，位于石景山區(qū)的劉娘府地塊。該地塊由于是異地配建保障性住房，因此在去年9月底土地市場(chǎng)低潮時(shí)期卻意外地受到房企爭(zhēng)搶，最終遠(yuǎn)洋奧宸聯(lián)合體拿下這一地塊，打造遠(yuǎn)洋天著春秋項(xiàng)目。

　　“項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的地價(jià)是近4萬(wàn)元/平方米，不過(guò)這一區(qū)域比較特殊，最近13年都沒(méi)有出過(guò)新的地塊，因此我們并沒(méi)有打算走快速去化路線?！痹谶h(yuǎn)洋天著春秋項(xiàng)目媒體品鑒會(huì)上，該項(xiàng)目總經(jīng)理孟凡向記者坦言，“集團(tuán)對(duì)我們的要求就是做好自己的基本功，效果不好不開盤，價(jià)格不合適不賣。”他還透露，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)將推出100余套房源，現(xiàn)在已積累意向客戶400組左右，預(yù)計(jì)將在年內(nèi)進(jìn)行兩次開盤，而整個(gè)產(chǎn)品的銷售周期將為4年左右。

　　而在前一段時(shí)間高調(diào)亮相的龍湖天璞項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了一個(gè)多月的籌備，目前也仍然處于蓄客階段?！拔覀儸F(xiàn)在來(lái)訪量還不錯(cuò)，雖然現(xiàn)在還沒(méi)有明確統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但是估計(jì)也已有2000組左右的客戶?！痹擁?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于未來(lái)豪宅扎堆入市的情況，他們并不擔(dān)心，“因?yàn)榭們r(jià)在1000萬(wàn)元的級(jí)別，這個(gè)總價(jià)段的客戶還是比較多的”。

　　■ 聲音

　　“今年確實(shí)存在豪宅扎堆入市的現(xiàn)象，這在一定程度上會(huì)影響到未來(lái)豪宅市場(chǎng)的局面，加劇豪宅市場(chǎng)在軟硬件配置方面的比拼。預(yù)計(jì)部分開發(fā)商會(huì)采取暫緩?fù)票P，或者將推盤時(shí)間放長(zhǎng)等等手段應(yīng)對(duì)。不過(guò)具體到項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于項(xiàng)目存在客群、區(qū)域等差異，因此同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也需要具體分析?！?/p>

　　——遠(yuǎn)洋天著春秋總經(jīng)理孟凡

　　“有的房企愿意高價(jià)拿地，并不意味著市場(chǎng)就是屠宰場(chǎng)。像個(gè)別地塊能夠賣出7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，最終企業(yè)也很難操作，很大的可能就是靠時(shí)間換空間，過(guò)兩年等地價(jià)漲上來(lái)，再解套。以目前出讓的土地價(jià)格來(lái)看，大多數(shù)地塊對(duì)于房企來(lái)說(shuō)還是有可操作性的。只是未來(lái)，北京10萬(wàn)元/平方米左右的房子，將很普遍?！?/p>

　　——華潤(rùn)置地北京大區(qū)營(yíng)銷管理部助理總經(jīng)理秦江

　　“高價(jià)地會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的資金成本壓力，也會(huì)使企業(yè)面臨去化壓力，北京豪宅項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)暴增，但其面向的高端人群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢，因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，豪宅項(xiàng)目之間也會(huì)出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在這樣的背景下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有品牌客戶黏性的企業(yè)無(wú)疑將更占優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的新面孔，則將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

　　本版采寫/新京報(bào)記者 陳禹銘