■ 樓市觀察

　　北京地價冠絕全國、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。這種漲價效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會立即助推房價。近幾個月北京房價正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)就是證明。

　　近期，北京地王頻出，樓面單價超5萬、總價幾十億的地價居然成了家常便飯。按照這樣的地價水平，明后兩年北京的新推商品住宅，單價6萬至8萬，也將成常態(tài)。

　　現(xiàn)階段中國樓市，可謂冰火兩重天。廣大三四五線城市，市場反彈乏力，開發(fā)商不敢拿地。而一線城市和少數(shù)二線城市如南京、蘇州，樓市量價齊飛，開發(fā)商扎堆搶地，地價高漲。

　　當(dāng)前一線城市的土地?zé)岫然咎幱跉v史最高水平。就京滬而言，今年以來，上海的房價漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優(yōu)質(zhì)宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房價水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房價大漲之后，北京房價水平就把上海甩在了身后。房價高，開發(fā)商自然也敢于更高價搶地。

　　但是，當(dāng)前北京地王頻出的結(jié)果，也相當(dāng)讓人擔(dān)憂。8月底至9月上旬10天時間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面單價突破5萬元大關(guān)。

　　11月2日，豐臺區(qū)再度拍出5.6萬元/平方米樓面價，地塊總價83.4億元(歷史上總價排名第三)，樓面價比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。同樣是豐臺區(qū)，10月20日樊家村曾拍出一宗樓面價高達(dá)7.5萬元/平方米的地塊，刷新了北京土地市場單價的最高紀(jì)錄。

　　由此可見，當(dāng)前北京四環(huán)以內(nèi)的地價，基本都在5萬元/平方米以上，四環(huán)至五多保持在5萬元左右/平方米；五環(huán)至六環(huán)一般在4萬元以下，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾達(dá)到4萬元-5萬元/平方米。總體比較，北京地價明顯高于上海。上海外環(huán)近似于北京五環(huán)，當(dāng)前上海外環(huán)線左右樓面單價也只有2萬-3萬元左右。

　　北京地價冠絕全國、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。首先，高地價地塊必然導(dǎo)致未來高房價小區(qū)，以目前房價走勢來看，未來北京幾乎可以說是全城皆豪宅，穩(wěn)坐全國第一的寶座上，這無論對于購房者還是政府管理層，恐怕都不是好消息。

　　而且，每出一塊地王，都會催漲周邊房價，引發(fā)購房者短暫的情緒痙攣。這種效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會立即助推房價。近幾個月北京房價正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)。

　　更為重要的是，北京特有的政策是，只要溢價率達(dá)到50%，就轉(zhuǎn)而競拍配建公租房、或回遷房、或自商房等。也就是說，幾年之后北京將大規(guī)模出現(xiàn)：同一小區(qū)，6萬-10萬豪宅業(yè)主與大量中低收入群體共生的奇觀。當(dāng)然，從道義上講，貧富混居優(yōu)于貧富分居；但從現(xiàn)實而言，這對于物業(yè)管理來說，可能將面臨極大的難題，許多社會問題也可能會隨之而生。

　　因此，開發(fā)商特別是國企類的開發(fā)商頻頻高價搶地，推升的房價已經(jīng)超出了普通剛需的購買能力。當(dāng)然對于北京來說，頂級豪宅自然有其市場需求。但是，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)呈現(xiàn)這樣倒金字塔的供應(yīng)形式，整個房地產(chǎn)市場也容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)