豪宅無疑是2015年北京樓市最大的亮點(diǎn)，五環(huán)內(nèi)但凡拍出一塊住宅用地，幾乎都成了潛在豪宅供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，五環(huán)內(nèi)北京商品房住宅簽約均價達(dá)到了52499元/平米。五環(huán)內(nèi)全面豪宅化的趨勢已經(jīng)日益明顯，難道普通剛需族、剛改族置業(yè)就無緣五環(huán)內(nèi)了？也不盡然。本報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在五環(huán)內(nèi)多數(shù)新房產(chǎn)品走向高端的背景下，五環(huán)內(nèi)的二手房、自住型商品房成為剛需族扎根五環(huán)的重要補(bǔ)充產(chǎn)品。剛需族如何把自己的家安放在五環(huán)內(nèi)，應(yīng)該關(guān)注哪些樓盤、哪個區(qū)域的二手房以實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)夢呢？看看我們的記者推薦吧。

　　□自住房

　　切實(shí)補(bǔ)充中低價位房源量不足

　　“自住房制度的設(shè)計初衷，就是為了緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實(shí)際市場效果來看，也確實(shí)達(dá)到了目的?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

　　自2013年11月，北京首個自住房——恒大御景灣開始網(wǎng)申，北京市住建委首創(chuàng)的自住型商品房這一住宅類型，至今已面市兩年時間。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，兩年時間里，北京共推出54個自住房項(xiàng)目，可供應(yīng)5.4萬套自住房。自住房推出兩年來，對北京樓市形成了巨大影響，特別是在北京房價不斷上漲的背景下，自住房的推出，為眾多剛需購房者提供新的購房產(chǎn)品。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前北京推出自住房項(xiàng)目最多的三個行政區(qū)是朝陽區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū)，分別推出了10個、9個和8個自住房項(xiàng)目。而從供應(yīng)套數(shù)前三甲的行政區(qū)來看，則分別是朝陽區(qū)、通州區(qū)和門頭溝區(qū)。朝陽區(qū)10個項(xiàng)目可供應(yīng)自住房13308套，通州區(qū)4個項(xiàng)目就可供應(yīng)6709套自住房，門頭溝的6個項(xiàng)目累計可供應(yīng)6384套自住房。

　　這三個區(qū)域的在售商品房現(xiàn)象均呈現(xiàn)中高端化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項(xiàng)目。其中朝陽區(qū)的純商住宅在今年的成交均價達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的49024元/平方米，區(qū)域內(nèi)已沒有低于4萬元的純商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定價水平補(bǔ)充了剛需匱乏的窘境，因此，雖然供量大，但需求同步高漲，兩年累計下來自住房的成交量也高達(dá)11697套，在各行政區(qū)中排名居首。

　　門頭溝區(qū)與朝陽區(qū)的情況極為近似，純商住宅普遍在35000元/平方米以上的價格水平與自住房18000-22000元/平方米的限定售價形成了鮮明反差，自住房成為門頭溝剛需客群的首選。

　　郭毅認(rèn)為，由于部分自住房體量較大，分批供應(yīng)的原因，兩年時間里，實(shí)際取得預(yù)售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅（不含自住房及保障房）相比，自住房供量相當(dāng)于純商住宅的38.4%，切實(shí)起到了補(bǔ)充中低價位房源量不足的作用。

　　>>置業(yè)建議

　　郭毅認(rèn)為，自住房還應(yīng)盡早申購，今年成交住宅用地中僅有6宗配建了自住房，所以從長期趨勢來看，自住房的供給量仍舊稀缺，因此對于剛需客群來說，還應(yīng)盡早申購，防止錯過時機(jī)。特別是今年推出的自住房中，很多都是位于東五環(huán)、西三環(huán)四環(huán)周邊，位置條件較好的項(xiàng)目，與商品房的價差也比較大，值得出手購買。

　　□新房

　　五環(huán)內(nèi)市場豪宅化

　　不少剛需在五環(huán)內(nèi)的新房面前望而卻步。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至10月底，北京商品房住宅五環(huán)內(nèi)簽約為4315套，簽約均價達(dá)到了52499元/平米，從最近6年的五環(huán)內(nèi)商品房均價可以看到，整體市場一路走高，從2010年的3萬上漲到目前的5萬+，北京五環(huán)內(nèi)市場已經(jīng)進(jìn)入高端化。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，受供地郊區(qū)化的影響，五環(huán)內(nèi)可售商品房住宅已經(jīng)從過去的2萬套以上下調(diào)到現(xiàn)在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實(shí)際五環(huán)內(nèi)可售住宅非常少?！邦A(yù)計未來北京五環(huán)內(nèi)的高端化區(qū)域?qū)⒁廊谎永m(xù)，從北京今年出讓的土地看，五環(huán)內(nèi)基本地價都超過區(qū)域在售房價，包括前期豐臺7.5萬元/平米的地王，預(yù)期未來新宮等地王還將影響市場預(yù)期?！睆埓髠フf。

　　事實(shí)上，地價在一定程度上反映了未來一段時期房價的走勢。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域，其中三四環(huán)之間也屬于稀缺程度較高的區(qū)域，樊家村地塊的樓面價甚至高達(dá)7.5萬元/平方米；四至五環(huán)屬于次稀缺，樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五至六環(huán)供應(yīng)雖然相對較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環(huán)以外，實(shí)際樓面價也逐漸邁向萬元大關(guān)。由此可以看出，未來北京單價6萬元以上的豪宅區(qū)域?qū)⒅饾u從四環(huán)內(nèi)擴(kuò)展至五環(huán)周邊，六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。

　　>>置業(yè)建議

　　對房企的品牌、居住環(huán)境、房屋新舊等有要求的剛需購房者可以考慮在五環(huán)內(nèi)“淘”新房，雖然不少新樓盤新社區(qū)的教育配套等沒有較老社區(qū)的好，但在生活舒適度、物業(yè)服務(wù)等各方面要略勝一籌。

　　雖然五環(huán)內(nèi)地價和房價都在攀升，但并不意味著剛需買不到任何樓盤。其實(shí)，仔細(xì)找找還是有的。據(jù)記者了解，目前五環(huán)內(nèi)還有一些銷售單價和總價能被剛需族接受的項(xiàng)目，如東亞·五環(huán)國際、國韻村、天恒金融街公園懿府等，都是不錯的選擇對象。建議購房者根據(jù)自己的需求，多看房，多比較，選擇適合自己的產(chǎn)品。

　　□二手房

　　九成交易都在五環(huán)內(nèi)

　　由于新房市場的鮮少供應(yīng)，五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京2015年截至目前成交二手房套數(shù)已經(jīng)高達(dá)15.8萬套，遠(yuǎn)超去年全年，也是同期商品房住宅的接近3倍。其中，90%的二手房交易基本都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。

　　根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，10月北京二手住宅網(wǎng)簽量13882套，環(huán)比下降19.6%，同比上漲57%。鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，10月網(wǎng)簽量環(huán)比降幅較大主要是受國慶假期影響，雖然北京二手住宅網(wǎng)簽量在7月達(dá)到高峰后便保持回落趨勢，但10月鏈家實(shí)際成交量環(huán)比仍增長11.6%。

　　另據(jù)統(tǒng)計，10月鏈家日均新增客源量環(huán)比上漲8.7%，日均新增房源量與9月基本持平，新增需求量大幅上升，預(yù)示著未來可能會出現(xiàn)成交量回升現(xiàn)象。而從政策層面，10月央行“雙降”之后，需求持續(xù)釋放，預(yù)計年底兩月市場活躍度不減。

　　價格方面，10月北京二手住宅成交均價為35676元/平方米，環(huán)比下降1.8%，同比上漲2.2%。雖然市場情況如此，但房價仍很難出現(xiàn)快速的實(shí)質(zhì)性上漲。據(jù)統(tǒng)計，10月庫存房源中下調(diào)報價的房屋占比為72.9%，環(huán)比上升4.7個百分點(diǎn)。目前二手房市場仍以換房客戶為主，客戶購房行為較為理性，因此成交均價一直較為平穩(wěn)。在部分區(qū)域，業(yè)主心理價位過高、房屋報價過高將阻礙房屋成交，因此，未來下調(diào)掛牌價的房源還有可能增加。

　　李巧玲認(rèn)為，若刨除結(jié)構(gòu)性因素影響，全市成交均價環(huán)比變化處于合理的波動范圍內(nèi)，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。需要注意的一點(diǎn)是，全市成交均價同比漲幅較上月有較大幅度的下降。這主要是由于去年“9·30”新政出臺后，改善性需求集中釋放，10月全市

　　成交均價環(huán)比驟然上漲7.4%。而后至今，以改善為主的成交結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，成交均價的變化幅度并不大。

　　>>置業(yè)建議

　　負(fù)利率時代的到來，讓房產(chǎn)的投資、保值屬性重新顯現(xiàn)出來。在當(dāng)前二手房市場仍較為平穩(wěn)的情況下，客戶的入市積極性也進(jìn)一步受到鼓舞。地段仍然是目前購房者置業(yè)的首要參考要素，因此，與新房相比，更加占據(jù)地段優(yōu)勢的二手房市場熱度不減。來自我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)縣成交情況來看，目前66%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū)，憑借教育、醫(yī)療、交通等資源優(yōu)勢，城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域，在遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的成交中，近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、通州和大興三大區(qū)，隨著這三個區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善，成交占比也在逐步提升。 京華時報記者桂瑰潘秀林邢飛