業(yè)主質(zhì)疑：報(bào)裝的是實(shí)木門(mén)，安裝的卻是不銹鋼門(mén)
豐臺(tái)6小區(qū)專(zhuān)維金涉嫌被騙簽的爭(zhēng)論依舊在持續(xù)。怎樣合法合理使用房子的“養(yǎng)老金”，也引發(fā)了社會(huì)各界關(guān)注。那么，牽扯進(jìn)此次事件的6家小區(qū)物業(yè)，到底存不存在偽造業(yè)主簽名、造假數(shù)據(jù)的情況？昨天，豐臺(tái)區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，將清查轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)公司以及物業(yè)管理單位專(zhuān)維金的使用情況。
最新進(jìn)展
房管局介入調(diào)查
昨天，豐臺(tái)區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，要求各物業(yè)公司、物業(yè)管理單位做好專(zhuān)維金的項(xiàng)目自查和數(shù)據(jù)核對(duì)工作，并以書(shū)面形式進(jìn)行詳細(xì)回復(fù)。
此次核查的重點(diǎn)是，是否申請(qǐng)、使用過(guò)住宅專(zhuān)維金；目前專(zhuān)維金的申請(qǐng)、使用情況；是否存在“偽造業(yè)主簽名”、“冒領(lǐng)專(zhuān)維資金”、“幽靈門(mén)牌”等問(wèn)題。如果存在問(wèn)題，那么，要說(shuō)明產(chǎn)生問(wèn)題的原因、當(dāng)前狀況、補(bǔ)救措施和意見(jiàn)。
今天上午，記者就此聯(lián)系了豐臺(tái)區(qū)房管局。工作人員表示，這幾天都在加班加點(diǎn)調(diào)查此事。因?yàn)檫€在調(diào)查中，所以不方便發(fā)表任何意見(jiàn)。
通過(guò)街訪，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金即“專(zhuān)維金”，很多人并不清楚。這筆錢(qián)指的是，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。房屋的建設(shè)單位，也就是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任，通常這個(gè)保修期一般為5年，在這期間發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿(mǎn)后，業(yè)主將負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，截至2013年底，北京市業(yè)主們繳納的專(zhuān)維金總量為360多億元，劃撥使用了7.8億元，約占?xì)w集總和的2.1%。不過(guò)，從2009至2013年這5年的官方數(shù)據(jù)看，雖然每年專(zhuān)維金的繳納增長(zhǎng)率只有10%，但使用率卻達(dá)到了100%。有專(zhuān)家指出，以這樣的速度，用不了多久，這些錢(qián)就會(huì)被花光，業(yè)主們將面臨不斷續(xù)繳的可能。
所以，當(dāng)彩虹城等多小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的專(zhuān)維金被人動(dòng)用的消息一出，專(zhuān)維金該不該動(dòng)？如果動(dòng)，怎樣用得合理透明，馬上成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。
焦點(diǎn)一
專(zhuān)維金該不該動(dòng)？
【業(yè)主】 物業(yè)費(fèi)和公共收益應(yīng)首先落實(shí)好
盡管沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，但是此次牽頭維權(quán)的多位彩虹城小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，專(zhuān)維金有其法定的用途，小區(qū)設(shè)施的維修不是一定非得使用這筆錢(qián)。
業(yè)主們說(shuō)，小區(qū)是2004年入住的，如今已經(jīng)11年，按說(shuō)是可以動(dòng)用專(zhuān)維金維修改造小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。但是，實(shí)際上可以用于小區(qū)的相關(guān)資金有多種，比如物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主公共收益等。如果物業(yè)公司沒(méi)有盡到相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)和維修職責(zé)，沒(méi)有把業(yè)主們繳納的物業(yè)費(fèi)用在實(shí)處，等到小區(qū)設(shè)施損壞、老化到一定程度時(shí)，再申請(qǐng)支取專(zhuān)維金，即便把資金全部用于小區(qū)，業(yè)主們認(rèn)為，這也等于違背了專(zhuān)維金的法定用途，這筆錢(qián)也變相成為物業(yè)費(fèi)。只有把物業(yè)費(fèi)和小區(qū)公共收益實(shí)實(shí)在在用在業(yè)主身上，在這個(gè)前提下，如果仍需資金維修、改造，那時(shí)，業(yè)主們是可以充分理解和接受的。
【物業(yè)】 小區(qū)越舊花錢(qián)越多
昨天，璽萌麗苑小區(qū)物業(yè)向記者出示了施工圖紙以及小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)等材料，力證不存在天價(jià)防水。
物業(yè)公司說(shuō)，業(yè)主質(zhì)疑的是小區(qū)1、2、3號(hào)樓進(jìn)行的防水維修工程，施工日期為2013年5月至6月。所謂防水面積，是指頂層屋面面積、女兒墻面積、頂層陽(yáng)臺(tái)面積之和，每棟樓的工程量為1500多平方米。根據(jù)這種計(jì)算方法，此次防水維修的每平方米單價(jià)為228.58元，而當(dāng)時(shí)每平方米防水的市場(chǎng)價(jià)在230元左右，稱(chēng)不上“天價(jià)防水”。
那么，每平方米12元的專(zhuān)項(xiàng)維修資金分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)是怎么來(lái)的呢？物業(yè)拿出一份分?jǐn)偯骷?xì)表，上面注明了1、2、3號(hào)樓每戶(hù)的建筑面積以及分?jǐn)偡蓊~。用工程預(yù)算總額，除以工程對(duì)應(yīng)建筑物的總面積，即是每平方米所要分?jǐn)偟馁M(fèi)用。“雖然是頂層做防水，但是全樓都要進(jìn)行分?jǐn)?，并不只是頂層的業(yè)主才去分?jǐn)偂?/p>
負(fù)責(zé)計(jì)算分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的工作人員表示，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的系統(tǒng)里是按戶(hù)為單位，不可能有綠地、車(chē)庫(kù)之類(lèi)的戶(hù)頭，所以，有業(yè)主說(shuō)他們“偷換概念”，是一個(gè)誤會(huì)。至于造價(jià)員崔冰的身份問(wèn)題，物業(yè)也拿出了相應(yīng)證據(jù)證明自己沒(méi)有違規(guī)操作。
物業(yè)表示，小區(qū)已入住十余年，近幾年才開(kāi)始動(dòng)用專(zhuān)維金進(jìn)行設(shè)備設(shè)施維修，業(yè)主當(dāng)初繳納的本金并沒(méi)有動(dòng)，目前動(dòng)的只是利息部分。雖然小區(qū)的專(zhuān)維金還很充裕，但物業(yè)顧問(wèn)趙先生對(duì)此并不樂(lè)觀。他表示，隨著小區(qū)年齡的增長(zhǎng)，設(shè)施設(shè)備也越來(lái)越老化，用到專(zhuān)維金的地方也會(huì)越來(lái)越多。“電梯十年大修一次，下一個(gè)維修周期肯定比十年要短，而且越往后錢(qián)花得越多?！?/p>
焦點(diǎn)二
怎樣才算合理使用？
【業(yè)主】專(zhuān)維金用得要讓人信服
彩虹城業(yè)主許先生不久前通過(guò)政府信息公開(kāi)的渠道，從豐臺(tái)區(qū)房管局獲得了小區(qū)2015年關(guān)于專(zhuān)維金的所有遞呈材料。這幾天經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲，他發(fā)現(xiàn)這里面“問(wèn)題”越來(lái)越多。
比如，他指出，在“彩虹城一二區(qū)監(jiān)控、對(duì)講和門(mén)禁更新改造工程”的預(yù)算審核報(bào)告中，顯示的門(mén)禁材質(zhì)是實(shí)木門(mén)，報(bào)價(jià)為每平方米2582.18元。而實(shí)際改造后安裝的卻是不銹鋼單元門(mén)；在溝槽回填一項(xiàng)上，寫(xiě)明的是1000立方米，“這是什么概念？是至少250輛8噸卡車(chē)才能一次運(yùn)完的概念。而監(jiān)控線(xiàn)路入地改造，哪兒用得著這么多回填方？”
“動(dòng)用專(zhuān)維金來(lái)改造房子，我們不是不同意，但是程序要合法，過(guò)程要公開(kāi)，做不到這些，就很難有說(shuō)服力。”一位業(yè)主表示。
【物業(yè)】專(zhuān)項(xiàng)維修資金該花就得花
璽萌麗苑物業(yè)顧問(wèn)趙先生說(shuō)，大中修物業(yè)修不了，就得動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)修。如果不修，就會(huì)存在安全隱患，就不利于房子的保值增值，最后利益受損的還是業(yè)主。
據(jù)介紹，璽萌麗苑小區(qū)目前共動(dòng)用了3次專(zhuān)項(xiàng)維修資金。除了這次防水維修外，維修電梯、更換二次供水裝置各用了一次。其中，防水屬于六種可應(yīng)急使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情形，無(wú)需“雙三分之二”業(yè)主同意，但他們也都按照規(guī)定進(jìn)行了公示。在維修電梯和更換二次供水裝置的時(shí)候，因?yàn)椴粚儆趹?yīng)急情形，物業(yè)公司加了一個(gè)月班，入戶(hù)請(qǐng)業(yè)主簽字?！斑@些簽名都是真實(shí)的。”趙先生表示，沒(méi)有監(jiān)管不行，但是監(jiān)管成本太高也不行。同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該轉(zhuǎn)變想法，專(zhuān)項(xiàng)維修資金該花就得花?！氨热缯?qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做鑒定該修，但是業(yè)主不同意，鑒定費(fèi)就白花了。而鑒定費(fèi)也是從業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金里出的?！?/p>
專(zhuān)家觀點(diǎn)
北京蘭臺(tái)律師事務(wù)所包華在接受記者采訪時(shí)曾表示，今后5到10年，全國(guó)一二線(xiàn)城市商品住宅將全部進(jìn)入大中修的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但目前由于機(jī)制不暢，業(yè)主和物業(yè)在使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金上產(chǎn)生了隔閡。包華認(rèn)為，應(yīng)該從機(jī)制建設(shè)上去解決這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在亟須建立一套可操作的、彼此之間能夠相互制約，同時(shí)又能產(chǎn)生相互信任的機(jī)制，從而保護(hù)業(yè)主的利益。
社區(qū)管理專(zhuān)家陳鳳山認(rèn)為，在現(xiàn)有專(zhuān)維金的使用上，有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管方式是存在問(wèn)題的。比如鑒定和審價(jià)環(huán)節(jié)，有的要找熟人才能辦成事，有的審價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格……都說(shuō)專(zhuān)維金使用難，它不是難在業(yè)主表決門(mén)檻高，癥結(jié)其實(shí)是在程序、機(jī)制出了問(wèn)題。所以，政府部門(mén)在專(zhuān)維金的監(jiān)管上，應(yīng)走社會(huì)化、公開(kāi)化的道路。
本報(bào)記者 王琪鵬 劉琳 J219 J015