房地產業(yè)正在經歷前所未有的陣痛與轉型，這已經成為行業(yè)的共識。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，房地產行業(yè)所面臨的機會已經從過去十年的趨勢性機會，轉變?yōu)榻Y構性機會。在趨勢性機會下，只要進入房地產行業(yè)都能賺錢，但未來房地產企業(yè)的專業(yè)化能力、創(chuàng)新能力是真正能夠在市場上站穩(wěn)腳跟的根本所在。

　　與之觀點類似的人不在少數，中南控股集團董事、中南城市建設投資有限公司總裁陳小平就是其中之一。

　　在陳小平眼中，對房企而言，這是一個“熊”來了的時代。

　　他很喜歡講一個故事：如果把整個房地產行業(yè)比作一片森林，所有的開發(fā)企業(yè)都是森林中的旅行者。在過去，旅行者無論走得快還是走得慢，大家都很安全，并且收獲頗豐。突然有一天，森林里出現(xiàn)了熊，所有人都跑了起來。那些沒有把鞋帶系緊、甚至連鞋都沒穿的企業(yè)就將面臨著被熊吃掉的危險；而這時候，那個蹲下去綁鞋帶的人只要能跑得比同伴快，就有生存的機會。

　　“行業(yè)的結構性調整已經迫在眉睫，兼并、整合、重組、淘汰，不同的企業(yè)面臨不同的命運。對于做好了準備的企業(yè)，只要基本功過硬，未來15年在房地產行業(yè)依然大有可為。”陳小平說。

　　“彎道超車”的機會來臨

　　　與十年前大量企業(yè)盲目涌入不同的是，如今的房地產行業(yè)有一大波企業(yè)正在離場。僅最近兩年，就已有證大置業(yè)、萊茵置業(yè)、華麗家族、浙江廣廈等企業(yè)選擇置出房地產業(yè)務，或宣布退出房地產市場，謀求轉型。與此同時，行業(yè)的潛在退出者也不在少數。

　　陳小平認為，隨著行業(yè)的成熟度不斷提高，消費者日漸理性，屬于房地產行業(yè)的洗牌已經到來。已經可以觀察到行業(yè)的集中度在不斷提高，但與此同時整個房地產市場的總銷售額仍保持比較平穩(wěn)，這就說明房地產業(yè)正在發(fā)生結構性的變化。不具競爭力的企業(yè)在退出市場，而優(yōu)秀的企業(yè)還在不斷擴張。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，2015年1~10月，國內房地產開發(fā)投資額累計人民幣7.880萬億元，同比僅增2.0%，為2009年2月以來最低水平。同期，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期(2.70億平方米)顯著減少。

　　有人說，對房地產而言，已經從適宜快速擴張的增量時代過渡到了存量時代。但在陳小平看來，對企業(yè)來說，任何時候都應當把握機會快速發(fā)展，尤其在行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大改變、壓力陡增的情況下，反而孕育了更多的機會。

　　“眾所周知，在F1方程式比賽中，直道超車比彎道超車的難度更大。相同的道理，在行業(yè)廝殺的時候，優(yōu)秀的企業(yè)才會脫穎而出?，F(xiàn)在房地產行業(yè)正是到了一個結構分化、企業(yè)分化的關口，只要抓住機會就會快速發(fā)展，抓不住機會的就被淘汰。現(xiàn)在這個階段，對房企來說，要么發(fā)展，要么死亡，沒有第三個選擇?！?/p>

　　陳小平深刻地感覺到，對于中南房產而言，這個“超車”的機會正在來臨。在過去的開發(fā)中，中南建設一直以來有一個“數一數二”戰(zhàn)略，即一旦進入一個區(qū)域就要成為該區(qū)域內市場占有率前兩位的開發(fā)企業(yè)。即便是在競爭激烈的一二線城市，中南也依然要求旗下的項目可以做到在3~5公里的直徑范圍內，成為更具競爭力的樓盤。

　　2014年中國房地產企業(yè)銷售排行榜顯示，中南集團憑借207億元的銷售額位列全國第36名?！拔覀兊哪繕耸沁M入第一方陣，未來有一天中南會進入前20名、前10名，提出這個目標我們就有信心實現(xiàn)?！标愋∑奖硎尽?/p>

　　練好基本功的開發(fā)商才能存活

　　　陳小平過去曾多次在不同的公開場合提及，目前房地產發(fā)展只有兩條出路，一是升級，二是轉型。

　　目前，談轉型已經是整個房地產行業(yè)最熱門的議題。2014年下半年以來，全國品牌房企開始集中嘗試“跨界”轉型，以期實現(xiàn)華麗轉身。“地產+X”模式吸引了整個房地產市場及相關產業(yè)的眼球。如互聯(lián)網、養(yǎng)老、商業(yè)服務、智能家居、物業(yè)服務、社區(qū)金融等諸多領域都開始出現(xiàn)房企介入的身影。

　　但陳小平認為，一方面要尋找轉型的機會，尋找一些新的空間，做一些新的嘗試，為今后的發(fā)展尋找潛在的戰(zhàn)略增長點。另一個方面，不管怎么轉型，作為房地產企業(yè)主業(yè)是要加強的，這是房地產與轉型之間的關系。

　　“作為中南來講，我們肯定是要夯實基本功，在此基礎上，需找到未來構成新的增長點的業(yè)務?！彼J為，房企的基本功體現(xiàn)在三個方面：產品及服務的價值、成本以及運營能力。

　　“業(yè)主為什么要買你的房子，吸引力來源于產品和服務的價值；對業(yè)主來說，他們看中的是性價比，也就是價值除以價格，價格的背后是成本；我們要想辦法把價值做大、把成本做小，這就依靠公司背后的運營體系和能力。在如今的行業(yè)背景下，作為企業(yè)這三個方面都需要升級?！标愋∑秸f。

　　2015年對中南建設來說正是轉型升級過程中的關鍵節(jié)點。今年，中南建設提出并踐行“5U+價值地產戰(zhàn)略”，5U+涵蓋了優(yōu)健康、優(yōu)綠色、優(yōu)生活、優(yōu)智慧、優(yōu)品質5大主題內容，正式開啟了中南的品質居住時代。

　　陳小平表示，當下以及未來中國購房群體的主力人群，逐漸由70后、80后過渡到90后。而90后這一代人的消費習慣、生活需求相比上一代人已經有了很大地改變。作為開發(fā)企業(yè)如何準確定位并滿足90后的需求顯得至關重要。

　　“5U+價值地產戰(zhàn)略”中有相當一部分內容正是在此基礎上提出的。例如，為了適應年輕人“懶人經濟”的需求，中南建設在多個項目中推出了郵包驛站、用心小灶、打造社區(qū)商圈等服務，滿足業(yè)主不愿出門的“宅”需求。

　　為了更好地對接市場和消費者，中南成立了專門的產品開發(fā)研究中心來為新興的市場需求把脈。在這個研究中心，研究人員們的課題大到如何通過戶型設計、景觀綠化提升業(yè)主的居住體驗，小到一個家庭需要擺放多少雙鞋，從而設計出與之匹配的儲物空間。

　　陳小平認為，開發(fā)商在提升產品質量的過程中必須要建立一套衡量標準，這樣才有利于規(guī)范化生產。譬如，在“優(yōu)健康”環(huán)節(jié)，中南就提出在戶型設計上，通過專業(yè)的設計保障業(yè)主享受到的陽光能比國家的標準多出20%；在空氣流通的衡量指標上，要求在住宅任何房間的任何位置，空氣流通所需時間不超過180秒，每一口空氣從室外進來到被業(yè)主吸入的時間不超過3分鐘。

　　提升產品和服務品質的同時也對企業(yè)成本控制能力提出了更高的要求。于是，近幾年中南在加快在建工程周期和銷售中周期以及提高中小盤占比方面做出了積極的嘗試和努力。

　　為了加快資金回籠，實現(xiàn)快周轉，中南建設建立了“三先六快”的體系，即在項目操作環(huán)節(jié)“先獲取土地信息”，“先進行市場研判”，“先準備招投標”，最快實現(xiàn)與政府相關部門的對接，把大部分工作前置，再“加快規(guī)劃設計、人員配置、報批報建、招標采購、工程建設、營銷推廣”等。而在這背后是企業(yè)高度精細化的成本管理和高度協(xié)調的運營管理能力的彰顯。

　　據陳小平透露，目前中南建設已經把拿地到銷售的時間控制在六個月左右，相比之下，行業(yè)內的多數企業(yè)這一周轉時間在九個月左右。

　　雞蛋不能放在一個籃子里

　　　曾經，當萬科、綠地在千億房企的競爭中激戰(zhàn)正酣之時，中南建設以造城者的姿態(tài)，手執(zhí)新興城市綜合運營商的大旗，闖入人們視野。過去十年，中南建設憑借其所擅長的大盤開發(fā)模式在三四線城市的“造城運動”中，獲得了大量的機會，實現(xiàn)了企業(yè)的迅速擴張。

　　所謂的大盤開發(fā)模式，即配合政府的城市規(guī)劃和產業(yè)布局，以代建換地。這一模式最大的優(yōu)勢是幫助企業(yè)將土地成本控制在較低的水平。據中南集團財報顯示，2013年中南建設項目平均樓面價為1290元/平方米，2014年上半年，平均樓面價為1463元/平方米。

　　中南建設之所以能將大盤開發(fā)運用得如此嫻熟，有賴于集團全產業(yè)鏈的模式。中南建設能夠支撐從一級開發(fā)到建筑，到地鐵、交通路網、工民建、安裝、裝飾等，再到后期的酒店和商業(yè)的運營，能為當地政府提供一攬子的解決方案和系統(tǒng)的投入方案。

　　陳小平表示，大盤開發(fā)模式出現(xiàn)于相對特定的背景之下，在三四線城市快速的城市化進程當中，這一套模式對支撐中南過去多年的發(fā)展起到了至關重要的作用。

　　由于過去幾年，三四線城市的土地過快的增量供應，造成城市商品房過剩?！叭齑妗钡碾y題正在三四線城市加劇。研究機構的數據顯示，一線城市存量房去化周期為14個月，存量土地去化周期為1.5年；二線城市存量房去化周期在22個月，存量土地為3年；三四線城市存量房去化周期達到48個月，存量土地則高達五年。

　　顯然，在這一背景下，大盤開發(fā)模式開發(fā)周期長、周轉緩慢的缺陷被進一步放大了。陳小平表示，純粹的大盤開發(fā)不足以支撐中南未來一兩年的發(fā)展，現(xiàn)在公司采用的是大小盤并重的開發(fā)模式。

　　陳小平說：“在具備條件的情況下，我們還是會開發(fā)一些大盤。大盤有它的優(yōu)勢，同時我們也會逐步加大中小盤的比例。中小盤的優(yōu)勢在于投資回收期比較短，可以實現(xiàn)快速的資金回籠。在當下周轉速度的快慢對房企至關重要。”

　　近來，過去只專注于三四線城市開發(fā)的中南也逐漸在一二線城市的土拍市場上活躍了起來。公開資料顯示，2014年以來，中南建設已經先后進駐南京、蘇州等二線城市。今年10月，中南建設更是競得了上海奉賢南橋新城的地塊，這被視作集團進軍一線城市的信號。

　　不僅中南如此，以小城市開發(fā)著稱的房企碧桂園也在今年于北京、廣州、上海等地高調拿地，宣布正式參與一線城市的開發(fā)競爭。事實上，進駐一二線城市是從去年下半年開始房地產行業(yè)的共識。業(yè)內普遍認為，一線城市的資源壟斷性及人口導入性，使得在政策寬松的情況下，房企進駐的風險比其他城市要小，同時購買人群的價格承受能力也更強。

　　陳小平表示，對企業(yè)來講，雞蛋不能放在同一個籃子里。中南進駐一二線城市更多地是出于平衡風險、管控風險的考慮。“現(xiàn)在就是要把我們的目標市場做一些分攤，三四線城市做一些優(yōu)化，一二線城市逐步加大比重，通過一二線城市的市場來穩(wěn)定三四線城市可能帶來的危機?！?/p>

　　同時陳小平也認為，三四線城市同樣在面臨分化，一些好的小城市同樣存在機會，房企需要有更好的甄別和選擇的能力。中南最終是要實現(xiàn)一二線城市和三四線城市均衡布局的目標，并不是要全面收縮三四線業(yè)務轉到一二線。

　　“你不知道哪一天又會說房地產市場要宏觀調控了，一線城市的市場對于調控的反應會更加敏感，到那時我們可能又要靠三四線城市的抗風險的能力來平衡一二線城市遇到的問題?！标愋∑秸f。