由彩生活開(kāi)創(chuàng)的物業(yè)公司上市潮才剛剛開(kāi)始。繼彩生活、中海物業(yè)之后，11月25日，擁有“社區(qū)O2O平臺(tái)”的獨(dú)立物業(yè)管理公司中奧到家掛牌港交所，成為第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。同日，花樣年也公告披露，旗下度假物業(yè)管理平臺(tái)——美易家掛牌申請(qǐng)獲批，即將登陸新三板。與此同時(shí)，碧桂園、富力、萬(wàn)科等多家品牌房企也都正計(jì)劃將旗下物管公司分拆上市。值得注意的是，在商業(yè)模式上，除了通過(guò)比拼物業(yè)管理面積取勝的傳統(tǒng)模式之外，更多個(gè)性化的服務(wù)模式，正成為物業(yè)管理公司獲得資本市場(chǎng)青睞的新路徑。

　　物管公司排隊(duì)上市

　　中奧到家成立于2005年9月。作為一家獨(dú)立物業(yè)管理公司，與彩生活及中國(guó)海外旗下的中海物業(yè)不同，中奧到家并沒(méi)有地產(chǎn)母公司的資源扶持。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中奧到家為2013年中國(guó)第三大最有綜合實(shí)力的獨(dú)立物業(yè)管理公司。

　　花樣年旗下的美易家成立于2010年，主要為城市綜合體、寫(xiě)字樓、度假式物業(yè)等提供物業(yè)管理、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)及相關(guān)增值服務(wù)，美易家也是繼彩生活之后，花樣年推向資本市場(chǎng)的第三家公眾公司。

　　自彩生活2014年6月上市之后，各物業(yè)管理公司爭(zhēng)先啟動(dòng)上市計(jì)劃。除了三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司，目前還有7家物業(yè)管理公司成功掛牌新三板，其中開(kāi)元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)等公司以高成長(zhǎng)及特色發(fā)展，成為新三板的亮點(diǎn)物業(yè)管理公司。

　　此外，房企龍頭也開(kāi)始扎堆涌入物業(yè)上市大軍，萬(wàn)科、綠城、富力、碧桂園等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。其中，富力地產(chǎn)在2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上首度披露，富力地產(chǎn)正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市，碧桂園旗下物業(yè)分拆上市計(jì)劃也于日前首次明確進(jìn)程，目前上市工作正在“緊鑼密鼓地推進(jìn)之中”。

　　個(gè)性化服務(wù)模式增值

　　與彩生活、中海物業(yè)等主要以物業(yè)管理面積取勝的傳統(tǒng)模式不同，新掛牌的無(wú)論中奧到家還是美易家，都不再只是比拼規(guī)模。

　　公開(kāi)資料顯示，截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬(wàn)平方米，涉及149項(xiàng)物業(yè)，此前三年間的規(guī)模增長(zhǎng)率為22.7%。今年10月，中海物業(yè)上市時(shí)披露，物業(yè)管理面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米。截至今年6月，彩生活物業(yè)管理面積為2.7億平方米，萬(wàn)科物業(yè)的管理面積為1.1億平方米。

　　物業(yè)管理面積的差距，并沒(méi)有影響資本市場(chǎng)的估值。東亞證券指出，盡管中奧到家2014年市盈率為22.1倍，其同業(yè)平均為27.2倍，然而考慮到中奧到家較小的公司規(guī)模，其估值并不算便宜。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中奧到家特有的管家模式是其成功吸引資本市場(chǎng)的重要原因，此外正在打造的社區(qū)O2O模式，也將成為公司未來(lái)新的盈利點(diǎn)。

　　據(jù)了解，從2007年起，中奧到家向旗下特選物業(yè)提供管家服務(wù)，截至2014年底，該公司已經(jīng)有731名管家。今年3月，中奧到家推出住宅社區(qū)O2O平臺(tái)，和易居、房多多以及一號(hào)店展開(kāi)合作，提供線上線下結(jié)合的到家服務(wù)，開(kāi)啟“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)生活方式。中奧到家表示，社區(qū)O2O將向業(yè)主提供多元化服務(wù)，例如購(gòu)買生鮮食品、家政服務(wù)等，都可以在公司的APP上實(shí)現(xiàn)，然后由公司的管家直接配送到戶。

　　截至2015年6月30日，美易家在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)35個(gè)，管理面積845萬(wàn)平方米，這些物業(yè)項(xiàng)目涉及深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國(guó)12個(gè)省市，初步形成全國(guó)化戰(zhàn)略布局。從物業(yè)面積來(lái)看，美易家在行業(yè)中也并不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　但與目前已有的度假租賃運(yùn)營(yíng)模式均有所不同，美易家模式將是由線下到線上，整合線下線上資源，采取類酒店式的服務(wù)方式，通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)托管和度假物業(yè)綜合性服務(wù)，把大量沉淀的度假物業(yè)資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化手段盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的再造與重塑。

　　花樣年控股董事局主席潘軍表示，美易家不會(huì)走“燒錢”的傳統(tǒng)模式，未來(lái)將依托穩(wěn)健的盈利能力和低成本線下服務(wù)來(lái)展開(kāi)，“我們理解開(kāi)發(fā)商，更懂物業(yè)經(jīng)營(yíng)，有成熟的酒店管理標(biāo)準(zhǔn)體系、文旅資源，以及出色的線下成本管控能力?！?/p>

　　微利行業(yè)的利潤(rùn)蛋糕

　　除了個(gè)性化的服務(wù)模式，高毛利是上述兩家物業(yè)公司成功掛牌的另一大法寶。

　　作為一家專為中高端住宅提供服務(wù)的第三方物業(yè)公司，中奧到家以高毛利著稱。過(guò)去三年，中奧到家的毛利率分別為19%、26.8%和33.4%，同樣主要采用包干制收費(fèi)模式的中海物業(yè)，2014年的毛利率為17.9%，而中奧的單位面積毛利貢獻(xiàn)同樣居于高水平。

　　與中奧到家一樣不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的美易家，其綜合毛利率、凈資產(chǎn)收益率等盈利指標(biāo)卻在行業(yè)內(nèi)排名靠前。

　　根據(jù)美易家公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)，2014年美易家的綜合毛利率達(dá)到44.57%，即便比起剛登陸港交所的中海物業(yè)(19%)、中奧到家(33.42%)，美易家的毛利率都明顯高出不少。此外，美易家的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)甚至高達(dá)71.86%，為盛全物業(yè)的4倍、物管股份的3.8倍、索克物業(yè)的12倍。

　　花樣年表示，美易家的高毛利率和ROE水平，得益于其相對(duì)高端的市場(chǎng)定位以及創(chuàng)新服務(wù)等增值業(yè)務(wù)比重持續(xù)上升。有券商人士評(píng)論，美易家在新三板掛牌申請(qǐng)快速獲批與其業(yè)績(jī)表現(xiàn)不無(wú)關(guān)系，它的多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在新三板同類公司中完美勝出，打破了“物業(yè)屬微利行業(yè)”的傳統(tǒng)定義。

　　房企轉(zhuǎn)型新“抓手”

　　伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的到來(lái)，與新房相關(guān)的業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣度的下降而逐漸見(jiàn)頂，但與此同時(shí)，與存量房增值相關(guān)的業(yè)務(wù)，卻仍然是一片藍(lán)海。

　　“過(guò)去十五年，房地產(chǎn)為買房賣房服務(wù)，現(xiàn)在是為住房服務(wù)”，易居中國(guó)董事局主席兼總裁周忻說(shuō)，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)最重要的抓手，所以易居中國(guó)將業(yè)務(wù)重點(diǎn)延伸擴(kuò)展到了社區(qū)服務(wù)，易居中國(guó)旗下的實(shí)惠平臺(tái)與中奧聯(lián)手將會(huì)打造O2O社區(qū)增值服務(wù)平臺(tái)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式過(guò)于粗糙，成本高企營(yíng)運(yùn)艱難，但并不是說(shuō)住宅物業(yè)管理就不能夠掙錢，關(guān)鍵還在于營(yíng)運(yùn)思維的轉(zhuǎn)變。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠表示，如果把物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)從保值增值房屋擴(kuò)展到社區(qū)醫(yī)院、家政、教育等增值服務(wù)領(lǐng)域，加上數(shù)以億計(jì)的業(yè)主，物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模過(guò)萬(wàn)億不是沒(méi)有可能。加上資本市場(chǎng)的對(duì)接，物業(yè)領(lǐng)域一定會(huì)產(chǎn)生王健林那種人物，中國(guó)首富可能誕生于物業(yè)領(lǐng)域。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林京華時(shí)報(bào)制圖吳尚楠