隨著近期多個項目入市成交，使通州樓市再度站到市場聚光燈下，讓過去幾個月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，通州利好很明確，但因為通州限購升級，采取了嚴格的限購政策，抑制住了房價上漲幅度，目前通州住宅已經(jīng)很難再出現(xiàn)今年上半年炒作現(xiàn)象。

　　多個通州項目入市

　　繼珠江國際城、珠江拉維小鎮(zhèn)、珠江東都國際及珠江四季悅城之后，時隔兩年，珠江地產(chǎn)再傳即將在通州推出新品的消息。

　　珠江地產(chǎn)相關負責人表示，珠江地產(chǎn)確實有新品上市，但并非新項目，而是位于馬駒橋的珠江四季悅城的三期產(chǎn)品——珠江悅景園。據(jù)介紹，珠江悅景園是珠江四季悅城的三期產(chǎn)品，是該項目年末推出的全新升級產(chǎn)品。

　　11月28日，珠江四季悅城全新升級新品——珠江悅景園樣板間迎來首次對外開放，推出了兩組全功能產(chǎn)品：65平米三居戶型和90平米五居戶型，空間使用率達到了1.7倍。項目負責人表示，項目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，預計12月月底入市，“樣板間開放當日一共來了200組客戶，總計400余人，來訪人數(shù)還是超出我們預期。反映購房者對于產(chǎn)品和通州區(qū)域未來發(fā)展的認可?！?/p>

　　即將入市珠江悅景園只是近期通州即將入市的項目之一，朝北8080項目在近期熱銷的情況下，加推了100套優(yōu)質(zhì)房源。通州區(qū)怡樂中路與怡樂中街交叉口京貿(mào)國際公館項目預計12月將加推一棟高層，戶型為108平米三居。

　　位于八通線臨河里站北側的華業(yè)東方玫瑰預計2015年年底加推商住產(chǎn)品，即玫瑰SOHO，預計均價為26000元/平米。

　　11月8日，限購令后首個拿到預售證的運河核心區(qū)項目——保利大都匯一經(jīng)開盤，便獲得了熱銷，當天的認購金額達到了12億元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，通州全月商住成交突破1000套，成交均價也達到了每平米29198元的高點。亞豪機構統(tǒng)計顯示，11月成交排名前十項目當中，華業(yè)·新北京中心、保利大都匯兩個通州區(qū)的商住項目更是分別以351套與316套的成交高居前兩位。

　　難現(xiàn)炒作現(xiàn)象

　　通州項目再度密集入市，也讓過去幾個月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。

　　7月，富力運河十號成為運河區(qū)首個拿到預售證的項目，3.9萬-4.1萬元的均價將通州商住項目抬升到一個新高度。然而，此后其他項目就一直處在“預售證沒下來”的狀態(tài)。

　　通州定位北京市行政副中心后，核心區(qū)項目開始出現(xiàn)價格走高、外圍項目捂盤惜售的現(xiàn)象。為打擊哄抬房價現(xiàn)象，8月中旬，北京市住建委發(fā)布重磅消息——通州購房限購政策升級，將優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問題。規(guī)定明確，已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。

　　通州限購令出臺，給燒得發(fā)燙的通州澆了一瓢冷水，通州區(qū)的交易量比限購前明顯回落，回落到副中心建設消息傳出之前、市場比較平穩(wěn)正常運行時的水平。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交238套，占到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達25%，接下來的兩個月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高，占全部成交比重維持在22%左右。但是進入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢，由此，通州區(qū)樓市成交下行趨勢已成定局。

　　“盡管目前通州項目入市在增加，但是，在通州限購政策之下，通州房地產(chǎn)還是保持一個平穩(wěn)的態(tài)勢，特別是商品住宅，客戶來訪量和成交量沒有出現(xiàn)明顯反彈，目前通州住宅已經(jīng)很難再出現(xiàn)今年上半年炒作現(xiàn)象?！蓖ㄖ菽稠椖控撠熑吮硎?，通州利好很明確，但因為通州限購升級，采取了嚴格的限購政策，抑制住了房價上漲幅度。

　　樓市產(chǎn)品多元

　　剛剛閉幕的市委十一屆八次全會進一步明確了要“集中力量建設通州行政副中心”，并對“十三五”期間通州要率先開展的重點工作進行了部署，明確表示2017年市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入通州。

　　通州區(qū)域住宅限購政策備受關注，關于這一政策近期是否會取消的問題，通州區(qū)有關負責人表示：“沒有收到取消限購的通知，目前應該不會取消?！?/p>

　　事實上，經(jīng)歷上半年通州樓市部分項目借副中心炒作，到限購令出臺之后的迅速降溫，通州樓市也在反思房地產(chǎn)與城市建設的關系?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)應該在通州發(fā)展新時期促進通州城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)布局起到促進作用，而不應該炒作房價?！蓖ㄖ菽稠椖控撠熑吮硎?。

　　作為北京唯一的城市副中心，通州運河核心區(qū)被規(guī)劃為高端商務區(qū)，意在承接北京中央商務區(qū)的外溢需求，打造通州自己的中央商務區(qū)。在住宅產(chǎn)品之外，通州樓市產(chǎn)品更加多元，也更具差異化，目前，運河核心區(qū)聚集了保利大都匯、華業(yè)新北京中心、富華長安運河、綠地中央廣場以及富力、復地等項目。云集在區(qū)域的品牌房企也形成了差異化的定位。比如保利大都匯主要依托集團文化藝術產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造商務藝術綜合體；綠地憑借多年商辦經(jīng)驗，打造智能辦公寫字樓；華業(yè)新北京中心以小戶型公寓為主；富華則主打企業(yè)獨棟產(chǎn)品。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為：運河核心區(qū)的定位是以發(fā)展高端商務為核心，疏解中心城區(qū)的商務功能、提升消費功能、補充國際功能、集聚文化功能的重要載體。為了引進大型企業(yè)進駐，自2010年以來，運河核心區(qū)共出讓了41宗多功能用地，規(guī)劃建面366萬平方米。但一個片區(qū)需要更復合化的功能才能充分滿足區(qū)域發(fā)展的需要，運河核心區(qū)也是如此。

　　處于補短板階段

　　作為北京疏解戰(zhàn)略下的重要一步棋，行政副中心的建設規(guī)劃牽動多方神經(jīng)。通州毫無疑問已經(jīng)變身潛力股，但是，就目前而言，通州還需不少短板要補。

　　北京市社會科學院副院長趙弘表示，通州定位為行政副中心之后，將迎來大量的交通出行需求，尤其是連接中心城與通州的出行需求?，F(xiàn)有的道路負荷比較重，京通快速、朝陽北路、朝陽路甚至京哈高速早晚高峰時段經(jīng)常擁堵。因此，可以探索新修快速路，或者對現(xiàn)有道路進行提級改造，以滿足激增的出行需求。

　　與順義、朝陽等區(qū)域相比，產(chǎn)業(yè)不足是通州短板之一，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通州一直存在引入人口資源過多而產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的矛盾，導致該地區(qū)出現(xiàn)了潮汐式交通壓力。

　　通州的產(chǎn)業(yè)短板也從通州商辦產(chǎn)品反映出來，第一太平戴維斯此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前通州區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目租金在每平方米每月100～120元，售價水平是在每平方米2萬到3萬之間。目前所有乙級以上的寫字樓，加起來約有30萬平方米，根據(jù)統(tǒng)計，存量僅占全市甲級寫字樓總存量的三十分之一的水平，所以通州目前的商務氛圍處于起步的階段。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，在目前的商用物業(yè)市場來看，通州現(xiàn)在是一個比較滯后的水平，主要反映在兩個方面，從寫字樓市場看，絕大多數(shù)項目為散售項目，是以小業(yè)主即個人投資者持有為主，所以這個在一定程度上影響了租賃的品質(zhì)和租賃水平。除此之外，雖然區(qū)域居住人口龐大，但商業(yè)項目定位較為低端，這在去年萬達廣場及京通羅斯福開業(yè)后才有所改善。

　　郭毅表示，通州除了高端辦公商務之外，也需要一定體量的商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)作為區(qū)域的輔助功能，從而實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)部各項城市功能有機地運轉，避免再次出現(xiàn)空城、睡城的現(xiàn)象。因此運河核心區(qū)的商住公寓配備了天然氣，實則是建立在區(qū)域發(fā)展的角度上，為了更好地服務于企業(yè)辦公、高端人才而提供的基礎設施之一。

　　郭毅預計，通州定位為行政副中心之后，發(fā)展藍圖正在一步步落到實處，這將為區(qū)域樓市持續(xù)輸入價值，從而支撐房價上漲。但是，通州住宅價格受到加強版限購令的制約，短期內(nèi)房價上漲乏力。

　　京華時報記者邢飛