17萬(wàn)套存量，并沒(méi)有想象中那么可怕

　　潛在供應(yīng)量減少，火爆銷售依舊延續(xù)

　　□本報(bào)記者 張峰

　　繼9月份突破16萬(wàn)套之后，11月24日，杭州市區(qū)（含主城、余杭、蕭山）新房庫(kù)存量再升一階，突破了17萬(wàn)套，再度刷新歷史紀(jì)錄，加上習(xí)近平主席在召開(kāi)財(cái)經(jīng)會(huì)議時(shí)提出“去庫(kù)存”，一時(shí)間庫(kù)存話題再次被引爆，瞬間升格為基本國(guó)策。

　　還記得杭州去年12月突破15萬(wàn)套以來(lái)，市區(qū)新房庫(kù)存量用了10個(gè)月才站上16萬(wàn)套的臺(tái)階，而如今從16萬(wàn)套增至17萬(wàn)套，僅用了2個(gè)多月。雖然這一數(shù)字在短短幾天后就被火爆的銷量沖淡，但杭州商品房存量高企卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　余杭存量最大 主城區(qū)分化明顯

　　如果按照當(dāng)前市區(qū)商品房月均1萬(wàn)套的去化，假設(shè)未來(lái)開(kāi)發(fā)商不再領(lǐng)取新的預(yù)售證，當(dāng)下杭州市區(qū)庫(kù)存要近17個(gè)月才能消化。

　　據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)是近期市區(qū)新房庫(kù)存增長(zhǎng)的主力。截至11月24日，主城區(qū)在兩個(gè)月中商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存由40519套增長(zhǎng)至46180套，暴漲了5661套。與去年11月末的庫(kù)存量相比，主城區(qū)增長(zhǎng)16537套。

　　從各板塊情況來(lái)看，余杭一直是杭州存量重災(zāi)區(qū)。截至11月底，余杭區(qū)可售套數(shù)為57871套，這些項(xiàng)目集中于良渚和臨平兩大區(qū)域，而這些區(qū)域不少都是賣了很久的大體量項(xiàng)目，去化周期較長(zhǎng)，不少項(xiàng)目慢慢變成了現(xiàn)房銷售。

　　主城區(qū)各區(qū)域之間的情況分化比較嚴(yán)重，近來(lái)地王頻出的濱江區(qū)存量較少，目前區(qū)域內(nèi)商品住宅可售面積在384551平方米，除了純新住宅樓盤(pán)嘉凱城杭州中凱城市之光幾乎無(wú)新房可售，但是像賀田尚城、鉑金名筑、綠城蓮園之類的老盤(pán)卻仍在默默拖著后腿。而存量最多的區(qū)域是江干區(qū)，城東新城、九堡、下沙等區(qū)域在多年前曾大量推地，然而由于后期配套乏力，致使部分項(xiàng)目去化困難。

　　從透明售房網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)可以看到，越是庫(kù)存嚴(yán)重，各區(qū)域之間的成交越是分化的厲害，和成交數(shù)量較少的上城區(qū)和下城區(qū)相比，江干區(qū)的成交數(shù)量幾乎是這兩個(gè)區(qū)域的10倍左右。

　　去庫(kù)存壓力主要集中于商業(yè)地產(chǎn) 住宅更好賣

　　而從物業(yè)類型來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是也是庫(kù)存話題中繞不開(kāi)的一道坎。

　　眾所周知，杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直成交艱難，尤其是在今年住宅行情狂飆的情況下，商業(yè)地產(chǎn)卻并沒(méi)有被明顯帶動(dòng)起來(lái)，反而有時(shí)候會(huì)受到住宅成交量高企的壓制。

　　截至11月底，杭州市區(qū)商業(yè)房源可售面積高達(dá)750萬(wàn)方，去化周期高達(dá)47.3個(gè)月，相較于2014年7月底僅僅縮短了3.2個(gè)月。由此可見(jiàn)，杭州樓市的去庫(kù)存壓力其實(shí)多在商業(yè)地產(chǎn)上，目前商業(yè)地產(chǎn)和住宅的去化周期比已達(dá)4.6：1！

　　透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占比僅為12.4%，等到7月，這一占比終于增長(zhǎng)為18.8%。直到三季度開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才實(shí)現(xiàn)18%以上的月均市場(chǎng)占有率。到了11月，這一占比才增長(zhǎng)至22.9%。

　　拿地速度不如銷售速度 杭州實(shí)際庫(kù)存在減少

　　17萬(wàn)套的庫(kù)存真的有那么可怕嗎？不少業(yè)內(nèi)人士表示無(wú)需過(guò)度恐慌，因?yàn)檫@個(gè)庫(kù)存僅僅是顯性庫(kù)存，而實(shí)際上今年杭州總的庫(kù)存其實(shí)是在降低的。

　　商品房的庫(kù)存分為兩部分，一部分是已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的顯性庫(kù)存，就是17萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字；另一部分是購(gòu)置土地尚未開(kāi)發(fā)，和開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)，但是還沒(méi)有領(lǐng)取預(yù)售證的部分，這個(gè)也就是所謂的隱性庫(kù)存。浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛曾形象的說(shuō)：“顯性庫(kù)存只能反映出“貨架”上的庫(kù)存水平，而貨架上的商品多，不見(jiàn)得整個(gè)倉(cāng)庫(kù)里的商品多?！?/p>

　　事實(shí)上，杭州住宅庫(kù)存占比今年來(lái)一直呈持續(xù)下降趨勢(shì)。據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月底，杭州市區(qū)住宅存量9.6萬(wàn)套，套數(shù)占到總庫(kù)存的57.2%，相較于2014年7月局部放開(kāi)限購(gòu)時(shí)減少了12個(gè)百分點(diǎn)；這一可售套數(shù)相較去年同期已減少2822套，如果以近6個(gè)月杭州市區(qū)住宅月均成交套數(shù)來(lái)計(jì)算去化周期，11月底的住宅去化周期為10.3個(gè)月，已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月下降，比起2014年7月底已整整縮短了13.4個(gè)月。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1-11月杭州商品房銷售面積為1116萬(wàn)平方米，而同期開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地可見(jiàn)面積為720萬(wàn)平方米，可見(jiàn)庫(kù)存流出量為400萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，杭州前11個(gè)月庫(kù)存是在減少的。

　　“八連萬(wàn)”之后　火爆銷售還在延續(xù)

　　就在庫(kù)存一路攀高的同時(shí)，杭州今年的商品房銷售量同樣攀上了一個(gè)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月末，年內(nèi)市區(qū)新房成交111294套，成交金額1877.1億元，均成功反超歷史任一年度總量，登上歷史新高度。就在剛剛過(guò)去的11月，杭州市區(qū)商品房一共成交12182套，樓市月成交創(chuàng)下罕見(jiàn)的“八連萬(wàn)”神奇行情，風(fēng)頭甚至勁過(guò)“金九銀十”。

　　這與今年一系列的政策刺激樓市持續(xù)回暖不無(wú)關(guān)系，不少開(kāi)發(fā)商在今年都有了不錯(cuò)的成績(jī)，也出現(xiàn)了不少已經(jīng)銷售過(guò)千套的項(xiàng)目。

　　據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月，銷量套數(shù)前十的項(xiàng)目中有6個(gè)超過(guò)一千套，其中位于臨平的商業(yè)項(xiàng)目萬(wàn)寶城項(xiàng)目簽約了2329套位列第一，而住宅項(xiàng)目中位于未來(lái)科技城的EFC歐美金融城今年多次加推售罄，累計(jì)銷售1564套。除此之外，華元?dú)g樂(lè)城、綠都御景藍(lán)灣、濱江萬(wàn)家名城、濱江東方海岸都超過(guò)了1000套。

　　而杭州商品房庫(kù)存17萬(wàn)套的峰值也僅僅維持了幾天，之后又立即回落，可見(jiàn)目前的去化速度依舊不慢，截至12月9日，杭州市區(qū)新房庫(kù)存168044套。

　　12月大波新盤(pán)入市 存銷或?qū)⑴市赂?/p>

　　2015即將收官，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)樘炝康膸?kù)存而畏首畏尾，反而因?yàn)榛鸨氖袌?chǎng)而蠢蠢欲動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，12杭城預(yù)計(jì)約有48盤(pán)開(kāi)推新房源，其中首開(kāi)新盤(pán)高達(dá)32個(gè)，占8成。首次亮相的新盤(pán)陣營(yíng)中，大都集中在余杭蕭山兩區(qū)，這些新盤(pán)的集中亮相勢(shì)必會(huì)給年底樓市帶來(lái)一段沖擊波。

　　其中蕭山區(qū)是年末推盤(pán)的重點(diǎn)，新城·香悅半島、京港國(guó)際、眾安白馬御府、順發(fā)旭輝·國(guó)悅府、東南錢江藍(lán)灣、中贏·金城里以及湖畔公寓，都是首次露面的新項(xiàng)目。另外，未來(lái)科技城也有不少新房源將在12月入市，例如西溪八方城、新城·峰璟、新湖·菲林、北大資源·海港城等。

　　濱江亮相的以商業(yè)項(xiàng)目為主，升華·悅晟中心、華聯(lián)·星光時(shí)代、中贏·康康谷三個(gè)不同類型的商業(yè)產(chǎn)品全部選擇在年底首次亮相，而唯一一個(gè)全新的住宅項(xiàng)目嘉凱城·中凱城市之光推盤(pán)計(jì)劃從11月延遲到本月。

　　與此同時(shí)，在杭州一哥地位岌岌可危的情況下，幾乎在房博會(huì)“包場(chǎng)”的綠城，也將在12月進(jìn)行最后一輪沖刺，將二次加推綠城·楊柳郡，并首次開(kāi)盤(pán)綠城·留香園項(xiàng)目。

　　隨著最后一個(gè)月的新盤(pán)入市以及銷量沖刺，2015年不論是銷售量還是庫(kù)存量都將攀上一個(gè)新的高峰。