去年，深圳樓市可謂“任性”。廣州日?qǐng)?bào)記者軒慧攝
2015年的樓市量?jī)r(jià)齊漲創(chuàng)新高 2016年面對(duì)量?jī)r(jià)有所調(diào)整的壓力走勢(shì)將如何
文/廣州日?qǐng)?bào)記者肖陸軍 通訊員鄭煥莉、唐儷瑕
從年初1月的全市一手住宅成交均價(jià)26691元/㎡，到年尾12月的成交均價(jià)42476元/㎡，2015年深圳樓市一路量?jī)r(jià)齊升的瘋狂勢(shì)頭，在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)唱了臺(tái)絕對(duì)的重頭戲。2016年走勢(shì)如何？中原地產(chǎn)研究中心分析稱(chēng)2016年深圳樓市面臨量?jī)r(jià)調(diào)整的壓力；中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則在3日發(fā)長(zhǎng)文分析稱(chēng)深圳樓市崩盤(pán)的可能性不大，“崩盤(pán)”論是一種危言。
新房：
量?jī)r(jià)齊漲創(chuàng)歷史 均價(jià)破“4萬(wàn)”
根據(jù)深圳市規(guī)土委官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，2015年深圳新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)突出，創(chuàng)下歷史新高。整體來(lái)看，全年供應(yīng)居歷史高位，達(dá)675萬(wàn)㎡，同比增加26%。在市場(chǎng)火熱的情況下，一些之前未準(zhǔn)備入市的項(xiàng)目也借機(jī)入市。
2015年全年，深圳共成交新建商品住宅66450套，成交面積665.89萬(wàn)平方米，同比分別上漲58.65%和65.21%。價(jià)格方面，在二手房的帶動(dòng)下2015年漲幅也是驚人，2015年11月深圳單月成交均價(jià)沖高至44761元/㎡，同比上漲69%，為2008年以來(lái)最大漲幅。
深圳中原研究中心年報(bào)指出，縱觀全年市場(chǎng)，整體成交氛圍高漲，但月度受政策與宏觀經(jīng)濟(jì)影響明顯，波動(dòng)較大，呈現(xiàn)明顯的W格局。在市場(chǎng)火爆的第二季度，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率高達(dá)88%。尤其是接連兩次降準(zhǔn)降息，近30個(gè)項(xiàng)目入市當(dāng)天開(kāi)盤(pán)售罄。6月底，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，第三季度的平均銷(xiāo)售率不到70%。10月之后，市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整之后進(jìn)入回升階段，雖然個(gè)別大型項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，但整體銷(xiāo)售率僅為76%，仍遠(yuǎn)低于二季度水平。
二手：
12月成交破1.2萬(wàn)套 均價(jià)升至4.1萬(wàn)元/㎡
深圳二手樓市去年成交同樣火爆，成交量?jī)H次于2009年。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，去年全市二手住宅共成交12.7萬(wàn)套約1060萬(wàn)㎡，同比大幅增加約120%。而家家順?lè)慨a(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從成交均價(jià)來(lái)看，深圳二手房?jī)r(jià)去年一路飆升，從年初的2.5萬(wàn)元均價(jià)飆升至12月的4.1萬(wàn)元，全年上漲66%。
剛剛過(guò)去的12月，深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)依然十分強(qiáng)勁。據(jù)家家順?lè)慨a(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月深圳市二手房成交13950套，環(huán)比上漲29.92%，成交面積超過(guò)120萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲23.76%，其中二手住宅成交12693套，環(huán)比上漲32.3%，成交均價(jià)41580元/㎡，環(huán)比上漲7.4%，成交持續(xù)走高，量?jī)r(jià)齊升。
家家順?lè)慨a(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年年二手房成交基本呈“中間大、兩頭小”的走勢(shì)，去年上半年成交量從低位走高，直至7月達(dá)到全年最高峰，成交17640套，下半年開(kāi)始逐漸下滑。從半年走勢(shì)來(lái)看，下半年成交趨勢(shì)基本呈現(xiàn)V字形走勢(shì)，8月份開(kāi)始下滑直至10月觸底7610套，11～12月開(kāi)始大幅觸底反彈，12月二手商品房突破1.3萬(wàn)套，二手住宅突破1.2萬(wàn)套。
按照往年市場(chǎng)成交經(jīng)驗(yàn)，年末通常是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡期，但是去年年末樓市卻異常火爆，成交持續(xù)創(chuàng)同期新高。家家順營(yíng)銷(xiāo)副總裁張國(guó)庫(kù)表示，這與去年的政策利好有關(guān)，潛在剛需客的購(gòu)買(mǎi)欲望被刺激起來(lái)。
展望2016：預(yù)計(jì)漲幅放緩 火爆行情料難復(fù)制
房地產(chǎn)去庫(kù)存是2016年樓市的重點(diǎn)，深圳住房一直供不應(yīng)求，去庫(kù)存對(duì)深圳也將會(huì)有一定的促進(jìn)作用。深圳中原2015年年報(bào)分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016 年深圳入市的新房將在2015年的基礎(chǔ)上小幅增加，但是新房?jī)r(jià)格會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅將明顯放緩。無(wú)論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、全國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)以及深圳樓市的狀態(tài)來(lái)講，2016年深圳市場(chǎng)將很難復(fù)制2015的火爆行情。在各種復(fù)雜因素，尤其是在相對(duì)較緊的資金面和2015年的高基數(shù)效應(yīng)壓制下，2016年深圳樓市會(huì)承受成交量及價(jià)格有所調(diào)整的壓力。
深圳樓市會(huì)不會(huì)在高漲之后面臨“崩盤(pán)”？地產(chǎn)業(yè)界對(duì)此一直各執(zhí)己見(jiàn)。宋丁在本月3日就深圳樓市會(huì)不會(huì)“崩盤(pán)”發(fā)表長(zhǎng)文，從低庫(kù)存量、常住人口的有效需求、信貸安全、資金活躍度和城市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)五方面進(jìn)行深入分析，表示深圳樓市“崩盤(pán)”的可能性不大，更多的是一種危言。
“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是不是就一定會(huì)下跌呢？不一定，這一輪上漲，我認(rèn)為不是單一的城市供需關(guān)系決定的，而是全國(guó)樓市開(kāi)放式資本平衡配置的市場(chǎng)力量引導(dǎo)下形成新的城市估值，進(jìn)而形成城市特定的資產(chǎn)價(jià)格。像深圳這樣的國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市，需要越來(lái)越顯示其全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的特殊價(jià)值，越來(lái)越多的資本會(huì)來(lái)這里尋求更大的增值空間，這必然助推深圳的資產(chǎn)價(jià)格，去年房?jī)r(jià)的上漲深刻反映了這種資本全國(guó)平衡配置的大趨勢(shì)?！彼味”硎?。
2015樓市
【關(guān)鍵詞】
“毀約”
2015年3月后，深圳房?jī)r(jià)如坐上了火箭一般，尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區(qū)為甚，短短兩月內(nèi)二手房?jī)r(jià)普漲30%，部分樓盤(pán)大漲50%。伴隨而來(lái)的是“業(yè)主毀約潮”。據(jù)報(bào)道，截至2015年6月，深圳中院進(jìn)入訴訟階段的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件就超過(guò)了2000起。
“日光”
體育館萬(wàn)人開(kāi)盤(pán)搶房、通宵排隊(duì)買(mǎi)房、紅色暴雨中排隊(duì)買(mǎi)房……過(guò)去一年，深圳出現(xiàn)了不少日光盤(pán)時(shí)光盤(pán)。
2015年4月10日晚，超過(guò)150名認(rèn)籌購(gòu)房者在龍華星河傳奇售樓中心通宵排隊(duì)，只為在第二天開(kāi)盤(pán)時(shí)搶得一房。5月23日，深圳掛出紅色暴雨預(yù)警信號(hào)，地處龍華的中海錦城二期當(dāng)天在福田大中華國(guó)際交易中心開(kāi)盤(pán)，近4000名購(gòu)房者冒雨排隊(duì)買(mǎi)房。11月7日，鴻榮源·壹城中心開(kāi)盤(pán)，近萬(wàn)人到場(chǎng)規(guī)模直追演唱會(huì)。