齊魯晚報(bào)濟(jì)南3月24日訊(記者 韓笑) 各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定。24日，財(cái)政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》稱，對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　“這意味著，在過渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計(jì)稅，增值稅是按照不含稅銷售額計(jì)稅，稅負(fù)還略有降低?！必?cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星分析。

　　根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額(不含稅)，銷售額＝含稅銷售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬元(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1 . 05)×0 . 05＝7 . 14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0 . 05=7 . 5萬。營改增降稅7 . 5-7 . 14=0 . 36萬。

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　　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為11%

　　據(jù)新華社北京3月24日專電財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則，意味著營改增全面收官進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

　　兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個(gè)文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點(diǎn)后的方案內(nèi)容。

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。