前不久，溫州“土地證續(xù)期”案例被炒得沸沸揚揚，土地使用權到期可能要交高昂的續(xù)期費，這也引發(fā)了市民對于商品房土地年限的關注。連日來，有讀者向揚子晚報96096熱線報料，稱位于南京河西一家對外報價每平方米高達4.5萬元的豪宅海玥名都，還未開盤，其土地使用年限就已悄悄耗掉了14年，被質疑價值嚴重縮水，成為名副其實的“短命”樓盤。對此，揚子晚報記者進行了探訪，房地產專家表示，購買這類樓盤，需要警惕其潛在的“貶值”，尤其是流轉到二手房市場上時，則格外明顯。揚子晚報全媒體記者 宋南飛
“短命盤”探訪
自稱均價4.5萬元 “新盤”土地年限已“蒸發(fā)”14年
海玥名都為上海建工開發(fā)建設，地處河西中部。記者聯(lián)系了一名售樓員，他告訴記者，項目計劃5月底開盤，銷售價格雖然沒有下來，但均價4.5萬元/㎡是可以肯定的。
“像8號樓180㎡的邊戶，樓層好些，價格估計要到5萬了?！边@位售樓員說。末了，他又補充了一句，“我手上好多客戶根本不問價格，只要能買到房就行，房子根本就不愁賣。”當記者詢問售樓員土地使用年限是多少年時，售樓員答復是70年，純住宅用地。記者又追問，土地是哪一年的？這位售樓員明顯遲疑了一下，答道：“2002年的地，因為這塊地是上海建工從南京奧和手上轉來的，時間有點長?！?/p>
隨后，記者了解到，海玥名都樓盤為整體交付，交房時間預定要到2018年。算起來，從2002年拿地，即使截至目前記者探訪時止，該樓盤的土地使用年限已經縮水了14年；如果等到兩年后拿房，該樓盤16年的土地使用年限已然蒸發(fā)。
2002年就拍出的地 2014年央企“退市令”中轉手
記者查詢歷史資料發(fā)現，海玥名都這塊地原為南京奧和房地產有限公司所有，奧和房產的出資人為南京奧體建設開發(fā)有限責任公司，相關的資料顯示，該公司的出資比例為100%。而奧和房產名下主要資產為奧體新城B3存量地塊，即現在的海玥名都項目用地，地塊面積約9.3萬㎡，容積率2.2。該地塊也是奧體建設公司2002年取得的住宅地塊中，分期開發(fā)所剩的最后一塊土地。
2010年3月，國務院國資委要求78家不以房地產為主業(yè)的央企退出房地產業(yè)后，2013年8月31日，南京發(fā)布首個國資房企“退市令”——《南京市國資房地產企業(yè)退出一般商品房開發(fā)領域工作實施意見》，明令33家市屬國有全資、控股房地產企業(yè)及參股房地產企業(yè)股權，必須于當年12月31日前退出一般商品房開發(fā)。
正因如此，奧和房產還未及開發(fā)該地塊，就按照相關的規(guī)定開始轉讓該地塊，而海玥名都樓盤的用地也就在這樣的“退市令”中被轉讓并開發(fā)。2014年1月29日，上海建工集團全資子公司上海建工房產有限公司參加南京產權交易中心組織的奧和房產100%股權轉讓現場競價交易，并以35.2億元競得該項股權，隨后進入開發(fā)及相關后續(xù)行為。
新樓盤要防“潛規(guī)則”
市民常忽略“地齡”，開發(fā)商也不會主動提
如此說來，該樓盤70年的土地使用年限，如此至售賣時，實際已經縮水至只剩56年。然而，記者發(fā)現，該樓盤的房價卻與周邊并無“地齡”問題的項目相差無幾。以海玥名都首次開盤將推的160㎡三房房源為例，按照4.5萬元/㎡的均價計算，這套房子的總價高達720萬元。首次推盤最大戶型會推240㎡的四房，這樣的一套豪宅就得上千萬元。
對此，也有開發(fā)商坦言，在目前的新房市場上，購房者關注的主要是房屋品質，少有人會去關注土地使用權年限，所以開發(fā)商在對房子定價時自然也不會將土地使用權年限縮水考慮進去，而是根據地段、配套，參考周邊新房定價，在銷售時，也往往不會主動將這一劣勢明確告知買房人。
而記者采訪了多位購房人，他們幾乎沒有人會主動關注所購樓盤的土地年限問題。對于新樓盤，他們更在乎的是價格和品質，往往忽略了土地年限問題。
這種“新房”三五年后轉手，房齡就已20年
“因為土地使用年限的嚴重縮水，房子的實際價值無形間大打折扣，只不過目前尚未被購房人察覺到這一隱性問題?！币晃环康禺a專業(yè)人士告訴記者，短期來看，這種損失的價值似乎難以找到具體的算法，但隨著溫州“土地證續(xù)期”的臨近，國家相關政策的出臺后，這種土地年限因縮水而“貶值”樓盤，其價值可以具體化。
“這種問題很快就會傳導到它的二手房問題上，后續(xù)影響相當明顯。像這樣的房子，你購買居住三五年出手，轉手時竟然已有20年左右的房齡，就算你房子再新，作為二手房的價格又如何提升？”房地產專業(yè)人士告訴記者，雖然在購買新房時，很多買房人會忽視土地使用年限的問題，但在二手房買賣時，土地年限不足的因素就會暴露無遺，二手房買賣時所牽涉到的房齡問題其實就是指的房屋對應的土地的使用年限，房齡新舊不僅直接影響交易，太老的房子，銀行方面甚至會予以拒貸。
而土地年限的大幅縮水，意味著未來會更早面臨土地年限到期的困境。前段時間，溫州“土地證續(xù)期”案例被炒得沸沸揚揚，國土資源部也專門進行調查，雖然目前尚無定論，當越來越多的房子面臨這種境況之際，也就是國家出臺相關政策之時。預計南京版“溫州困境”最快將在2030年左右到來。
此外，不能回避的是，土地到期繳費續(xù)期在外地已有實行的先例。記者查詢發(fā)現，早在2004年，《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布實施，20年使用期的補繳地價下降為基準地價的35%，業(yè)主均補繳后獲得續(xù)期。由此看來，關注所購樓盤的土地使用年限，確實不容忽視。
新聞鏈接
南京有樓盤土地年限“縮水”達24年
據揚房網對南京目前在售的30多家樓盤進行的土地使用年限摸底調查，有23家在售樓盤使用年限縮水10年以上，其中位于麒麟板塊的麒麟山莊是土地年限“縮水”最嚴重的樓盤，調查顯示該樓盤土地使用期為1992年12月到2062年12月，至今已過去了24個年頭，土地年限還剩下46年。
南京這些在售樓盤，“地齡”也嚴重縮水
區(qū)域 樓盤名 土地使用權起始 土地年限總數（年） 土地年限縮水（年）
江寧區(qū) 麒麟山莊 1992-12-31至2062-12-30 70 24
鼓樓區(qū) 中山駿景 1992-9-19至2057-9-18 65 24
鼓樓區(qū) 中商萬豪 1999-9-21至2069-9-20 70 17
鼓樓區(qū) 紫金江景苑 1999-7-22至2064-7-21 65 17
江寧區(qū) 百家湖藝術公館 2001-6-19至2071-6-28 70 15
江寧區(qū) 翠屏誠園 2003-9-18至2073-9-17 70 13
浦口區(qū) 浦泰和天下 2004-1-4至2074-1-3 70 12
浦口區(qū) 北江錦城 2004-4-19至2074-4-18 70 12
雨花臺區(qū) 石林大公園 2006-8-21至2076-8-20 70 10