隨著調(diào)控的步步深入，房企的日子也越漸難熬。資金緊缺，庫(kù)存攀升，雖對(duì)剛需偶有優(yōu)惠政策，但市場(chǎng)前景依舊不容樂(lè)觀。樓市調(diào)控政策預(yù)期不改，住宅市場(chǎng)繼續(xù)受到抑制。為回籠資金，降低庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以價(jià)換量，促銷打折不斷。“種種跡象表明，樓市降價(jià)通道已經(jīng)開(kāi)啟，而此時(shí)購(gòu)房更需謹(jǐn)慎。”業(yè)內(nèi)專家提醒，降價(jià)一定會(huì)牽動(dòng)剛需購(gòu)房者的神經(jīng)，聰明的購(gòu)房者要懂得多看少動(dòng)，謹(jǐn)防促銷降價(jià)下的陷阱。
中小房企面臨破產(chǎn)威脅
據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至4月20日，已有39家上市房企發(fā)布了一季度營(yíng)業(yè)報(bào)告，除保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]西山林語(yǔ)保利新茉莉公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)])(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)外均為排名100以外的中小房企。其中18家發(fā)布了一季度財(cái)報(bào)，利潤(rùn)合計(jì)僅4.49億元，同比下降41%。另外未發(fā)布財(cái)報(bào)的21家房企業(yè)績(jī)預(yù)告也不容樂(lè)觀，其中15家房企出現(xiàn)虧損和利潤(rùn)同比下滑。
地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，房企利潤(rùn)大幅下滑表明2010年以來(lái)兩次調(diào)控對(duì)房企盈利能力影響開(kāi)始深化，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)尤為明顯。中小房企持有項(xiàng)目數(shù)量少，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)，推盤節(jié)奏和促銷策略的選擇都極為有限。再加上財(cái)務(wù)成本升高，利潤(rùn)下降在所難免。日前，建行就通知各分支機(jī)構(gòu)不再對(duì)小企業(yè)放開(kāi)發(fā)貸，預(yù)計(jì)下半年，中小房企融資環(huán)境將更加惡化，資金壓力會(huì)更大，如不加速降價(jià)回籠資金，破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)陡增。
渣打銀行最新調(diào)研報(bào)告顯示，房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還在繼續(xù)增加。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定，但3個(gè)月之后有可能更趨疲軟。綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中國(guó)再次轉(zhuǎn)讓旗下置業(yè)公司股權(quán)回籠資金也折射出房企資金鏈隱憂。
對(duì)于房企破產(chǎn)的可能性，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“中國(guó)中小房企破產(chǎn)危機(jī)的確存在。首先是貨幣政策和信貸政策未全面放松。其次是限購(gòu)和限貸政策的存在，市場(chǎng)購(gòu)買力難釋放。再次是中小房企的融資成本高和信貸困難，銷售回款緩慢，導(dǎo)致資金越來(lái)越緊張。最后是大房企的價(jià)格促銷力度越來(lái)越大，中小房企的大幅度下降影響到利潤(rùn)預(yù)期。”
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析：開(kāi)發(fā)商庫(kù)存依然偏大，未來(lái)潛在供應(yīng)依然處于較高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。在需求受限的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。
地產(chǎn)私募多為高利貸
房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，IPO、發(fā)債、外資等融資通道對(duì)房企繼續(xù)關(guān)閉，于是地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。住建部政策研究中心研究報(bào)告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億元，較2010年增長(zhǎng)了1倍。而最大的危機(jī)在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募，實(shí)際上成了變相高利貸，對(duì)大多數(shù)投資人來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)處于不可控狀態(tài)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席朱大鳴認(rèn)為，地產(chǎn)私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。私募基金的平均回報(bào)成本要求25%，甚至高達(dá)30%。所以房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)演變成另一種高利貸，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成了危險(xiǎn)，也是推高中國(guó)房?jī)r(jià)的新禍?zhǔn)?。私募基金只能加快房企的破產(chǎn)，或房企把成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，一旦市場(chǎng)變暖，抬高房?jī)r(jià)，最后受損的還是購(gòu)房者。
據(jù)了解，目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是“高利貸”，一位地產(chǎn)私募資深人士透露，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達(dá)25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機(jī)導(dǎo)火索。
房地產(chǎn)私募基金的蓬勃發(fā)展雖正當(dāng)時(shí)，但是該類基金在我國(guó)仍屬新生事物，發(fā)展歷史短暫，整體規(guī)模較小，目前還沒(méi)有針對(duì)性的管理辦法。國(guó)外房地產(chǎn)私募基金一般由行業(yè)協(xié)會(huì)制定相關(guān)政策，指導(dǎo)和規(guī)范基金運(yùn)作。我國(guó)去年8月成立了房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，并聯(lián)合發(fā)起自律宣言，但是進(jìn)一步政策規(guī)范仍需加強(qiáng)，只有不斷提高行業(yè)自律和規(guī)范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風(fēng)險(xiǎn)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)私募基金向“正規(guī)軍”發(fā)展。