巨大庫存壓力需漫長消化
出清周期指標(biāo)，通過衡量住宅可售面積與成交面積相對比值的大小，來反映房地產(chǎn)市場的庫存消化壓力。從不少國家的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場所能承受出清周期存在極限數(shù)值。如果出清周期嚴(yán)重偏大，房地產(chǎn)市場通常會受到長期壓制。
以美國房地產(chǎn)市場來看，2006年其住宅出清周期升至12個(gè)月時(shí)就深陷調(diào)整，目前大致為六七個(gè)月，但其房地產(chǎn)市場依舊回升乏力。
中國的房地產(chǎn)市場存在數(shù)量龐大的“囤積房”，這意味著由各地房產(chǎn)交易中心公布的待售面積的數(shù)值實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于真實(shí)的可售面積。因此，我們需要從“窄口徑”和“寬口徑”兩個(gè)角度觀察樓市庫存壓力。
即使不考慮“囤積房”，中國很多城市的“窄口徑”出清周期也已經(jīng)很長。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國一線城市住宅可售面積超過了3000萬平方米，繼2008年年中后再次回到歷史高位。北京、上海、南京、深圳、廈門等13個(gè)城市的平均可售商品住宅需要將近20個(gè)月的時(shí)間來消化，同樣處于歷史性高位。
如果考慮到“囤積房”，“寬口徑”出清周期則會更長。據(jù)相關(guān)報(bào)告，國家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調(diào)查顯示，這些城市有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，按每套房住3人計(jì)算，可供近2億人居住。
由于中國當(dāng)前的住宅在建面積極其龐大，動態(tài)而言，中國住宅出清周期仍有進(jìn)一步上升壓力。截至2011年底，中國未完工的住宅面積達(dá)到48億平方米，是2011年商品住宅銷售面積的4.95倍，若2012年下半年住宅銷售面積與上半年持平，則該指標(biāo)今年將達(dá)到6.8倍。此外，如果保障房建設(shè)按計(jì)劃有效推進(jìn)，則將來保障性住房的大規(guī)模建成還將進(jìn)一步推升住宅供給。2011年保障房新開工面積為1000萬套，2012年為700萬套，從保障房建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度來看，2012年在建面積將會比較龐大。
房價(jià)潛在調(diào)整壓力不容忽視
從房價(jià)收入比、租金收益率，以及租金收益率與長期國債收益率之間的差值等房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)衡量指標(biāo)看，中國房地產(chǎn)市場也已積聚了巨大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，要想避免陷入調(diào)整的難度很大。
房價(jià)收入比是衡量房價(jià)泡沫的常用指標(biāo)，其合理性在于認(rèn)為房價(jià)高低最終應(yīng)該取決于人們收入的高低，該指標(biāo)的局限性是難以真實(shí)反映不同國家或地區(qū)文化、社保體系完善程度、人口密度、期望居住面積的差異。在現(xiàn)實(shí)中，要真實(shí)、可靠地統(tǒng)計(jì)某個(gè)地區(qū)的“平均房價(jià)”以及“家庭收入”也很困難，同時(shí)以不同面積為口徑的測算結(jié)果也存在較大差異。按100平方米計(jì)算，當(dāng)前中國一線城市的房價(jià)收入比很多超過20倍，其中，北京、上海、深圳分別為22、22和23倍。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，樓市在如此高的房價(jià)收入比水平下是難以正常運(yùn)行的。日本上世紀(jì)90年代和中國香港地區(qū)在上世紀(jì)90年代中后期分別轉(zhuǎn)入一輪大級別的房地產(chǎn)調(diào)整周期，在它們的樓市泡沫破裂前，房價(jià)收入比分別只有19倍和15倍，而美國2006年房地產(chǎn)市場泡沫破裂前，房價(jià)收入比甚至只有6倍。
租金收益率衡量了房產(chǎn)投資價(jià)值的高低，從某種意義上講，該指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義與股票市盈率相類似。根據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，2012年6月，北京、上海、深圳、廣州二手住宅租金收益率分別只有2.4%、2.2%、2.8%和2.8%，平均而言，在2.5%附近。這意味著如果某個(gè)投資者買入一處房產(chǎn)，他需要50年的時(shí)間才能讓租金覆蓋當(dāng)初買房的成本。
從大類資產(chǎn)相對價(jià)值的角度看，中國一線城市住宅租金收益率與10年期國債收益率在-0.5個(gè)百分點(diǎn)至1個(gè)百分點(diǎn)，在美國這一指標(biāo)則保持在正的1個(gè)百分點(diǎn)以上。（第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）