住宅市場仍存缺口

　　我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當(dāng)。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

　　其原因在于發(fā)達(dá)國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來看，法國是1 1.21；日本是1 1.13；美國是1 1.11；英國是1 1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個(gè)方面：

　　第一是城市人口的增長。農(nóng)民進(jìn)城所帶來的人口增長不是關(guān)鍵因素，因?yàn)樗麄冇姓?，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對城市房地產(chǎn)市場影響較大。對比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，從近10年的情況變化來看，10年前河南省是第一人口大省，現(xiàn)在是第三位，而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長也較快，房價(jià)也較高，另外，在10年內(nèi)城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市，其住房需求也相對較大，可見，人口增長對住房需求是比較客觀的，在總量上對人口流動(dòng)的關(guān)注實(shí)質(zhì)上就是對住房需求的關(guān)注。因此，對未來的住房需求預(yù)測應(yīng)當(dāng)關(guān)注人口流動(dòng)的趨向。

　　第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國住房的改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因?yàn)榧彝バ⌒突蛩?，?dǎo)致住房需求增加9.1%。

　　第四是投資性因素所導(dǎo)致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導(dǎo)致了實(shí)事上的住房無效供給。

　　因此，總地來看，未來的房地產(chǎn)市場空間還是比較大的。再進(jìn)一步看，未來勞動(dòng)力人口變化也是一個(gè)影響中國房地產(chǎn)市場的重要因素。預(yù)計(jì)2013年勞動(dòng)力人口將達(dá)到頂峰，并會延續(xù)一定的時(shí)間。其中，根據(jù)"六普"數(shù)據(jù)顯示：2010年，購房能力最強(qiáng)的20-49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產(chǎn)影響最大的35-46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強(qiáng)。

　　未來增速將放緩

　　過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積和價(jià)格上漲將會放緩，主要原因有以下4點(diǎn)：

　　第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進(jìn)一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。

　　第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會對住房需求中的投資與投機(jī)性需求進(jìn)行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經(jīng)濟(jì)手段仍會對不合理的需求產(chǎn)生抑制作用。

　　第三，從發(fā)展階段看，未來的城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據(jù)眾多相關(guān)研究資料判斷，未來的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8-1.0的增長速度。

　　第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴(kuò)張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，未來企業(yè)住房投資將會更加穩(wěn)健。