大學(xué)生畢業(yè)季來(lái)臨 京城迎來(lái)新一輪房屋租賃高峰———
“近年來(lái)，法院受理的房屋租賃案件成倍增加，出租人以未見(jiàn)到全部水電費(fèi)票據(jù)、房屋污損、設(shè)備損壞等事由要求扣減租戶押金等糾紛，是其中最常見(jiàn)的一類(lèi)。此外“二房東”轉(zhuǎn)租、長(zhǎng)期合同等糾紛也不少。法官對(duì)此一一拆招。”
購(gòu)房新政實(shí)施之后，大量不具備買(mǎi)房條件的北漂一族轉(zhuǎn)向了房屋租賃市場(chǎng)。這使法院受理的房屋租賃案件成倍增加。眼下隨著大學(xué)生畢業(yè)季的到來(lái)，北京迎來(lái)新一輪房屋租賃高峰。近日，海淀法院郭文成法官通過(guò)具體案例對(duì)房主和租戶做出保留證據(jù)、小心轉(zhuǎn)租房，以及避免簽訂期限過(guò)長(zhǎng)的租賃合同等提示。
出租之前最好留證
2012年，小劉承租老張的房屋，租期屆滿之時(shí)，老張驗(yàn)房后要扣小劉的押金3000元。理由是墻壁已被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。此外，小劉退房時(shí)廚房抽油煙機(jī)噪聲非常大，沒(méi)法正常使用了。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院。老張?zhí)峁┑淖C據(jù)只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對(duì)廚房抽油煙機(jī)的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫(huà)痕跡，錄像顯示抽油煙機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中確實(shí)有較大的噪音。但是上述證據(jù)無(wú)法證明墻壁上的污損和抽油煙機(jī)損壞是小劉使用不當(dāng)所致。最終，雙方經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成了和解，老張退還小劉押金2000元。
據(jù)郭法官介紹，出租人以未見(jiàn)到全部水電費(fèi)票據(jù)、房屋污損、設(shè)備損壞等事由要求扣減租戶押金，是房屋租賃糾紛中最常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。對(duì)此，法官建議雙方在簽合同時(shí)，對(duì)特殊的房屋狀況應(yīng)進(jìn)行明確的標(biāo)記，如可在合同附件中的設(shè)施設(shè)備清單中標(biāo)明墻壁是否新刷，設(shè)備是否新購(gòu)或者是否存在較大噪音等情況。如果較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認(rèn)。
同時(shí)也應(yīng)該提醒承租人，面對(duì)無(wú)理克扣押金的行為，租戶應(yīng)積極維權(quán)，以防縱容房主的無(wú)理行為。
轉(zhuǎn)租房屋需謹(jǐn)慎
小楊自房東黃阿姨處承租了一套兩居室，租賃合同中約定未經(jīng)房東書(shū)面同意，出租人不得轉(zhuǎn)租。
但是小楊剛住了不到一年就因工作調(diào)動(dòng)，想將房子轉(zhuǎn)租出去，再在離單位近的地方租套房子，而且還能小賺一筆。于是小楊偷偷與小周簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議，將黃阿姨的房子轉(zhuǎn)租給了小周，并囑咐小周房東不同意轉(zhuǎn)租，小周要自稱(chēng)是小楊的親戚糊弄黃阿姨。不久，黃阿姨發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，立即將小周趕出了房子。黃阿姨提出解除與小楊的租賃合同并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。小周也將小楊起訴，要求其賠償自己違約金及搬家等費(fèi)用。法院認(rèn)為，小周明知小楊不具備轉(zhuǎn)租權(quán)限的情況下，應(yīng)自行負(fù)擔(dān)部分損失。本案中，小周因無(wú)法充分證明損失情況，法院僅判令小楊返還剩余租金。
法官提示，承租人在承租房屋之前應(yīng)認(rèn)真審查出租人的房產(chǎn)證、身份證等相關(guān)證件。對(duì)于無(wú)上述證件的二房東，更要倍加小心，轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)查明轉(zhuǎn)租人權(quán)限，并應(yīng)及時(shí)取得出租人的認(rèn)可。
避免期限過(guò)長(zhǎng)的租賃合同
2008年3月，老劉為開(kāi)設(shè)旅店與房東釋女士簽訂了為期十年的租賃合同，租下一處700平米的半地下室，租金標(biāo)準(zhǔn)為前五年半100萬(wàn)，后四年半90萬(wàn)。2012年釋女士將老劉訴至法院請(qǐng)求解除雙方的房屋租賃合同并要求老劉騰房。理由是雙方租賃合同簽約早，租金標(biāo)準(zhǔn)已明顯低于市價(jià)，而老劉總是拒絕增加租金。釋女士要求解除租賃協(xié)議，提前收回房子。老劉辯稱(chēng)，租房后其投入大量資金對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果釋女士現(xiàn)在收回房屋其將血本無(wú)歸。經(jīng)法官調(diào)解，老劉與釋女士達(dá)成協(xié)議，老劉可繼續(xù)承租涉訴房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉訴房屋的租金調(diào)整為每年30萬(wàn)元。
對(duì)此，法官提示，盡量避免期限過(guò)長(zhǎng)的租賃合同。在目前房屋租金波動(dòng)較大的市場(chǎng)環(huán)境下，建議雙方可約定較為靈活的租金標(biāo)準(zhǔn)。